A lei que regulamentou a alienação fiduciária de imóveis no País, dispõe que a dívida vencida e não paga constituirá o devedor fiduciante (mutuário) em mora, autorizando a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário (banco), através de um processo extrajudicial realizado via Cartório do Registro de Imóveis. Passada essa primeira fase, serão iniciados os procedimentos para realização dos dois leilões obrigatórios previstos em lei, cujo objetivo é satisfazer o crédito do banco que financiou a compra do imóvel e/ou extinguir as obrigações contratuais entre as partes. No primeiro leilão, os lances mínimos deverão respeitar o valor da avaliação do imóvel. Já no segundo leilão, serão possíveis lances menores, mas nunca em valores inferiores ao da dívida do mutuário. Caso o imóvel seja arrematado no primeiro ou no segundo leilão por um valor superior ao da sua dívida, o mutuário devedor terá o direito de receber a diferença entre o lance vencedor e valor total do seu débito. Porém, se em nenhum dos leilões aparecer alguém interessado ou o valor do maior lance oferecido for insuficiente para quitar o crédito do banco, esse ficará com o imóvel para si e nada terá que devolver ao mutuário. Por outro lado, o mutuário fica com sua dívida automaticamente quitada.
Arquivo de Notas do Mercado Imobiliário
MESMO QUE UM IMÓVEL NÃO ESTEJA REGISTRADO EM SEU NOME, É POSSÍVEL IMPEDIR A PENHORA DELE. VEJA COMO!
1 de outubro de 2023No Direito, sempre há casos e casos. Não se tratando de uma ciência exata, como a Matemática, muitas situações semelhantes têm desfechos diferentes na Justiça. É o caso da penhora de imóvel que, embora ainda conste em nome de devedor inadimplente no Cartório do Registro de Imóveis, foi negociado com terceiros através de instrumento particular não devidamente registrado. No mais das vezes, se o comprador consegue comprovar judicialmente a aquisição de imóvel que veio a ser penhorado posteriormente, por conta de dívidas do vendedor, o Judiciário tem dado ganho de causa a ele, por entender se tratar de adquirente de boa-fé, que não está em conluio com o vendedor para fraudar o direito do credor. Claro que a prova deve ser feita de modo tal a convencer o juiz das circunstâncias do caso.
APOSENTADOS POR INCAPACIDADE FÍSICA OU MENTAL NÃO PRECISAM PAGAR SALDO DEVEDOR DE EMPRÉSTIMO HABITACIONAL
1 de outubro de 2023Os aposentados do Instituto Nacional do Seguro Social, que se afastaram do trabalho devido a algum tipo de incapacidade física ou mental, têm direito não só a um salário vitalício, mas também o direito de ver quitado pelo banco, independente de pagamento, o saldo devedor de mútuo habitacional contratado para a compra de um imóvel. Isso porque, ao contratar esse tipo de financiamento (logicamente que antes da sua aposentadoria), os aposentados do INSS pagam junto com as prestações do empréstimo um seguro obrigatório com cobertura para invalidez permanente e morte. É justamente por conta disso que o contrato não precisará mais ser quitado pelo mutuário.
ENTENDA O QUE É AVERBAÇÃO DE IMÓVEL E QUANDO ELA DEVE SER FEITA
1 de outubro de 2023Averbação de imóvel é uma expressão comum no mercado imobiliário, porém muitas pessoas ainda têm dúvidas sobre o que significa e quando precisa ser realizada. Primeiramente, é necessário explicar que se trata de um procedimento a ser realizado obrigatoriamente junto aos cartórios de registro de imóveis. A falta de uma averbação pode gerar problemas futuros, como dificuldades na venda do imóvel, indeferimento de financiamentos ou disputas de propriedade. A lei aponta mais de 35 situações em que é necessário realizar esse procedimento. De um modo geral, as averbações devem ser feitas sempre que houver alguma alteração que modifique a estrutura ou a descrição de qualquer imóvel. As mais comuns são: a) o acréscimo de construção nova sobre um terreno; b) reforma que modifique (ampliando ou reduzindo) a área de uma construção já existente; c) o desmembramento de um terreno em lotes menores; d) a unificação de dois ou mais lotes; e) a alteração do estado civil do proprietário.
