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Notas do Mercado Imobiliário

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    ALUGUÉIS: INDEXADOR, DEFLAÇÃO E PRAZO DE REAJUSTE

    19 de junho de 2021

    Essas são três das maiores dúvidas que costumam assaltar locador e locatário nesses tempos de pandemia. Com relação ao indexador contratual, ou seja, ao índice que corrigirá monetariamente o valor do aluguel, a legislação não impõe nenhum; ou seja, as partes podem acordar livremente qualquer indexador, desde que o mesmo não seja atrelado a um determinado setor da economia - como é o caso do INCC, vinculado à construção civil -, ao câmbio e ao salário mínimo. Já na hipótese do índice escolhido apresentar inflação negativa, esta deverá ser computada no cálculo, a não ser que o contrato de locação disponha diversamente. Quanto ao prazo do reajuste, esse só poderá ser anual, em qualquer caso, sendo nula previsão contratual em contrário.
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    COMO TENTAR REDUZIR SEU ALUGUEL EM JUÍZO

    12 de junho de 2021

    O Índice Geral de Preços de Mercado, previsto pela maioria dos contratos de locação para corrigir os aluguéis, tem atingido níveis muito acima da inflação e tirado o sono dos inquilinos. Em maio, por exemplo, o IGP-M subiu 4,1%, acumulando 37,04% em 12 meses - o maior nível desde 1994, quando teve início da contagem da série histórica. Por conta disso, caso o locador não aceite negociar um reajuste coerente com a inflação oficial, que hoje oscila na casa dos 10%, poderá o locatário ingressar em juízo com uma ação revisional, requerendo a redução do aumento, hipótese na qual o juiz poderá fixar um valor provisório até que o processo seja julgado em definitivo.

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    AS CONSEQUÊNCIAS DOS PRAZOS CONTRATUAIS EM LOCAÇÕES DE IMÓVEL URBANO

    12 de junho de 2021

    Muitas pessoas acreditam que o prazo de um contrato de locação residencial seria somente uma forma de vincular as partes. Porém, uma análise da legislação demonstra que, embora a locação possa ser celebrada por qualquer tempo, é importante observar que se o contrato de locação for celebrado por prazo inferior a 30 (meses), caso o locatário permaneça no imóvel após o tempo ajustado, a locação passa automaticamente a vigorar por prazo indeterminado e, nessa situação, o locador somente poderá pedir o seu imóvel de volta de acordo com as poucas situações previstas na Lei nº 8.245/91. Já se a locação foi contratada por prazo superior a 30 meses, o locador pode, findo esse tempo, requerer seu imóvel de volta sem precisar justificar o motivo.
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    CONDOMÍNIO NÃO PODE PROIBIR LOCAÇÃO POR TEMPORADA

    6 de junho de 2021

    Em recente julgamento, o Superior Tribunal de Justiça considerou que o fracionamento de uma unidade residencial, com vistas à sua locação por temporada para várias pessoas sem qualquer relação entre si, configurava uma modalidade atípica de aluguel, não se assemelhando nem à locação nem à hospedagem. Assim, por se tratar de uma situação bastante incomum, o julgamento do STJ não cria um precedente jurisprudencial - como querem alguns -, capaz de ser aplicado em todos os casos de locação por temporada com o uso de aplicativos. Portanto, antes do condomínio obter uma sentença nesse sentido, não poderá cercear o direito do uso da propriedade por parte de qualquer condômino.
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    EX-MARIDO QUE MORA COM A FILHA NO IMÓVEL COMUM NÃO É OBRIGADO A PAGAR ALUGUÉIS À EX-MULHER

    6 de junho de 2021

    Em recurso especial ao Superior Tribunal de Justiça, uma mulher separada alegou que, considerando que o imóvel comum do antigo casal é um bem indivisível, e que ela detém 40% da propriedade, caracterizaria enriquecimento ilícito o seu uso exclusivo pelo ex-marido, mesmo que residindo com a filha. Entretanto, para o STJ os genitores devem custear as despesas dos filhos com moradia, alimentação, educação e saúde, entre outras – dever que não se desfaz com o término do vínculo conjugal; além do mais, o advento da maioridade de filho não constitui, por si só, causa de exoneração do dever de prestar alimentos. Assim, o Tribunal entendeu que não ficou demonstrado o fato gerador do pedido indenizatório da autora – ou seja, o uso de imóvel comum em benefício exclusivo do ex-marido –, já que há proveito indireto da mãe, cuja filha também mora na residência. Pelos mesmos motivos, não poderia ser reconhecida a ocorrência de enriquecimento ilícito por parte do ex-marido.
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    CONTRATO BUILT TO SUIT: A LOCAÇÃO SOB MEDIDA

    31 de maio de 2021

    O avanço e desenvolvimento dos negócios ao longo dos anos refletiu-se inegavelmente em novas figuras contratuais, mais atuais e condizentes com as necessidades do mercado. São os denominados "contratos atípicos". Nesse contexto, nasceu a configuração contratual denominada built to suit (em português, "construído para se adequar" ou "feito para servir"), que, em linhas gerais, tem como objetivo a entrega de um imóvel "sob medida", construído para atender especificamente às necessidades do futuro locatário. Contudo, embora atípico, o contrato built to suit possui previsão legal desde 2012, quando da edição da Lei 12.744/12, que alterou a Lei do Inquilinato, inserindo o artigo 54-A, segundo o qual é possível que as partes estabeleçam que o imóvel a ser locado seja construído nos moldes pretendidos pelo locatário.