MAIS GENTE NAS CIDADES De acordo com a ONU, apenas 10% da população brasileira deverá estar vivendo em áreas rurais daqui a 8 anos. Considerando-se o número atual de habitantes do País, isso significa que aproximadamente outros 19 milhões de pessoas passarão a morar em zonas urbanas por volta de 2020. Uma pressão considerável sobre o mercado imobiliário, que já apresenta um déficit de cerca de 8 milhões de moradias.
O QUE SE PAGA ALÉM DO PREÇO Normalmente, o comprador de um imóvel preocupa-se apenas com o preço a pagar, mas há alguns gastos acessórios que acabam pesando na conta. Isso porque são do adquirente o imposto de transmissão e as custas da escritura e do seu registro no cartório de imóveis, que chegam a alcançar 4% do valor do negócio – isso sem calcular as despesas com eventual liberação de financiamento habitacional e/ou FGTS.
LOCAÇÃO: PREFERÊNCIA PELOS COMPACTOS Um conceito bastante antigo e brasileiro, é o de comprar imóveis para locar com a finalidade de criar ou complementar renda. E continua a ser uma ideia bem aceita por todos, especialmente nos dias que correm, onde o rendimento das aplicações financeiras está quase sendo alcançado pelos aluguéis. Atualmente, mudou apenas o foco do investimento imobiliário, que passou a ser os imóveis compactos, de até dois dormitórios e 60m², cujo custo/benefício é maior.
O FUTURO DIGITAL Antigamente eram os sites e os blogs, depois vieram os hot sites e as redes sociais e agora é a vez dos QR Codes (uma espécie de código de barras) e dos aplicativos para dispositivos móbile. Nas grandes cidades, folders e prospectos já começaram a entrar em desuso pelos corretores, que estão preferindo usar seus tablets e smartphones para fazer a demonstração dos empreendimentos, incluindo apresentações digitais, em 3D ou 360º. É a avalancha digital apontando novos rumos para o setor imobiliário.
OFERTANDO O SEU USADO Com o desaquecimento da demanda, muitos imóveis foram parar na prateleira dos “encalhados”, situação que deve levar seus proprietários a reavaliarem as estratégias de venda ou locação. Se o preço estiver de acordo com o mercado, o passo seguinte é verificar se a divulgação na internet está sendo feita corretamente, pois caso contrário é grande a chance dele continuar parado.
TODOS DESEJAM LAZER Como a nova classe média já está podendo transformar em realidade o sonho da casa própria, o desejo agora é adquirir apartamentos localizados em prédios com boa infraestrutura de lazer. Por isso, o conceito de condomínio-clube vem ganhando cada vez mais adeptos entre os 40 milhões de brasileiros emergentes. Academia, piscina, quadra poliesportiva, kids club passaram a ser itens com forte apelo para a batida do martelo.
DOBROU A ENTREGA DE CASAS AOS BANCOS Isso aconteceu na Espanha. Em um ano, duplicou o número de imóveis hipotecados entregues às instituições financeiras por mutuários e por incorporadoras que não conseguiram honrar seus compromissos. O valor de mercado desses bens chega a incríveis 33,5 bilhões de euros. Receia-se que o problema se alastre para Itália, Portugal e Grécia, onde as taxas de desemprego e os juros estão em constante ascensão.
UM MERCADO RETRAÍDO Para o famoso Wall Street Journal, o boom imobiliário no Brasil já se esgotou. Conforme o jornal americano, o setor deverá continuar crescendo, mas num ritmo mais tranquilo e sem grande oscilação nos preços. A tendência, agora, seria a redução do número de lançamentos, até que o mercado absorva os que já foram disponibilizados pelas construtoras.
TERRENOS PERDEM FORÇA O arrefecimento do mercado é perceptível também na dificuldade que os proprietários de terrenos bem localizados estão enfrentando para negociá-los. O que até bem pouco tempo atrás era considerado um cheque nas mãos, hoje virou um produto comum. Mesmo a permuta de terreno por área construída não está encontrando grande receptividade, diante da cautela adotada pelas incorporadoras quando se trata de lançar novos empreendimentos imobiliários.