COMO EVITAR QUE O NAMORO SE TORNE UNIÃO ESTÁVEL?
24 de setembro de 2023Num contexto de namoro, estamos diante de um relacionamento informal e livre, no qual não estão envolvidos direitos familiares ou patrimoniais. Por outro lado, uma união estável é considerada entidade familiar equiparável ao casamento, estando sujeita ao regime jurídico do Direito de Família, e gera diversas implicações legais, tanto no âmbito patrimonial quanto pessoal. A união estável se extrai dos fatos, independentemente de documentos escritos ou da intervenção do Estado. Ela representa um casal, mesmo homoafetivo, que vive de maneira contínua e duradoura, publicamente e com o propósito de constituir família, mesmo sem a formalidade de um casamento. O Código Civil estabelece critérios claros para determinar quando um relacionamento pode ser considerado uma união estável. Portanto, não é difícil distinguir um namoro de uma união estável. De todo modo, um “contrato de namoro” pode ser um instrumento bastante útil para assegurar que ambas as partes estejam cientes das expectativas e limites do seu relacionamento, protegendo seus interesses e evitando mal-entendidos futuros, em especial quando um ou ambos os namorados possuem patrimônio imobiliário.
É POSSÍVEL DOAR IMÓVEIS A FILHOS, SEM QUE OS CÔNJUGES DELES TENHAM DIREITOS AOS BENS?
24 de setembro de 2023É comum os pais quererem doar um ou mais imóveis ao filho, mas não desejarem que eles sejam vendidos, mesmo na hipótese de se separarem dos seus cônjuges ou companheiros. Isso é legalmente possível, desde que sejam adotadas algumas precauções. Por exemplo, é possível inserir na escritura de doação uma “cláusula de incomunicabilidade”, caso em que o genro ou a nora não terá direito ao bem doado. Também é legal fazer constar na escritura de doação uma “cláusula de reversão”, pela qual o imóvel retorna à propriedade dos pais na eventualidade do filho falecer antes deles. É igualmente viável estipular-se uma “cláusula de inalienabilidade”, temporária ou vitalícia, que impede o filho de transferir o imóvel, a qualquer título, a outra pessoa, mesmo se casado pelo regime da comunhão universal de bens. Há também uma cláusula mais branda, de “usufruto vitalício”, através da qual o filho só pode dispor da posse do imóvel após os doadores falecerem. Por outro lado, caso o filho seja casado ou mantiver uma união estável pelo regime de comunhão parcial de bens, se a doação seja feita como adiantamento de legítima (herança), seu cônjuge não será dono do imóvel. Já no regime de separação total de bens, o cônjuge nunca terá participação.
OS RISCOS DOS “CONTRATOS DE GAVETA” NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
24 de setembro de 2023“Contrato de gaveta” é uma expressão que se popularizou na década de 1980 para fazer referência a um instrumento de compra e venda de imóvel financiado, que não pode ser registrado no Cartório de Imóveis, porque o comprador não transfere junto ao banco, para o seu nome, o saldo devedor do empréstimo habitacional contratado pelo vendedor. Daí a origem do nome: o contrato fica só “na gaveta” dos contratantes. Através de um contrato dessa natureza, o comprador paga diretamente ao proprietário uma parte do preço do imóvel e assume a obrigação de liquidar a outra parte mediante a quitação das parcelas convencionadas no mútuo original, em nome do próprio vendedor. Assim, o imóvel segue registrado em nome do vendedor até a liquidação total do empréstimo – o que pode ocasionar alguns problemas graves. A principal questão é que, por não ser um acordo legalmente admitido, o “contrato de gaveta” carece de validade jurídica. Ou seja, o comprador não é reconhecido como dono do imóvel. É uma negociação baseada exclusivamente na confiança mútua entre os envolvidos, mas por mais honestos que eles sejam, por vezes surgem situações que fogem do seu controle. Assim é que se o vendedor vier a morrer no curso do mútuo – que normalmente é de longa duração -, o empréstimo habitacional será quitado pelo banco e seus herdeiros receberão o imóvel livre de ônus, podendo desrespeitar o contrato firmado pelo falecido com o comprador. Também, se o vendedor contrair dívidas impagáveis durante o decurso do mútuo, o imóvel poderá ser penhorado para garantir os credores. Ainda, se o comprador deixar de pagar as prestações, o banco poderá executá-las contra o vendedor.
