IMPOSTO SOBRE GANHOS Mesmo ultrapassada a época das declarações ao Imposto de Renda, não dá para esquecer que o ganho de capital apurado com a venda de imóvel adquirido a partir de 1969 é tributado em 15%, e que o imposto devido deve ser recolhido até o mês seguinte em que a transação se realizou. Se o imóvel foi adquirido entre 1969 e 1988, calcula-se um desconto de 5% por ano.
CASOS DE ISENÇÃO Estão isentos do imposto de renda incidente sobre o ganho de capital aqueles que negociarem seu único bem residencial, de valor não superior a R$ 400 mil. Também ficam isentos os que aplicarem o valor da venda de um imóvel residencial na compra de outra residência, dentro do prazo de 180 dias. Em ambos os casos, o contribuinte não pode ter realizado operação semelhante nos últimos cinco anos.
DESPEJO POR INADIMPLÊNCIA A falta de pagamento dos aluguéis e de encargos de uma locação (condomínio, taxas, impostos etc.), é considerada infração contratual grave, sujeitando o inquilino a uma ação de despejo. Porém, mesmo acionado em juízo, o locatário ainda pode evitar seu desalojamento, desde que, no prazo legal para contestar a ação (15 dias), deposite a totalidade do seu débito, com os encargos legais e contratuais, mais custas processuais e honorários do advogado do locador.
PORTABILIDADE Passam a ver esta semana as novas regras que regulam a portabilidade dos financiamentos imobiliários – que só valem para imóveis prontos. Apesar dos bancos poderem diminuir seus ganhos para atrair mutuários de outras instituições financeiras, não será possível aumentar o prazo do empréstimo, nem alterar o sistema de amortização. Além disso, a operação tem altos custos.
MATERIAL DE CONSTRUÇÃO De acordo com a Abramat, associação que representa as empresas de material de construção no País, no mês de março as vendas caíram 3,90% em comparação com o mesmo mês de 2013; ainda assim, no primeiro trimestre os negócios foram 0,90% superiores a igual período do ano passado. A Abramat também calcula uma alta de 4,50% para o setor em 2014.
RESCISÃO DE LOCAÇÃO Nas locações residenciais, contratadas por tempo inferior a 30 meses, ao final do prazo estabelecido o locador somente poderá rescindi-la sem motivação, ou seja, sem necessitar justificar o destino que dará ao imóvel, se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. É a chamada denúncia vazia, que obriga o locatário a desocupar o imóvel em apenas um mês.
CONSELHO A INVESTIDORES Dizem os experts no assunto que, quanto mais outdoors, panfletos, anúncios em jornais e publicidade na TV, pior tende a ser o investimento imobiliário. Segundo eles, os melhores empreendimentos não precisariam de grandes esforços de venda para convencer os investidores de que se trata de um bom negócio. Lembrete: a conversa é sobre investimentos, não sobre casa própria.
PREDOMINAM OS SOLTEIROS Pesquisa realizada pela Lopes chegou a uma conclusão até certo ponto surpreendente: homens solteiros, entre 36 e 43 anos de idade, são os principais compradores de imóveis. Na sequência, aparecem casais e mulheres. A predominância masculina é maior em Florianópolis (87%) e menor no Distrito Federal (58%). As profissões predominantes são empresário e engenheiro.
SALÃO DE FESTAS Uma das discussões mais comuns entre condôminos, em edifícios novos, envolve a decoração e a mobília do salão de festas (que no mais das vezes não é entregue pronto para uso pelas construtoras). Na falta de consenso, é sempre aconselhável a saída através do voto, em assembleia legalmente convocada. Nessas situações, a lei manda prevalecer a vontade da maioria.
RESCISÃO DE LOCAÇÃO Muitos acham injusto, mas apenas o locatário – nunca o locador – pode rescindir unilateralmente um contrato de locação residencial que esteja vigorando por prazo determinado. Bastará ao locatário pagar a multa contratada ou a que for fixada por um juiz, se aquela for considerada exagerada. Como o próprio nome diz, a Lei do Inquilinato favorece o inquilino.
ATUALIZAÇÃO DE VALOR NO I.R. Quem possui imóvel declarado ou a declarar em 2014, precisa ter em mente que ao valor já informado à Receita Federal (ou ao preço de compra em 2013) nenhum acréscimo pode ser feito. O valor deverá permanecer sempre igual, independente de correção monetária ou de valorização mercadológica. A exceção são reformas introduzidas, desde que documentalmente comprovadas.
PERFIL DO MUTUÁRIO DA CEF De acordo com a Caixa Econômica Federal, o perfil do comprador de imóveis que faz uso de financiamento habitacional via CEF é jovem (três quartos deles tem idade inferior a 45 anos). Por faixa de renda, a distribuição é a seguinte: 27% ganham até três salários mínimos; 36%, de três a seis salários mínimos; 15%, de seis a dez salários mínimos, e 22% mais de dez salários mínimos.