A 24 POR HORA Pesquisa realizada pela Lopes mostra que, a cada hora, 24 apartamentos, salas ou quartos de hotel são colocados à venda no Brasil. As cidades com mais ofertas são, pela ordem, São Paulo, Rio de Janeiro, Salvador, Distrito Federal, Belo Horizonte e Curitiba. Por outro lado, segundo a mesma fonte, aproximadamente 19 milhões de brasileiros deverão sair em busca de casa própria nos próximos dois anos.
A VEZ DOS PEQUENOS Como os preços não caíram como se esperava, os compradores começam a se adequar à realidade. Em São Paulo, capital, mais da metade das unidades negociadas no primeiro semestre tinham menos de 50 m² de área privativa. Na outra ponta, apartamentos e casas de 4 dormitórios tiveram suas vendas reduzidas em 30%. Pelo mesmo dinheiro, menos metros quadrados.
E TAMBÉM DOS COMPACTOS Na onda da compactação, estão os apartamentos do tipo quitinete e os de um e dois dormitórios, cuja procura é capitaneada por pessoas que vivem sozinhas e por casais com no máximo um filho. A maioria ascendeu à classe média recentemente e seu sonho de consumo é morar em condomínios situados em bairros charmosos e dotados de alguma infraestrutura de lazer.
SUBIU O PREÇO DOS USADOSO mercado dos usados aparenta continuar em crescimento. Segundo pesquisa realizada pelo Creci-SP, o valor médio desses imóveis quase dobrou em São Paulo, na comparação dos primeiros semestres de 2011 e 2012. Os que mais aumentaram foram os imóveis com acabamentos simples e com idade superior a oito anos. A alta, contudo, foi generalizada, conforme o mesmo levantamento.
CONSTRUTORAS NA MIRA De acordo com levantamentos dos órgãos de defesa do consumidor, o número de reclamações apresentadas contra construtoras no primeiro semestre de 2012 superou em 40% a quantidade de queixas formuladas no mesmo período de 2011 – e a tendência é de crescimento. Em todo o País, os maiores protestos estão relacionados com atraso na entrega das obras, defeitos construtivos e atualização incorreta dos saldos devedores.
MELHOR PREVENIR QUE REMEDIAR Como a maioria dos problemas hoje denunciados pelos consumidores poderiam ter sido evitados, a ordem agora é prevenir. Uma lei de 1.964 autoriza os adquirentes de unidades autônomas a formarem uma comissão de representantes para fiscalizar o andamento de uma construção, a qualidade dos materiais e da mão de obra e seu cronograma físico-financeiro, de forma que eventuais problemas possam ser detectados no devido tempo.
BOLHA DE OFERTA O expressivo volume de imóveis disponibilizados a partir de 2009, conjugado com a retração do consumo, sentida nos últimos meses, levou muita gente a pensar na formação de uma bolha imobiliária por excesso de oferta. Não é o caso. Eventual sobra de imóveis não significará perigo para o mercado, mas apenas para incorporadoras não capitalizadas; nessa hipótese, caberá somente ao consumidor adotar os cuidados necessários para não adquirir gato por lebre.
BOLHA DE DEMANDA Na outra ponta, o volume de crédito e as taxas de juros postos à disposição dos consumidores é insuficiente para a formação de uma bolha de demanda, caracterizada pela facilidade das pessoas comprarem imóveis além das suas posses, até para especulação. No Brasil, a liberação dos financiamentos habitacionais ainda segue bons padrões e as taxas de juros não são convidativas, exceção feita aos mútuos destinados apenas à baixa renda.
INTERNET NA DIANTEIRA Outra pesquisa que vem confirmar o que já se sabe: o meio digital é o mais usado pelos interessados na compra ou locação de imóveis. De acordo com levantamento efetuado pela Brookfield Incorporações durante um ano, 48% das pessoas começam as buscas na internet (a maioria pelo Google), contra 8% em jornais, 4% em revistas e 2% via televisão. Em segundo lugar, com 29%, apareceram corretores e imobiliárias.
MELHORES MOMENTOS NO FACEBOOK Pesquisa recente do Scup, divulgada pelo blog Marketing Imobiliário, mostra que a segunda–feira é o dia predileto dos internautas para postar e comentar no Facebook, de preferência entre as 21 e as 22 horas. Sábado, ao contrário do que se poderia pensar, é o pior dia. É uma dica relevante para o pessoal do mercado imobiliário que tem fan page na mais conhecida rede social.
