Quando uma pessoa morre, é necessário realizar um procedimento legal para a partilha dos bens deixados por ela. Esse procedimento é conhecido como inventário, o qual pode ser realizado de forma judicial ou extrajudicial, dependendo das circunstâncias e da vontade dos herdeiros. Já a venda de imóvel em inventário é uma possibilidade prevista em lei, quando há dificuldade na divisão do bem ou até mesmo para custear as despesas relacionadas ao processo. Exemplo: uma pessoa falece deixando dois filhos como herdeiros e seu único patrimônio consiste em um apartamento. Um dos filhos quer vendê-lo, porém o outro não. Ora, como o bem é indivisível, a solução é a sua venda, mediante autorização judicial, com a posterior divisão do dinheiro oriundo da transação entre os dois irmãos. Obviamente que o herdeiro que não pretendia se desfazer do imóvel têm preferência na sua aquisição, em igualdade de condições com terceiros – contudo, não pode impedir a venda.
Arquivo de Notas do Mercado Imobiliário
POSSO COMPRAR A POSSE DE UM IMÓVEL POR INSTRUMENTO PARTICULAR?
28 de maio de 2023Embora seja desejável que mesmo a transmissão da posse de um imóvel seja feita por escritura pública, a prática mostra que a maioria das pessoas compra e vende direitos possessórios utilizando-se de contrato ou até mesmo de um simples recibo. Sendo assim, importa esclarecer que em qualquer desses documentos particulares as partes envolvidas devem fazer constar, pelo menos, a data do negócio, a descrição detalhada do imóvel e suas metragens, o preço, a forma de pagamento e todos os dados do vendedor e do comprador, tais como: nome completo, números do CPF e do RG ou CNH [citando o órgão expedidor da identidade], profissão, estado civil [se o vendedor for casado ou mantiver alguma união estável, o(a) companheiro(a) também deve ser qualificado(a) e assinar], endereço, telefone e e-mail. Em se tratando de terreno, será importante incluir suas características próprias e qualquer limitação ou restrição legal ao uso do imóvel. Tanto as partes como duas testemunhas devem rubricar as folhas do documento e assiná-lo ao final.
O EX-CÔNJUGE OU EX-CONVIVENTE PRECISA PAGAR ALUGUEL POR PERMANECER MORANDO NO IMÓVEL COMUM APÓS A SEPARAÇÃO?
28 de maio de 2023Uma dúvida comum, que surge durante processos se separação, é se o ex-cônjuge ou o ex-convivente (casos de união estável) que permanece no imóvel de propriedade do casal após a separação, deve pagar aluguel ao outro. O Código Civil brasileiro, em seu art. 1.319, estabelece que o ex-cônjuge que permanece residindo no imóvel comum após o divórcio, pode ser obrigado a pagar aluguel ao outro, caso este não tenha um local adequado para morar. Essa disposição visa garantir a justiça e a equidade na partilha dos bens após o término da relação. Várias decisões judiciais têm respaldado esse mesmo posicionamento, com base no princípio da igualdade, na necessidade de assegurar que ambos os separandos tenham condições adequadas de moradia e para garantir adequado sustento. Tal entendimento é reforçado até pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Então, a princípio, aquele que ficar morando no imóvel comum, deve pagar ao outro metade do valor locatício da sua residência.
LOCAÇÕES NÃO TERÃO REAJUSTE PELA PRIMEIRA VEZ EM CINCO ANOS
21 de maio de 2023A perda de ritmo do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M)), indexador utilizado na maioria das locações vigentes no País, foi mantida no mês de abril. Com isso, os contratos de aluguel que vencem em maio serão os primeiros sem reajuste desde fevereiro de 2018. De acordo com dados publicados pela Fundação Getúlio Vargas, o IGP-M caiu 0,95% em abril, na comparação com a alta de 0,05% apurada em março – uma queda de 2,17% no acumulado dos últimos 12 meses. Esse é o percentual que deveria ser repassado às locações com aniversário de vencimento em maio; contudo, a maior parte dos contratos possui cláusulas que inibem reajuste negativo, o que deve ocasionar a manutenção do valor pago atualmente.
AS CONSEQUÊNCIAS DA DESISTÊNCIA DA COMPRA DE IMÓVEIS NA PLANTA
21 de maio de 2023A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, tem sido objeto de muita controvérsia no meio jurídico desde que entrou em vigor, no dia 28/12/2018. O ponto mais sensível é a definição dos percentuais de retenção em caso de desistência do comprador. Enquanto aquela lei estabelece uma retenção entre 25% e 50% do valor quitado pelo comprador, mais a comissão de corretagem que houver sido paga pela vendedora, os tribunais vinham decidindo em favor dos consumidores, permitindo a cobrança de uma multa menor, entre 10% e 20%. Não fora isso, o incorporador ainda tem o direito de restituir a diferença apenas depois do término das obras. Assim, é fundamental que o comprador de uma unidade imobiliária em construção esteja ciente das regras e das consequências previstas na lei nova, bem como da importância de ler atentamente o contrato de promessa de compra e venda, verificando se todas as suas cláusulas estão em conformidade com a lei.
