UM NOVO TÍTULO IMOBILIÁRIO O Ministério da Fazenda anunciou a criação de um novo título a ser oferecido ao mercado pelas instituições financeiras que operam com empréstimos habitacionais. É a Letra Imobiliária Garantida (LIG), que deverá aumentar o volume de recursos disponíveis para emprestar. A LIG terá uma garantia maior que os outros títulos, porque o emissor dará garantia patrimonial.
LIG TRARÁ DINHEIRO DE FORA As Letras Imobiliárias Garantidas devem atrair dinheiro de investidores estrangeiros, que tem preferência por esse tipo de papel (conhecido no Exterior como “covered bonds”). Essa modalidade de título, nova no Brasil, além de estar garantida por um patrimônio de afetação, ficará isento do Imposto de Renda – mas não do IOF. O prazo de resgate deve ser superior a 2 anos.
FAVORECENDO O MERCADO O Governo Federal anunciou também outras duas medidas que deverão mexer com o mercado imobiliário. Uma envolve a simplificação da documentação para a aquisição de imóveis, que reduzirá os custos operacionais e acelerará o processo de compra e concessão de financiamentos. A outra permitirá que até 3% dos recursos da poupança sejam utilizados para operações de crédito, com qualquer finalidade, que tenham imóveis quitados como garantia.
A ORDEM É REDUZIR OS ESTOQUES As medidas de incentivo ao crédito imobiliário, anunciadas pelo Governo Federal, também devem ajudar as construtoras e incorporadoras a diminuir a pressão sobre os seus estoques, já que as vendas continuam fracas. Segundo especialistas do setor, a palavra de ordem é diminuir a pressão sobre margens, gerar caixa e retornar a um patamar confortável para lançamentos.
BB: CRÉDITO CRESCENTE Tentando consolidar sua presença em um mercado tradicionalmente dominado pela Caixa Econômica Federal, o Banco do Brasil fez sua carteira de crédito imobiliário destinado à pessoas físicas crescer mais de 70% no período de um ano. Agora, já são cerca de R$ 14 bilhões emprestados. A meta do banco é atingir R$ 27 bilhões em financiamentos habitacionais ainda em 2014.
INSEGURANÇA AJUDA CONDOMÍNIOS A procura pelos chamados “condomínios fechados”, horizontais ou verticais, vem aumentando em todo o País, especialmente por conta da insegurança que ronda a classe média. É um dos poucos tipos de empreendimento onde, na maioria das vezes, o preço é desimportante na hora da transação; os benefícios oferecidos pelo condomínio é que determinam a negociação.
COMISSÃO DEVIDA EM TRANSAÇÃO DESFEITA O Superior Tribunal de Justiça vem, aos poucos, alterando sua orientação no que concerne ao direito dos corretores receberem sua comissão. Até há pouco, a compreensão era que a corretagem seria devida apenas se o negócio fosse efetivamente concluído. Agora, já existem julgados entendendo que a comissão é exigível se existir promessa de compra e venda assinada e entrada paga.
CERTIDÕES NEGATIVAS ON LINE A Prefeitura de Santa Maria, no interior do Rio Grande do Sul, criou um serviço on line para facilitar a vida dos envolvidos numa transação imobiliária. Agora, os contribuintes podem emitir, imprimir e autenticar a certidão municipal necessária à negociação de um imóvel diretamente pela internet. Fica a dica para outras centenas de municípios brasileiros, que podem copiar a ideia.
A ADMISSIBILIDADE DO RET A Solução de Consulta Cosit nº 214, de 13/08/14, esclarece que é admissível a opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelos artigos 1º a 10 da Lei nº 10.931/2004, enquanto houver receitas a receber, relativas à incorporação imobiliária objeto da opção, sujeitas ao pagamento mensal unificado.
NOVO CADASTRO RURAL Até 6 de maio de 2015, todos os imóveis rurais do País deverão constar no Cadastro Ambiental Rural, um registro público eletrônico criado pelo novo Código Florestal. O proprietário que não cadastrar seu imóvel, ficará proibido de obter crédito agrícola, de contratar seguro e de deduzir áreas de APP e de reserva legal do valor devido a título de ITR, dentre outras penalidades.
APLICATIVO DA RFB A Receita Federal anunciou o lançamento de um aplicativo que permite o envio de solicitação de serviços para o Cadastro de Imóveis Rurais (Cafir). Por meio da internet, o Coletor Web do Cafir permite aos titulares de imóveis rurais pedir inscrição, alteração cadastral, alteração de titularidade por alienação total, cancelamento e reativação de imóvel rural.