MELHORES MOMENTOS NO TWITTER A mesma pesquisa aponta que, no Twitter, as coisas se passam um pouquinho diferente: o melhor dia para compartilhamento de conteúdo é a quarta-feira (mais de 5,8 milhões de tweets), preferencialmente no horário das 20 às 21 horas. Aqui também o sábado é pouco apreciado pelos tuitadores. Se você tem alguma coisa relevante a dizer sobre imóveis em 140 caracteres, já sabe o momento oportuno.
OS SITES IMOBILIÁRIOS MAIS ACESSADOS Outro levantamento importante, indica quais os sites imobiliários mais acessados no País. Do lado das construtoras e imobiliárias, a lista é capitaneada pela MRV, com 760.000 visitantes únicos, seguindo-se PDG, Lopes, Cyrela, Tenda e Gafisa. Do lado dos portais de busca, o Zap aparece em primeiro lugar, com 1.100.000 visitantes únicos, seguido do ImovelWeb, VivaReal Brasil, Webcasas, Lugar Certo e WiMoveis.
SP: CAIU O NÚMERO DE NEGÓCIOS De acordo com a Embraesp, no primeiro semestre deste ano o número de unidades lançadas no mercado paulista foi 37,2% menor do que o observado no mesmo período do ano passado. Já nas vendas, o mês de junho teve uma redução de 32,3% nos negócios, mas em relação a maio. Os números mostram que as incorporadoras tiraram o pé do acelerador.
CONFIANÇA NA CONSTRUÇÃO RECUA O Índice de Confiança da Construção, apurado pela Fundação Getulio Vargas em parceria com o Banco Central do Brasil, mostra que no trimestre maio/julho houve um recuo de 9,5% na confiança dos empresários do setor da construção, comparativamente com o mesmo período de 2011. Uma confirmação de que o mercado imobiliário passa por uma fase de acomodação.
OUTLET IMOBILIÁRIO A Rossi escolheu Porto Alegre para inaugurar seu primeiro outlet no Brasil. Adotando o sistema americano de “ponta de estoque”, onde os compradores recebem descontos variados (dependendo do tipo de empreendimento e do tempo de estocagem), a construtora pretende vender uma boa parte dos seus imóveis ainda não comercializados na capital gaúcha.
NOVA FRANQUIA CHEGA AO BRASIL A rede Coldwell Banker, desconhecida para a maioria dos nossos operadores imobiliários, comunicou sua chegada ao País. A informação é que essa nova franqueadora investirá R$ 17 milhões, nos próximos 5 anos, para disputar com as também norte-americanas Century 21 e Re/Max uma fatia do mercado. A confiança estrangeira é um bom sinal para os brasileiros.
JÁ ESTAMOS SABENDO GASTAR Na avaliação do Banco Central, o aumento do endividamento das famílias se deve, em boa parte, à expansão dos financiamentos habitacionais. Para o BC, trata-se de uma notícia positiva, pois mostra que os brasileiros estão formando patrimônio, ao invés de simplesmente gastar, e que seu poder aquisitivo cresceu. O comprometimento da renda das famílias com dívidas também diminuiu.
AUMENTOU O NÚMERO DE INQUILINOS Apesar do enorme crescimento do mercado imobiliário observado nos últimos anos, a maior parte da população brasileira ainda é constituída de inquilinos. Na verdade, segundo o IBGE, aumentou o número de pessoas que moram de aluguel: de 14% em 2000 para 18% em 2010. Uma informação relevante para os investidores que estão atrás de renda mensal.
O FIM DO BOOM Apenas em algumas poucas cidades o ritmo de aumento nos preços e nas vendas de imóveis tem se mantido; na maioria, os negócios se estabilizaram ou diminuíram. Afora isso, os mercados foram inundados por ofertas de imóveis prontos ou em construção, que já não encontram interessados como antigamente. Também muitos investidores, que adquiriram imóveis na planta para revenda futura, concorrem agora com as incorporadoras. Chegou a hora das promoções e dos descontos.