OBRAS A PREÇO DE CUSTO Embora a demanda pelos empreendimentos tradicionais tenha diminuído, os condomínios que adotam o sistema de preço de custo continuam a empolgar o mercado. Isso porque é uma alternativa barata e atraente para aqueles que dispõem de recursos para bancar uma construção. Não incidem juros sobre as prestações e o valor final do imóvel fica abaixo do praticado no mercado.
SEGURO PARA CORRETORES A exemplo do que já acontece com outras profissões, foi lançado um seguro de responsabilidade civil destinado aos corretores de imóveis (pessoas físicas e jurídicas), oferecendo proteção financeira em caso de condenação judicial. Tudo porque, após a entrada em vigor do Código Civil de 2002, as obrigações dos corretores com os seus clientes aumentaram de forma considerável.
REFORMAS PROFISSIONALIZADAS De acordo com a NBR 16.280, a partir de 18 de abril todas as reformas em imóveis – principalmente aqueles localizados em condomínios – passaram a exigir o acompanhamento de um engenheiro ou arquiteto. Por mais simples que a alteração possa parecer, como uma pintura ou troca de tomadas, haverá necessidade de parecer e de acompanhamento de um técnico. Como se percebe, teremos muita confusão pela frente, especialmente para os síndicos!
IGP-M EM DESACELERAÇÃO O Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), utilizado para corrigir a maior parte dos aluguéis, desacelerou na segunda prévia de abril, quando registrou um aumento de 0,83% – contra 1,41% apurado no mesmo período do mês de março. Para a Fundação Getúlio Vargas, a tendência agora é de estabilização, embora alguns especialistas apostem no recrudescimento da inflação.
GARANTIAS NA LOCAÇÃO Conforme levantamento realizado pela Lello Imóveis, os aluguéis garantidos por contrato de fiança na cidade de São Paulo caíram 18% entre 2004 e 2013, passando de 73% para 60%. A modalidade caução em dinheiro também diminuiu, de 13% para 9%. Na contramão, as locações que adotam o seguro-fiança subiram de 9% para 26% no mesmo período. Reflexo dos tempos.
INADIMPLENTE COM ELEVADOR É questão pacificada no Superior Tribunal de Justiça, a impossibilidade de um condomínio impedir o uso de elevador por condômino inadimplente, mesmo que essa vedação conste em convenção ou seja decidida em assembleia. Para o STJ, a autonomia condominial não é irrestrita e deve ser exercida nos limites do direito à moradia, do direito de propriedade e de função social, entrelaçados ao princípio da dignidade da pessoa humana.
IR: CUSTO DO IMÓVEL O imposto de transmissão pode ser acrescentado ao valor da compra de um imóvel, e a comissão de corretagem pode ser deduzida do preço visando diminuir a base de cálculo do imposto de renda, no momento da apuração do ganho de capital. Contudo, tanto uma quanto outra despesa devem ter seu pagamento informado à Receita, para que o contribuinte possa se aproveitar da vantagem.
IR: SABENDO DE TUDO Mesmo as operações imobiliárias realizadas por instrumentos particulares ou não registradas nos cartórios de imóveis, devem ser declaradas à Receita Federal. Aí se incluem os “contratos de gaveta”, as escrituras de posse e as construções particulares em geral. As dívidas que se originarem dessas transações, também precisam ser informadas na Declaração de Bens do contribuinte.
IR: SÓ VALE PARA UM Quem estiver pensando em corrigir monetariamente o preço de um imóvel vendido para reduzir o lucro imobiliário, cuidado. A legislação não permite a atualização do valor originalmente pago, nem de qualquer quantia empregada em reformas. Muito justo…. desde que o governo também não pudesse corrigir os impostos cobrados dos cidadãos.
BELEZA É O QUE IMPORTA De acordo com um estudo de mercado, 41,1% dos compradores dão mais importância à beleza do que à qualidade de um móvel. Dá para se dizer que essa é uma característica do ser humano e que muitas vezes comportamento semelhante pode ser observado no mercado imobiliário. No Brasil, principalmente, a maioria dos consumidores compra com os olhos.
AMERICANOS SÃO MAIORIA Levantamento do portal VivaReal causou surpresa ao apontar os americanos – e não os europeus – como os estrangeiros mais interessados nos nossos imóveis. Depois deles é que aparecem portugueses, italianos, espanhóis e ingleses, nessa ordem. As cidades mais procuradas foram São Paulo, Rio de Janeiro, Salvador, Belo Horizonte e Florianópolis, ou seja, pouca praia.
OPINIÕES QUE CONTAM Levantamento realizado traz ótimas orientações para quem trabalha com materiais de construção: 1) As mulheres são decisivas nas compras; 2) O pedreiro faz-tudo exerce grande influência na decisão de compra e escolha das marcas dos produtos; 3) A opinião do lojista influencia na venda de marcas de materiais básicos.