CONHEÇA UM MOTIVO QUE PODE LEVAR À ANULAÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
17 de setembro de 2023Assinar um contrato sempre foi coisa séria, principalmente quando envolve muito dinheiro. É o caso dos contratos de promessa de compra e venda imobiliária. Além da parte financeira, comprar ou vender um imóvel é um passo importantes na vida de qualquer pessoa. Portanto, é preciso ficar atento na hora de assinar um contrato dessa natureza, pois há questões que merecem atenção especial e boa dose de conhecimentos. O contrato de promessa de compra e venda é o documento pelo qual o vendedor se compromete a transferir a propriedade de um imóvel ao comprador, de acordo com as condições ajustadas. Por isso, o comprador deve verificar a segurança do negócio, para não cair em armadilhas. Um dos motivos que podem levar à invalidade do contrato de promessa de compra e venda imobiliária são eventuais dívidas do proprietário. Se o vendedor estiver inscrito em Dívida Ativa do município, do estado ou da União, a venda do imóvel poderá ser automaticamente considerada uma fraude, o que possibilita a anulação da transação. O mesmo pode ocorrer no caso de outros tipos de dívidas não pagas pelo vendedor, principalmente trabalhistas, mas nessa hipótese a anulação depende de um procedimento judicial – que na maioria das vezes é exitoso.
JUSTIÇA BATE O MARTELO SOBRE BLOQUEIO DE SALÁRIO POR DÍVIDA COM ALUGUÉIS
17 de setembro de 2023A presunção do Judiciário passou a ser de que aqueles que recebem mais de 50 salários mínimos por mês, podem ter até 20% da sua renda penhorada para pagamento de dívidas, sem que isso afete sua vida normal. Já para quem ganha até 5 salários mínimos por mês, considera-se que tal penhora é uma ameaça, visto que priva o devedor da quantia indispensável para garantir sua subsistência Para quem ganha entre cinco e cinquenta salários mínimos, a situação é mais complexa e requer o exame das particularidades do caso. Algumas dessas particularidades podem incluir a idade do devedor e a existência de dependentes. econômicos. Existe, inclusive, a noção de que quanto menor for a renda do devedor, menor deverá ser o percentual da penhora considerado razoável.
VOCÊ SABE QUE PODE TRANSFERIR UM IMÓVEL PARA O SEU NOME, MESMO SEM TER ESCRITURA ?
17 de setembro de 2023Trata-se da adjudicação compulsória extrajudicial. É um procedimento que permite a transferência de um imóvel para o nome do comprador através do Cartório de Registro de Imóveis, caso o vendedor não cumpra suas obrigações contratuais, sem a necessidade de acionar a Justiça. A adjudicação compulsória pode ser fundamentada por quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas a cessões ou promessas de cessão, contanto que não haja direito de arrependimento. O processo extrajudicial deve ser realizado por um advogado e ocorre nos casos em que o vendedor se recusa a cumprir um contrato pactuado e já quitado, ou ainda quando tenha ocorrido sua morte ou é declarada sua ausência, exista incapacidade civil ou localização incerta e desconhecida, além da ocorrência da extinção de pessoas jurídicas.