MELHOR DO QUE EM PORTUGAL O fim do boom, contudo, não deve trazer nenhuma grande preocupação aos operadores imobiliários – a não ser, é claro, para quem se descuidou nos tempos da euforia. Como o mercado continua firme, estamos longe da situação vivenciada por nossos irmãos portugueses – uns sem crédito para a compra da casa própria e outros sem dinheiro para pagar as prestações dos empréstimos habitacionais obtidos num passado recente.
ATÉ OS FUNDOS FREIARAM A retração do mercado também provocou grande redução na oferta dos certificados de recebíveis imobiliários (CRI) – títulos que têm lastro em créditos de incorporadoras e são negociados com investidores. Comparando-se o primeiro semestre deste ano com o do ano passado, a diminuição alcançou quase (e impressionantes) cinquenta por cento.
MAIS CUIDADOS NA COMPRA Em tempos bicudos, a aquisição de imóvel na planta deve estar cercada de maiores cuidados. Pagar à vista, por exemplo, só se o comprador tiver total confiança na vendedora. Absolutamente indispensável, além disso, que o interessado na compra verifique se a incorporação está registrada no Cartório de Imóveis e se a construtora mantém em dia suas obrigações financeiras.
NECESSIDADE DO MEMORIAL DESCRITIVO Também, sempre que um imóvel na planta ou em construção for negociado, haverá a necessidade de um memorial descritivo ser apresentado. Isso porque, como a obra ainda não começou ou está inacabada, é esse memorial que fornecerá as especificações de todos os materiais que serão empregados. Somente através dele, o comprador saberá o que está realmente adquirindo.
ENDIVIDAMENTO GENERALIZADO Campeões de uso, os cartões de crédito e os telefones celulares são os meios que mais levaram as pessoas a terem seus nomes registrados nos órgãos de proteção ao crédito. E isso acaba também afetando o mercado imobiliário, pois os agentes financeiros não concedem financiamentos àqueles que, embora com renda, estejam “negativados”. Só no primeiro semestre de 2012, houve um aumento de 20% na inadimplência em todo o País, em comparação com 2011.
ARREMATANDO EM LEILÃO Algumas pessoas acreditam que comprar imóvel em leilão judicial é sempre um bom negócio. Nem sempre. Se o adquirente não tomar os necessários cuidados, pode ficar sem dinheiro e sem imóvel por um bom tempo. É que, devido a peculiaridades jurídicas, muitas vezes o devedor, proprietário do bem praceado, ainda pode ingressar em juízo com recursos que atrasam consideravelmente a expedição da carta de arrematação, documento necessário para o comprador registrar o imóvel em seu nome.
INTERNET SÓ PERDE PARA TV De acordo com recente pesquisa divulgada pelo Interactive Advertising Bureau, a internet já é a segunda colocada quando se trata de abocanhar verbas de anúncios publicitários no Brasil. Não é para menos, visto que o Ministério das Comunicações garante que até 2014, cerca de 70% dos domicílios brasileiros estarão conectados à web. Quem ganha mais com tudo isso são os portais imobiliários, que vem sucedendo os classificados dos jornais.
PREÇOS ASSUSTAM Conforme apontou o índice FipeZap, o valor médio do metro quadrado dos imóveis localizados no Rio de Janeiro e em Brasília ultrapassou a casa dos R$ 8 mil. Especialistas em formação de preços alertam que já superamos os valores praticados em grandes cidades da Alemanha, uma das maiores economias do mundo, com um nível de vida bastante superior ao nosso. Em Frankfurt, o preço médio do m² é de R$ 6,25 mil, e em Hamburgo de R$ 6,5 mil.
PROPRIETÁRIO DE UM DÉCIMO Como as coisas não são mais como antigamente, vender imóveis luxuosos para veraneio está se tornando trabalho dificílimo. Por conta disso, já há empresas comercializando casas de R$ 2 milhões, em condomínios fechados, para 10 pessoas diferentes ao mesmo tempo. Cada uma paga R$ 200 mil e fica com a propriedade de 10% do imóvel, com direito a usá-lo em determinadas épocas do ano. É uma saída para o escasso mercado de luxo.
