Na hora de alugar um imóvel, algumas cláusulas contratuais podem gerar dúvidas, principalmente para quem passa por esse processo pela primeira vez. Pagamento do IPTU, de seguro e de condomínio, pintura do imóvel, tempo mínimo de locação, multas, benfeitorias, retomada... são muitos detalhes que podem confundir o inquilino na hora de fechar um contrato. E quem não conhece as normas, pode sair prejudicado. Então, a quem cabe o pagamento dos impostos e seguros? Esses encargos são de responsabilidade dos locadores, mas a lei permite que eles sejam repassados aos locatários. E é o que sempre acontece. E as despesas condominiais? As despesas ordinárias correm por conta do locatário e as extraordinárias às expensas do locador. E eu tenho que pintar o imóvel ao final da locação? Se você iniciou a locação com pintura nova, sim. O locatário deve devolver o imóvel ao locador nas mesmas condições em que o recebeu. Existe tempo mínimo de contrato? Um contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo. Contudo, quando a locação residencial é celebrada por prazo inferior a 30 meses, ao final do período ocorre a renovação automática, até se completarem 5 anos. Durante esse tempo, o locador só pode pedir o imóvel de volta em situações excepcionais, previstas em lei. Já se o prazo de vigência for igual ou superior a 30 meses, ao final do prazo o locador pode retomar o imóvel, se quiser. Nas locações não residenciais, se o prazo for igual ou superior a 5 anos, o locatário pode obrigar o locador a renovar a locação judicialmente. Há multa por infração ao contrato de locação? Normalmente, os locadores estipulam uma multa equivalente a 3 meses de aluguel para o caso de descumprimento contratual. Se for por rompimento do prazo por parte do locatário, ela é reduzida proporcionalmente ao tempo de uso do imóvel. Os melhoramentos que eu introduzi no imóvel são indenizáveis? São passíveis de indenização apenas as benfeitorias consideradas necessárias, ou seja, aquelas imprescindíveis à manutenção do imóvel – isso se o contrato de locação não disser que você renuncia a esse direito. Portanto, ao se alugar um imóvel o ideal é que seja feito um laudo de vistoria inicial bem elaborado, apontando o estado geral do imóvel. Locador e locatário são livres para dispor em contrato como procederão em relação à eventuais benfeitorias introduzidas no imóvel, mas geralmente elas são proibidas pelo locador. O locador pode pedir o imóvel de volta, pagando multa? Não, o locador não pode retomar o imóvel durante o prazo contratado, sem a concordância do locatário, mesmo pagando multa. É verdade que o locador não pode exigir mais do que um tipo de garantia? Sim, a lei veda que em um contrato de locação haja mais do que um tipo de garantia. No caso de caução em dinheiro, ela deve ser devolvida ao locatário quando finda a locação, se o imóvel for devolvido sem nenhuma pendência. E o valor a ser restituído deve ser atualizado pelos mesmos índices da caderneta de poupança. O locador pode cobrar os aluguéis por antecipação? A cobrança antecipada é permitida apenas quando a locação foi contratada sem nenhuma garantia e nas locações por temporada, que são aquelas ajustadas pelo prazo máximo de 90 dias.  

O Tribunal Regional Federal da 1ª Região condenou a Caixa Econômica Federal a indenizar a compradora de um imóvel financiado pelo Programa Minha Casa Minha Vida, em virtude de problemas construtivos. A perícia judicial realizada na casa constatou que existia mofo na laje do banheiro, que o cano de esgoto da cozinha estava com problemas, que a porta da sala estava danificada e que a escada não tinha corrimão. O TRF-1 entendeu que o banco deve ser responsabilizado por esses problemas construtivos já que, no Programa Minha Casa Minha Vida, a instituição financeira atua na qualidade de agente operacional e gestora do Fundo de Arrendamento Residencial, ficando caracterizada, assim, responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal com a empresa construtora.

Os menores de 16 anos podem comprar imóveis desde que estejam devidamente representados pelos pais. Se os menores tiverem mais de 16 anos, podem adquirir desde que estejam assistidos pelos pais - que é diferente de representação. Se o comprador maior de 16 anos estiver emancipado, deve juntar a prova da emancipação. Porém, a compra de um imóvel pelos pais em nome de um menor que não possua recursos próprios é desaconselhável, pois pode caracterizar fraude tributária e doação dissimulada. Sempre que um menor de idade for vender, é obrigatória a apresentação de um alvará judicial, que deve ser obtido em juízo pelos representantes legais do menor, os quais devem comprovar a necessidade ou a vantagem da venda do imóvel.

Engana-se quem pensa que apenas os imóveis mais simples estão em situação irregular. Mansões também estão nesse rol. Atualmente, mais da metade dos imóveis no País estão irregulares. Os imóveis podem ter irregularidades diversas, sendo que as mais comuns são: (a) o não registro da escritura de compra ou de um formal de partilha; (b) a não averbação de uma construção ou demolição; (c) a não averbação da alteração do estado civil dos proprietários (casamento, separação, óbito); (d) a não averbação do cancelamento de uma hipoteca ou de uma alienação fiduciária; (e) a não averbação da quitação do preço, nas aquisições a prazo. Por isso, por mais simples que possa parecer, jamais deixe para depois a regularização do seu imóvel. Perdê-lo para terceiros não é algo impossível!