VIA DE DUAS MÃOS Todo fornecedor vê a internet, com razão, como um excelente canal para a divulgação dos seus produtos e serviços; contudo, nem todos percebem que a publicidade negativa também circula na rede e provoca grandes estragos. Com os consumidores livres para falar o que pensam, os operadores do mercado imobiliário precisam se dar conta que estão lidando com uma faca de dois gumes.
NOVOS CONSUMIDORES Buscando novos nichos de mercado, as maiores incorporadoras do centro do país estão atentas ao segmento formado por casais sem filhos – incluindo os casais homossexuais -, ambos trabalhando fora e com bom poder aquisitivo. Para esse público, da chamada Geração Y, boa localização, fachada moderna e projeto inteligente e sustentável são requisitos essenciais.
VENDAS EM INCORPORAÇÕES Lembrança: está em vigor, desde 2012, resolução do COFECI, que obriga as incorporadoras a arquivar nos CRECI dos estados cópias dos contratos de prestação de serviços para venda de imóveis integrantes de lançamentos (com estipulação da comissão) e dos atos constitutivos da respectiva incorporação registrada no cartório de imóveis, antes do início das operações de venda ou de cadastramento de interessados.
AUMENTO DAS VENDAS Segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo, as vendas de imóveis residenciais novos, cresceu 28% em fins de 2013. Para o Secovi, a procura por esse tipo de imóvel é consequência da boa oferta de crédito habitacional, com os bancos privados aumentando sua participação nesse nicho. Os apartamentos de dois dormitórios continuam liderando as vendas.
MAIS FINANCIAMENTOS Para a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, a oferta de crédito imobiliário em 2014 deve ser 20% superior a do ano passado. A Abecip estima que o montante destinado pelos bancos oficiais e particulares à aquisição de bens imóveis, supere facilmente a casa dos R$ 100 bilhões, atingida em 2013.
CONFIANÇA DE COMPRADOR Os compradores de imóveis estavam 6,1% mais confiantes no final do ano passado, em relação ao mês anterior, de acordo com uma pesquisa efetuada pela Lopes. Também quanto à intenção de compra futura, houve um aumento de 6% – o maior já detectado para um mês de dezembro, desde 2009. Mais de 2/3 dos entrevistados disseram que a intenção de adquirir um imóvel deve aumentar nos próximos 6 meses.
SEM IMPOSTO DE RENDA As situações em que não há incidência do Imposto de Renda na venda de imóveis, são as seguintes: I) Alienação do único imóvel, com preço não superior a R$ 440 mil, contanto que o proprietário não tenha feito nenhuma outra venda nos últimos 5 anos; II) Alienação de imóvel residencial, desde que o proprietário, no prazo de 180 dias, invista o valor recebido na aquisição de outro imóvel residencial; III) Imóvel de valor inferior a R$ 35.000,00.
NOVOS NO MERCADO Por conta da grande expansão do mercado imobiliário, observada nos últimos anos, muita gente decidiu trabalhar no ramo como construtor, corretor ou mesmo investidor. Porém, como acontece em todos os setores da economia, o imobiliário também tem lá suas armadilhas e estratagemas. Quem não se preparar adequadamente para enfrentá-los, pode ter sérios problemas.
SEXO “FRÁGIL” Conforme o Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci), aproxima-se de cem mil o número de mulheres trabalhando como corretoras imobiliárias no País. Nenhuma surpresa. Segundo o IBGE, o sexo feminino já representa 51,5% da população brasileira e sua participação no mercado de trabalho cresce a olhos vistos, devendo superar o sexo masculino em poucos anos.
RENEGOCIAÇÃO DE JURO Renegociar o juro de financiamento habitacional não só é possível como aconselhável, afirmam entidades de defesa do consumidor. Para elas, mesmo uma pequena redução, de meio por cento, na taxa anual contratada pode representar um valor substancial em empréstimos com prazo superior a dez anos. Cabe ao mutuário verificar se algum banco oferece juro mais competitivo.
MELHORES CRÉDITOS De acordo com o Idec, um instituto de defesa dos consumidores, os melhores bancos para a contratação de crédito imobiliário são o Banco do Brasil, a Caixa Econômica Federal e o Itaú Unibanco, nesta ordem. Bradesco e HSBC ficaram em posição intermediária. Em último lugar, dentre os seis agentes financeiros analisados, ficou o Santander.
MORAR DE ALUGUEL Outra associação de consumidores, a Proteste, divulgou levantamento mostrando que 99% dos inquilinos não tem condição de comprar um imóvel, apesar de terem essa intenção. O 1% restante mora de aluguel porque quer, pois tem situação financeira para adquirir uma residência. A maior parte dos locatários compromete de 26% a 50% do seu orçamento com essa despesa.