UM IMÓVEL RURAL PODE SER LOTEADO OU DESMEMBRADO EM TERRENOS?
21 de maio de 2023O chamado Estatuto da Terra, lei que normatiza o uso e a alienação dos imóveis rurais, impede que o dono de uma dessas áreas a utilize ou a venda da forma que desejar. Desse modo, o parcelamento do imóvel rural segue normas próprias, que são bastante diferentes daquelas usadas para o parcelamento do solo urbano. Como o Estatuto da Terra prevê que um imóvel rural não pode ser desmembrado em áreas cujas dimensões sejam inferiores a um módulo rural (o módulo rural é calculado para cada imóvel em separado e sua área reflete o tipo de exploração predominante no imóvel, segundo sua região de localização), na prática é quase impossível transformar uma área rural em terrenos de tamanho comercializável. Por exemplo, na região de Passo Fundo, um módulo equivale a 160.000 metros quadrados.
AS TRÊS ESPÉCIES DE CONDOMÍNIOS MAIS COMUNS NO BRASIL
13 de maio de 2023Quando um bem imóvel é de propriedade de mais de uma pessoa, estabelece-se um condomínio entre elas. No Brasil, há vários tipos de condomínios, a maior parte regida pelo Código Civil de 2002. Vamos conhecer os principais: 1º) O chamado “condomínio tradicional”, assim conhecido por ter sido o pai das demais espécies de condomínios. Nesse caso, um imóvel deve ter dois ou mais proprietários, que o dividem e o exploram de maneira proporcional ou não. 2º) O mais conhecido é o denominado “condomínio edilício”, composto por unidades autônomas (apartamentos, salas, lojas, casas) de propriedade exclusiva dos condôminos, e também por áreas de uso comum, que são de propriedade de todos os condôminos em conjunto. 3º) Já o “condomínio de lotes” não envolve construções, pois é formado apenas por terrenos urbanos que fazem as vezes de unidades autônomas, aos quais são atribuídas, segundo suas dimensões, frações ideais sobre as coisas de uso comum, como ruas, praças, salões de festas etc., consideradas de propriedade de todos os condôminos.
GOVERNO QUER USAR TESOURO DIRETO COMO GARANTIA PARA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
13 de maio de 2023O secretário do Tesouro Nacional informou que o Governo Federal estuda permitir que investidores do programa Tesouro Direto usem títulos públicos como garantias em operações de locação de imóveis. De acordo com ele, o produto ainda não tem data de lançamento, mas será voltado para garantias de crédito, por meio da utilização da plataforma do Tesouro Direto. A ideia é que esse novo título substitua a caução em dinheiro e o título de capitalização – duas das formas de garantia locatícia atualmente oferecidas no mercado imobiliário –, porque será mais rentável para o inquilino.
O DIREITO REAL DE HABITAÇÃO DEVE SE SOBREPOR AO DIREITO DE PROPRIEDADE
13 de maio de 2023A Justiça paulista julgou improcedente uma ação de alienação judicial movida por um filho contra sua mãe, ambos proprietários de um mesmo imóvel, mas no qual apenas a mulher mora. O autor da ação pretendia a extinção da copropriedade que mantém com sua mãe e a alienação judicial do imóvel. No entanto, a mulher, que é viúva e tem 92 anos, contestou a ação alegando que o direito real de habitação se sobrepõe ao direito de propriedade – tese que foi acolhida pelo Judiciário. Ao manter inalterada a sentença que favoreceu a ré, o TJSP lembrou que apesar do autor ser proprietário do imóvel, sua mãe também o é, e está residindo no local desde 1971, quando adquiriu o bem juntamente com seu falecido marido; nessas circunstâncias, não se justificaria que, após décadas residindo no mesmo imóvel, viesse a ser desalojada pelo filho herdeiro. O artigo 1.831 do novo Código Civil, de 2002, diz que “Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar”.
A VALIDADE DOS CONTRATOS ELETRÔNICOS E DAS ASSINATURAS DIGITAIS NO MERCADO IMOBILIÁRIO
13 de maio de 2023Os contratos eletrônicos de compra e venda e locação de imóveis são uma realidade cada vez mais presente no mercado imobiliário, oferecendo vantagens como praticidade, agilidade e redução de custos. Porém, para garantir sua validade e segurança jurídicas, é preciso que sejam observados certos requisitos legais e técnicos, porque uma assinatura eletrônica equivale a uma assinatura manuscrita e tem por finalidade garantir sua autoria. Foi a Medida Provisória nº 2.200/2001 que instituiu a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil), estabelecendo a validade jurídica de documentos eletrônicos assinados digitalmente com o uso de certificados digitais.