MENOS CRESCIMENTO A Confederação Nacional da Indústria apontou que a construção civil teve, em junho, o menor índice de crescimento desde 2009. Ainda de acordo com a CNI, a retração está atingindo mais fortemente as pequenas empresas, cuja margem de lucro e saúde financeira podem ficar abalados. O uso da capacidade instalada na indústria da construção também vem caindo, ficando em 69% em junho.
QUEDA NOS FINANCIAMENTOS Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, o montante dos mútuos imobiliários contratados com recursos das cadernetas de poupança caiu 5% no mês de junho, em comparação com o mesmo mês de 2011. Quando confrontado o número de imóveis financiados, a queda sobe para 10%: 46.500 no ano passado contra 41.800 em 2012. Os empréstimos com recursos do FGTS não estão contabilizados nos cálculos.
24º CONACI EM SÃO PAULO De 16 a 19 de setembro, a capital paulista sediará o XXIV Congresso Nacional de Corretores de Imóveis, numa promoção do Sindicato dos Corretores de Imóveis no Estado de São Paulo. O maior evento do ramo no País, espera que mais de 2.000 profissionais do mercado imobiliário compareçam para ouvir especialistas falarem, dentre outros assuntos, sobre a situação econômica no mundo e o uso da internet no setor.
CONTRATOS DE GAVETA Embora não tão usual como no passado, ainda é alarmante a quantidade dos chamados “contratos de gaveta” que circulam no mercado. Como esse tipo de contrato é celebrado entre o mutuário original e um comprador desconhecido do agente financeiro, os riscos são enormes para o adquirente, já que a propriedade está hipotecada ao banco, ou mesmo registrada em nome deste, e o instrumento não pode ser encaminhado ao cartório de imóveis.
ANO ELEITORAL É FOGO Deputado federal gaúcho apresentou projeto de lei proibindo que seja atribuída aos locatários a responsabilidade pelo pagamento do prêmio de seguro contra fogo de imóveis alugados. Parece que o deputado esqueceu de perguntar aos inquilinos (e aos seus fiadores) se eles estão dispostos a assumir os prejuízos decorrentes de eventual incêndio nos imóveis alugados, em troca da isenção da menor das despesas de uma locação.
SOBE O SEGMENTO ECONÔMICO Com a desaceleração do mercado, subiram as apostas nos imóveis que compõem o denominado segmento econômico, onde predominam as quitinetes e os apartamentos super compactos de um e de dois dormitórios, além de terrenos em loteamentos populares. Nesses casos, o ajustamento de preço, ponto e projeto (os três “P”) com a margem de lucro, passa a ser o grande desafio da engenharia.
FGTS LIBERA MAIS DINHEIRO O Conselho Curador do Fundo Garantia do Tempo de Serviço resolveu aumentar em quase 29% os recursos do FGTS para financiar as habitações populares. Serão mais R$ 12,7 bilhões a irrigar o mercado imobiliário, especialmente no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida e do Programa de Aceleração do Crescimento.
MAS LIBERAR FGTS NÃO É BARATO Pouca gente faz as contas, mas liberar recursos do FGTS para a compra de imóvel sem financiamento não é nada barato. Todos os bancos cobram uma taxa para fazer esse serviço, que inclui tarefas administrativas, jurídicas e de engenharia (avaliação). Nenhum deles deixa por menos de R$ 800,00, para imóveis de valor até R$ 170 mil, ou R$ 1.600,00, para imóveis de valor entre R$ 170 e R$ 500 mil.
PROJETO PREJUDICA O COMPRADOR Projeto de lei que tramita no Senado, de autoria do senador Eduardo Lopes (PRB/RJ), prevê que o atraso na entrega de imóveis vendidos na planta ou em construção acarretará multas de 2% pela inadimplência, mais 0,50% ao mês até a entrega das chaves, ambas calculadas sobre o valor total contratado. Afora isso, a incorporadora não poderá estipular prazo de tolerância superior a 6 meses. Tudo bem, mas esqueceram de avisar o senador que a Justiça normalmente concede aos consumidores indenizações melhores do que as previstas no seu projeto.