SEGURO FIANÇA Com cada vez menos pessoas dispostas a assumir o papel de fiador, o seguro fiança vem aumentando sua participação no mercado locatício. Apesar de ter um custo ainda relativamente alto – coisa de um aluguel e meio por ano -, essa forma de garantia vem se popularizando, graças à disposição de muitos locadores bancarem uma parte do prêmio para agilizar a locação do seu imóvel.
SIMPLES PARA CORRETORES A Câmara dos Deputados acabou de aprovar projeto que altera a legislação que regula o Supersimples, beneficiando, entre outras categorias, os corretores de imóveis – que terão reduzida a carga tributária que atualmente incide sobre suas comissões. O projeto vai, agora, à votação no Senado, mas só entrará em vigor no dia 1º de janeiro do segundo ano após a publicação da futura lei.
CONDOMÍNIO PREFERENCIAL Apesar de não ser do conhecimento geral, o fato é que as dívidas condominiais preferem as hipotecárias, conforme diz Súmula 478 do STJ: “Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”. Ou seja, qualquer credor cuja garantia seja a hipoteca de uma unidade autônoma, não receberá seu crédito antes do condomínio.
CNDT & CDA Documentos que tem sido esquecidos na hora da formalização de uma compra e venda, são a Certidão Negativa de Débito Trabalhista (CNDT) e a Certidão de Distribuição de Ações (CDA). A primeira noticia a existência de ações trabalhistas já sentenciadas, enquanto que a segunda informa sobre eventuais processos em curso, isto é, ainda não julgados. Uma positiva é sinal de alerta.
ALMOÇO GRÁTIS Algumas empresas passaram a oferecer aos compradores de imóveis certo tempo de condomínio gratuito, para alavancar suas vendas. A princípio, nenhum problema com essa estratégia de marketing, mas os adquirentes precisam ficar atentos a eventual aumento extraordinário do preço da economia e às letras miúdas que reduzem e, por vezes, deletam o benefício.
GOOGLE GLASS Embora a ferramenta ainda não esteja disponível no Brasil, a Tecnica inovou mais uma vez e já disponibilizou os famosos “óculos do Google” aos visitantes do estande do Jardim das Perdizes, em São Paulo. Com o Google Glass, os interessados podem conhecer o bairro planejado e, acessando a bússola do equipamento, localizar os principais pontos em torno e suas distâncias.
TEMPO DE VENDA Segundo os especialistas, o tempo necessário à venda de um imóvel usado varia de três a seis meses. Portanto, se a transação foi fechada antes desse prazo, é bem possível que o preço estivesse abaixo do valor de mercado; se o negócio foi fechado passados mais de seis meses, vale o raciocínio contrário. Evidentemente que essas estimativas não se aplicam a todos os locais.
REGISTRO ELETRÔNICO Inicia no dia 8 de julho a obrigatoriedade de todos os cartórios de imóveis do País estarem com o registro eletrônico de documentação imobiliária disponível ao público. Com isso, começa o processo que pretende extinguir, ao longo do tempo, escrituras, contratos e outros instrumentos físicos. A ideia é que, no médio prazo, o mercado imobiliário deixe de operar com papel.
SÓ COM ASSINATURA DO CORRETOR O Piauí inovou e tornou lei a obrigatoriedade de se inserir em todas as escrituras públicas e contratos de financiamento imobiliário, o nome do corretor de imóveis responsável, juntamente com o número da sua inscrição no CRECI/PI. Em projeto que tramita no Congresso Nacional, objetivando regulamentar a profissão, existe disposição assemelhada.
CONDOMÍNIO DE UNIDADE NOVA Apesar de algumas construtoras transferirem aos adquirentes de unidades novas a responsabilidade pelo pagamento dos gastos condominiais, antes mesmo da entrega das chaves, o fato é que ninguém é responsável por tais despesas se ainda não está morando no imóvel. Tanto a jurisprudência quanto a doutrina têm entendimento majoritariamente favoráveis aos compradores.
SÃO PAULO NA LIDERANÇA Como não poderia deixar de ser, a região metropolitana de São Paulo lidera com folga o mercado imobiliário brasileiro. Segundo o Anuário do Mercado Imobiliário Brasileiro, da Lopes, o Valor Geral de Vendas (VGV) na região superou a casa dos R$ 33 bilhões, concentrando 37% do total nacional. Só em 2013, foram lançadas quase 69.000 unidades.
