Notas do Mercado Imobiliário

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    UM IMÓVEL ALUGADO PODE SER USUCAPIDO ?

    15 de junho de 2024

    À primeira vista pode parecer estranho, mas a resposta é afirmativa. Sim, um imóvel locado pode ser objeto de usucapião pelo inquilino, desde que observadas algumas condições. Vou dar um exemplo clássico: você aluga seu imóvel a alguém e, passado algum tempo, deixa de cobrar os aluguéis por longo período. A Justiça encara esse fato como conflitante ao direito do proprietário porque, se o aluguel não é cobrado, o inquilino pode entender que passou a usufruir do imóvel como “seu”, com ânimo de dono. É justamente por essa e outras que a elaboração de um bom contrato de locação, por quem tenha conhecimento e técnica, é essencial.
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    É LEGAL A COBRANÇA DE I.R. EM CONJUNTO COM I.T.C.M.D. SOBRE A TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL DOADO OU DE HERANÇA

    15 de junho de 2024

    O ganho de capital nas transferências de bens de falecidos ou doadores configura acréscimo patrimonial, o qual fica sujeito à incidência do Imposto de Renda. Com esse entendimento, a 2ª Turma do Supremo Tribunal Federal validou a cobrança de Imposto de Renda sobre a diferença entre o valor de mercado de imóveis herdados e o valor que constava na declaração de bens do falecido ou do doador, em conjunto com a cobrança do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). A cobrança do IR, com alíquota de 15%, sobre essa diferença está prevista na Lei nº 9.532, de 1997.
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    RECEITA FEDERAL PASSA A COBRAR IR NA TROCA DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS

    8 de junho de 2024

    A Receita Federal decidiu que deve ser tributada a operação de troca de imóvel residencial por unidades comerciais futuras de incorporadora. O Fisco entende que a permuta não é equivalente a uma operação de compra e venda quitada, que envolva confissão de dívida e escritura pública de dação em pagamento, para unidades imobiliárias construídas ou a serem construídas. Esse tipo de transação, portanto, fica sujeito à tributação de ganho de capital, com alíquotas variando entre 15% e 22,5% do valor registrado na escritura pública. Mas, por outro lado, a Receita admite que as operações de compra e venda de terreno nu, que incluem confissão de dívida e escritura de dação em pagamento de unidades a construir, podem ser equiparadas a permutas.
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    QUEM JÁ ESTEVE NEGATIVADO PODE FINANCIAR UM IMÓVEL?

    8 de junho de 2024

    As instituições financeiras possuem liberdade para definir seus critérios de análise de crédito, desde que sigam as normas do Código de Defesa do Consumidor. De um modo geral, o fato de já ter sido inadimplente e posteriormente quitado a dívida não é um fator decisivo para não obter financiamento. Porém, é importante ressaltar que cada caso é único e as probabilidades de aprovação dependem de diversos fatores, como o tempo decorrido desde a negativação, o tipo de dívida, o valor e a renda do comprador e o cadastro interno do banco.
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    MEU PAI DEIXOU UM TERRENO PARA 3 FILHOS E 2 DELES CONSTRUÍRAM CASAS NA MAIOR PARTE DO LOTE. ISSO É LEGAL?

    8 de junho de 2024

    Na partilha de bens existem herdeiros que são chamados de necessários: são eles filhos e netos ou, na ausência desses, pais e avós. Também entram nesta lista os cônjuges, mesmo que seja união estável. Para esses herdeiros é obrigatório que seja reservado metade do patrimônio do falecido. Os outros 50%, a pessoa pode doar em vida para quem quiser, parentes ou não. Apenas se a parte do imóvel na qual foram construídas essas casas houver sido objeto de doação ou testamento - mesmo que um dos herdeiros tenha ficado com uma parte menor -, a divisão está correta. Caso contrário, não. É preciso, porém, que a eventual doação ou testamento, para ou outros dois filhos, da parte disponível do terreno, tenha sido realizada de modo formal.
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    ENCHENTES: QUEM SUPORTA AS DESPESAS COM IMÓVEIS ALUGADOS DANIFICADOS E COM OS MÓVEIS ESTRAGADOS DE INQUILINOS?

    1 de junho de 2024

    As enchentes ocorridas no estado configuram-se como caso fortuito e força maior, cujos efeitos nenhum particular poderia evitar ou impedir. Desse modo, nem o locador nem o locatário são responsáveis pelos prejuízos dele resultantes, salvo se contratualmente tiverem pactuado esse risco - o que não é nada comum. Contudo, apesar dos eventos climáticos se constituírem como caso fortuito e força maior, isso não se aplica a todas as relações contratuais, pois existem contratos de locação de imóveis que se mantiveram íntegros. Ou seja, deverá haver, em cada caso concreto, demonstração dos efeitos e dos prejuízos causados para, então, ser considerada ou não a aplicação de caso fortuito e força maior. Naqueles casos em que os imóveis locados foram afetados, resultando em danos, sobretudo estruturais, cabe ao locador a responsabilidade por arcar com tais custos; ao locatário, fica o ônus de suportar os gastos com seus móveis danificados.