O (AINDA) DESCONHECIDO SEGURO-FIANÇA Uma das garantias locatícias previstas na Lei do Inquilinato ainda é ignorada por muita gente: o seguro-fiança. Trata-se de garantia bem recebida por quem não tem fiador ou não quer pedir fiança, e também pelos locadores, na medida em que cobre todas as obrigações dos locatários, como aluguéis, condomínios, IPTU, multas e danos ao imóvel. O custo anual equivale a cerca de uma vez e meia o valor do aluguel mais encargos.
DIFERENÇAS ENTRE MULHERES E HOMENS Levantamento realizado por imobiliária paulista mostra as principais diferenças entre os sexos masculino e feminino na hora de comprar um imóvel. Segundo a pesquisa da Lello, as mulheres são detalhistas e dão mais valor às coisas que atendem toda a família, enquanto que os homens privilegiam a segurança e os aspectos financeiros, em especial a certeza do bom investimento. Nada que Darwin não explique.
ACELERAÇÃO NOS LANÇAMENTOS O Secovi-SP prevê que 70% dos lançamentos do ano ocorrerão neste segundo semestre, a exemplo do verificado em 2010 e 2011. Entretanto, de acordo com o mesmo sindicato, em 2012 haverá uma redução de 20% no número de lançamentos, em comparação com o ano passado: algo como 7.000 unidades imobiliárias a menos, apenas em São Paulo. De qualquer forma, nada mal para um mercado com claros sinais de retração.
TENDÊNCIAS MERCADOLÓGICAS Conforme pesquisa da Datastore, envolvendo cerca de 35.000 entrevistados, 30% dos compradores de imóveis os adquirem para melhorar o padrão da sua residência ou do seu escritório, 40% para auferir rendimentos mensais ou revendê-los com lucro e 30% para ter sua casa própria. O trabalho também mostra que para o setor imobiliário manter-se em equilíbrio, a intenção de compra dos consumidores, independentemente do seu nível socioeconômico, deve superar os 30%. Em janeiro de 2011, essa intenção chegou ao pico: 76%.
O CUSTO DA REFORMA Apesar de terem juros inferiores aos dos empréstimos pessoais, os financiamentos para a aquisição de materiais de construção são mais caros do que os mútuos habitacionais destinados à compra de imóveis. Dentre os oferecidos ao mercado, o da CEF ainda é o mais barato: famílias com renda até R$ 5.400,00 mensais e cujo imóvel valha até R$ 170 mil, pagam de 5% a 8,16% ao ano; famílias com renda mensal acima de R$ 5.400,00, pagam de 8,5% a 9,9% ao ano; famílias com renda inferior a R$ 2.790,00 por mês, têm os juros subsidiados pelo FGTS.
IMPOSTO DE RENDA NA TROCA DA CASA A princípio, quem aliena imóvel com lucro imobiliário – a diferença positiva entre os preços de compra e venda – precisa recolher imposto de renda na fonte; porém, se o bem for residencial e o vendedor investir o valor recebido na aquisição de um outro imóvel semelhante, ficará isento do pagamento. Essa isenção só vale a cada 5 anos e se a compra da nova residência ocorrer em até 180 dias da data de venda da residência anterior.
COAF APERTOU O CERCO Há poucos dias foi publicada uma lei que obriga os cartórios do registro de imóveis de todo o País a informarem ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF), no prazo de 24 horas, operações imobiliárias com características de fraude, que possam estar relacionadas com lavagem de dinheiro e outros crimes. Quem não obedecer à norma ficará sujeito a multas, suspensão e até mesmo inabilitação para exercer a atividade cartorária.
CERCO TEVE INÍCIO EM 2006 Aliás, conforme a Resolução COAF nº 14/2006 e a Resolução COFECI nº 1.168/2010, construtoras, incorporadoras, imobiliárias, loteadoras, leiloeiras de imóveis, administradoras de bens imóveis e cooperativas habitacionais estão obrigadas, há anos, a denunciar todas as operações consideradas suspeitas e a manter um registro de todas as transações que superarem R$ 100.000,00, discriminando os nomes das partes, procuradores, representantes legais, corretores, advogados e qualquer outro participante da transação.