BRASIL GANHA PRÊMIOS O bairro planejado Reserva do Paiva, no município de Cabo de Santo Agostinho (PE), e o Centro Empresarial do Senado, na cidade do Rio de Janeiro, deram ao Brasil as primeiras colocações em duas categorias no FIABCI Prix d´Excellence, premiação internacional no setor imobiliário. O primeiro é um projeto residencial e o segundo de escritórios.
FRAUDES NO PMCMV Embora seja uma operação difícil de ser posta em prática, o Governo Federal e a CEF dizem que começarão a fiscalizar casas e apartamentos vendidos dentro do Programa Minha Casa. Minha Vida, para verificar se estão sendo habitados pelos mutuários. Em todo o País, é grande o número de denúncias envolvendo a revenda e a locação desse tipo de imóvel.
COMPRA ROMPE LOCAÇÃO É o adquirente de um imóvel alugado, e não quem o está vendendo, o titular do direito de despejar o inquilino. E isso se, no prazo de 90 dias, contados da data do registro do instrumento que formalizou a aquisição no Cartório de Imóveis, o comprador notificar o locatário, por escrito e com comprovação de recebimento, a desocupar o imóvel em no máximo noventa dias.
CRÉDITO IMOBILIÁRIO TEM ESPAÇO Não há duvida que o volume dos empréstimos imobiliários no Brasil, inferior a 10% do Produto Interno Bruto (PIB), ainda pode crescer muito. Basta olhar os maiores mercados latino-americanos, México e Chile, onde tal relação é bem superior. Recursos não faltarão, já que o FGTS é fonte inesgotável e os depósitos em poupança continuam firmes.
LAZER ACIMA DE TUDO Cada vez mais exigente, a nova classe média aceita receber apartamentos com áreas privativas menores, desde que os empreendimentos ofereçam bons espaços de lazer condominiais. Por conta disso, salão de festas equipado, academia, parquinho, piscina e churrasqueiras, entre tantas outras alternativas, são hoje importantes na hora de se fechar um negócio.
DECLARAÇÃO DE REFORMAS A Receita Federal inovou a declaração do Imposto de Renda 2014 no tocante à reforma em imóvel. Agora, se o imóvel foi comprado até 31/12/1988, o valor da reforma realizada em 2013 deverá ser declarado em um item próprio, na ficha Bens e Direitos, código 17; porém, se aquisição foi feita após 01/01/1989, o valor da reforma efetuada deverá ser somado ao do imóvel e, na coluna Discriminação, deverão ser informados os valores mensais gastos na reforma.
ALTA RENDA EM BAIXA De acordo com a DLegend, está faltando imóvel de alto padrão para alugar no RS, especialmente os comerciais com área superior a 500 m². Conforme a empresa, o segmento de condomínios logísticos também está aquecido, já que os gaúchos tem a menor taxa de espaços vagos do País (taxa de vacância inferior à média nacional), diante da baixa oferta de novos empreendimentos.
NÃO É SÓ O PREÇO Quem vai comprar imóvel, precisa se lembrar que afora o preço a pagar, terá que possuir recursos para suportar as despesas naturais da transação: imposto de transmissão, escritura e registro imobiliário – itens que consomem algo como 5% do valor do negócio. Se houver necessidade de financiamento habitacional, será necessário acrescentar mais o custo da avaliação e as taxas bancárias.
COMISSÃO: SÓ COM APROXIMAÇÃO Segue firme a jurisprudência sobre a impossibilidade dos corretores receberem comissão, em caso de venda direta de imóvel sem contrato de exclusividade. Em recente julgamento, foi reafirmado que o corretor só tem direito a auferir tal remuneração, se ficar comprovado que a aproximação das partes, vendedor e comprador, ocorreu em decorrência do seu trabalho.
UNS SOBEM, OUTROS DESCEM Segundo o CRECI/SP, em janeiro as vendas de imóveis usados decresceram 17,84% na capital paulistana, enquanto que a locação de imóveis residenciais cresceu 10,29% no mesmo mês – tudo em relação a dezembro de 2013. Para a entidade, esse comportamento é típico da época de férias: quem pensa em comprar, deixa para depois do Carnaval; quem necessita alugar, não posterga.
DENÚNCIA VAZIA RESIDENCIAL Há duas situações nas quais um locador pode pedir a desocupação de imóvel residencial alugado, concedendo um prazo de apenas 30 dias ao seu inquilino: A) Nos contratos celebrados por escrito a partir de 20/12/1991, com prazo mínimo de 30 meses. B) Nos contratos verbais, ou ajustados por escrito com prazo inferior a 30 meses, se a locação estiver vigorando há mais de 5 anos.
PROBLEMAS ELÉTRICOS Com a questão energética se agravando, vale recordar duas regrinhas básicas para quem tiver eletrodoméstico danificado em virtude de queda ou oscilação de energia num imóvel: registrar o fato junto à concessionária do serviço, em até 90 dias, solicitando ressarcimento dos danos, e não mandar consertar o aparelho antes de decorridos 20 dias do protocolo da reclamação.
OS IMÓVEIS FINANCIÁVEIS Quem vai comprar com empréstimo habitacional, precisa ter em mente que existem quatro tipos de imóveis financiáveis: I) Lançamentos, ou seja, os que ainda estão apenas na planta; II) Em construção, isto é, aqueles cujos alicerces já foram lançados; III) Novos, a saber, os prontos com menos de 180 dias de Habite-se, ou com mais de 180 dias mas nunca negociados ou ocupados; IV) Usados. Cada qual com mútuos diferenciados.
INADIMPLENTE, MAS NÃO TANTO Situação delicada, desconhecida por muitos síndicos, acontece quando um condômino, proprietário de várias economias em um mesmo edifício, está em atraso com a contribuição relativa a apenas algumas, normalmente alugadas. Para a Justiça, esse condômino tem o direito de participar das decisões condominiais como titular das unidades adimplentes, tendo em vista que os votos são atribuídos às economias (individualmente ou por fração ideal).
CENTROS COMERCIAIS Para quem ainda acredita que a oferta imobiliária é grande na área comercial, aqui vai uma informação relevante: considerado todo o País, temos apenas 4 m² de centros comerciais por habitante. Um número baixíssimo, se comparado com os EUA, onde a relação é de 187 m² por habitante. Até Portugal nos ganha de goleada, com 27 m² por habitante. E na sua cidade, como andam os centros comerciais?
REGIMENTO INTERNO Esclarecendo dúvidas sobre o quórum necessário para a alteração do regimento interno de um condomínio: se esse instrumento fizer parte integrante da convenção, o quórum será de dois terços; caso contrário, ou seja, se o regimento estiver em um documento à parte, poderá ser alterado inclusive pela maioria simples dos condôminos presentes a uma assembleia geral.
REAJUSTE DE ALUGUÉIS Muitos contratos de locação têm o Índice Geral de Preços de Mercado como indexador, mas o IGP-M não é, assim como nem nenhum outro, o indexador “oficial” das locações. Por lei, os aluguéis podem ser reajustados por qualquer índice que reflita “a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano”, o que inclui o INPC, o IPCA e o IPC e exclui o INCC e o CUB.
INSEGURANÇA DÁ PREJUÍZO Uma concentração de imóveis gradeados ou murados, é indicativo de falta de segurança numa área qualquer; se a essas defesas são acrescentados cercas eletrificadas, câmeras de vigilância, sensores e alarmes, pode-se afirmar que os moradores estão com medo. Disso resulta que ou os preços caem e/ou diminui o número de interessados nos imóveis da região. Num país como o Brasil, até o patrimônio imobiliário acaba vítima da insegurança.
HORA DO DIMOB Aproxima-se o momento em que todas as imobiliárias, construtoras e incorporadoras do País terão que entregar à Receita Federal a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias. Continua sendo exigido o uso de certificado digital para a transmissão da Dimob, e as multas são pesadas para quem deixar de apresentar o documento.
COISA DE BRASILEIRO Pode parecer surpreendente, mas no Brasil é assim mesmo. Estudo feito pela Fundação Instituto de Pesquisa Econômica, mostra que 83% dos compradores primeiro escolhem o imóvel que irão adquirir, para só depois verificar como o financiamento vai caber no seu bolso. Apenas 17% dos adquirentes pensam primeiramente no valor do empréstimo e na prestação que terão que pagar.
CUSTO BRASIL Somente o que os economistas chamam de “custo Brasil” pode explicar a razão de um apartamento simples de 100m², mesmo localizado numa região valorizada da cidade de São Paulo, ter preço superior a R$ 1,2 milhão. Na maioria das principais cidades do Primeiro Mundo, cuja renda per capita é superior à paulistana, isso é muito dinheiro para um imóvel comum.
EXCLUSIVIDADE: SIM OU NÃO? Como a exclusividade nas transações imobiliárias vem sendo cada vez mais contestada – com sucesso – nos tribunais, cresce a discussão sobre uma mudança na regra. Uma alternativa que ganha corpo, propõe que comprador e vendedor não devem ser atendidos pelo mesmo corretor, evitando-se assim que ele defenda interesses conflitantes e ampliando o mercado de trabalho.
CAIXA LIDERA A Caixa econômica Federal fechou 2013 batendo um novo recorde na área dos financiamentos imobiliários: foram quase R$ 135 bilhões, distribuídos por mais de 1,9 milhão de contratos. Nos últimos três anos, apenas a CEF já concedeu mais de R$ 300 bilhões em empréstimos habitacionais, com uma inadimplência de aproximadamente 1,5%. De dar inveja.
NEGÓCIO DE CINEMA A corrida atrás de compradores endinheirados está ficando acirrada. Quem inovou desta vez foi a incorporadora FG, que está oferecendo a potenciais interessados na aquisição de um dos seus apartamentos de luxo, em Balneário Camboriú, a possibilidade de “experimentar” gratuitamente a unidade, com frente para o mar, durante um final de semana cinematográfico.
CONDOMÍNIO PARCELADO Rolou na internet, na última semana, discussão acerca da possibilidade de um condômino, tendo débito condominial parcelado, votar em assembleias gerais. Sim, é possível desde que tenha ocorrido novação da dívida, e não um mero parcelamento do débito. E isso porque, na novação, prevista no Código Civil, o devedor contrai com o credor uma nova dívida, visando extinguir a anterior.
O BICHO VAI PEGAR Pipocam Brasil afora denúncias dando conta que muitos adquirentes de moradias financiadas pelo Programa Minha Casa, Minha Vida foram alugadas ou mesmo alienadas através dos chamados contratos de gaveta. É uma espécie de “corrupção” praticada por pessoas de baixa renda, que agora deverão prestar contas à Polícia e ao Ministério Público federais.
BUSCA DE GARAGENS Em todo o País, está havendo uma enorme procura por vagas de garagem, tanto residenciais quanto comerciais. E não é para menos, já que o número de veículos vendidos nos últimos cinco anos é absolutamente desproporcional às garagens e às vias públicas construídas no mesmo período – para não falar nas questões de segurança. Há casos em que apenas um box eleva o preço do apartamento em até 40%.
MELHOR QUE POUPANÇA Nos primeiros dez meses de 2013, o preço médio dos apartamentos subiu 11,3%, de acordo com o índice FipeZap. O aumento superou de longe o rendimento das cadernetas de poupança, assim como das demais aplicações financeiras tidas como seguras. A alta do preço reflete o bom momento pelo qual passa o mercado de trabalho, associado a uma boa oferta de crédito imobiliário e ao fato de um milhão de novas famílias serem formadas no País a cada ano.
OTIMISMO DO COMPRADOR O Índice de Confiança do Comprador de Imóvel (ICCI), desenvolvido pela Lopes, aumentou 11,8% em outubro, na comparação com o mesmo mês do ano passado. Já em relação à intenção atual de aquisição de imóvel, o cenário apresentou-se positivo para 71% dos entrevistados. Para os próximos seis meses, 98% dos pesquisados afirmaram que a intenção de compra deve ser maior ou igual à registrada.
FEIRÃO DIGITAL A Rossi foi a primeira empresa a introduzir no mercado imobiliário o conceito de feirão de imóveis pela internet. Em agosto, a incorporadora transmitiu pelo Hangout (a ferramenta de conferência e comunicação digital do Google), ao vivo, seu “Outlet Digital Rossi”, ofertando dezenas de unidades com descontos. A ação também permitia que os interessados esclarecessem dúvidas via chat.
CAÍRAM NAS REDES Levantamento divulgado pelo blog MarketingImob mostra que 95% das incorporadoras possuem perfil numa rede social – destaque para o You Tube -, e que 90% delas divulgam esse perfil no seu site. Facebook, Twitter e Pinterest, vêm na sequência. Boa parte das 40 maiores incorporadoras brasileiras creem que as redes sociais merecem seus investimentos em marketing.
DISPUTA NO FACEBOOK No ranking das construtoras e imobiliárias com mais fãs no Facebook, segundo o mesmo MarketingImob, aparece em primeiro lugar a MRV, com 1,512 milhão, seguida da Lopes, com 998 mil. Para se ter uma ideia do vertiginoso crescimento de ambas as empresas naquela rede social, em junho de 2012 a MRV tinha apenas 161 mil e a Lopes somente 113 mil fãs.