SÓ A CEF NÃO SABIA Pois já está acontecendo o que a maioria dos operadores do mercado imobiliário esperava que ocorresse: boa parte das construções do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) começa a apresentar graves problemas estruturais. Como muitas construtoras que levantaram os prédios estão insolventes, se avolumam as ações judiciais movidas por mutuários contra a Caixa Econômica Federal. É que o Judiciário entende ser a CEF a responsável pelo pagamento das indenizações por danos materiais e morais, devido à sua condição de proprietária fiduciária.
ÁREAS A MENOR Outra situação que vem se tornando corriqueira é a entrega de imóveis com áreas inferiores às contratadas. Algumas construtoras tentam justificar seu erro alegando que o Código Civil tolera uma diferença de até 5%, mas a coisa não é bem assim. Se a promessa de compra e venda não faz alusão à venda ad corpus e as áreas especificadas no contrato conferem com as existentes nas planilhas da NB, a empresa vendedora tem a obrigação de entregar todos os metros negociados. Aí quem manda é o Código de Defesa do Consumidor.
ATA NOTARIAL Apesar de ainda ser pouco utilizada, a ata notarial é um instrumento de grande valia para quem trabalha no mercado imobiliário. Trata-se de um documento público, lavrado por um tabelião, a pedido de alguém interessado em deixar registrado um ato ou um fato, para fins judiciais ou não. Pode ser usada para comprovar desde estragos causados pelo inquilino em um imóvel até comentários desabonadores feitos na internet acerca de uma construção.
A “LEI DOS BOXES” No artigo intitulado “Abrigos para veículos não são boxes de garagem” (publicado em www.cam.adv.br), defendi que a Lei nº 12.607/12 não se aplica aos boxes que possuem matrículas individuais nos Registros de Imóveis. Surgem agora novos argumentos contrários à lei que entrou em vigor no mês de maio, sendo o mais relevante deles o que aponta violação ao art. 5º, inciso XXII da Constituição Federal, que trata do direito de propriedade.
A HORA DOS BRINDES Para desencalhar estoques, nada melhor do que bons presentes. É exatamente isso o que pensam diversas construtoras, que afora o tradicional desconto em dinheiro estão oferecendo aos compradores desde assinaturas de televisão a cabo, escrituras registradas grátis, fechamento de varandas e sacadas, aparelhos de ar condicionado, móveis modulados na cozinha e banheiros, até viagens ao Exterior. É claro que o tipo do brinde depende do preço do imóvel e da forma de pagamento. Os consumidores estão gratos.
A REFORMA ESSENCIAL Como os negócios não andam fáceis, inclusive para os bons imóveis, surpreende que algumas pessoas ainda queiram alugar ou vender propriedades visivelmente deterioradas. A não ser que o preço seja muito convidativo, a chance delas caírem no gosto do público é próxima de zero. Cabe ao corretor orientar o cliente sobre o que precisa ser feito antes que seu imóvel seja ofertado, pois pouca gente está disposta a locar ou a comprar um bem que necessita de conserto. E uma reforma básica e barata pode alterar radicalmente a cara de qualquer imóvel.
USADOS ESTÃO MAIS CAROS Segundo o CRECI de São Paulo, apesar da desaceleração do mercado, os preços dos imóveis usados tiveram uma surpreendente alta de 25,98% nos últimos 12 meses, contra uma inflação de quase 5% no mesmo período. E contrariamente ao pensamento popular, os imóveis mais procurados não foram os de menor preço, mas sim aqueles de valor superior a R$ 200.000,00, que tiveram uma participação de cerca de 75% nas vendas de maio.
INCORPORAÇÃO SEM REGISTRO Ao exigir a apresentação de diversas certidões negativas para o registro de incorporações imobiliárias, o legislador quis proteger os consumidores de empresas que em tese poderiam ser incapazes de concluir seus empreendimentos. Por isso, anda certo o Ministério Público ao proibir a oferta pública de economias ainda não incorporadas, na medida em que essa falta priva o comprador de informações relevantes sobre a vendedora.
CARROS SEM MOTORISTAS O que há alguns anos era considerado ficção científica, em pouco tempo se tornará realidade: carros sem motoristas. Conforme o Google, a tecnologia que permitirá esse avanço já estaria pronta e passando pelos últimos ajustes. A empresa também trabalha na criação de um novo sistema de mapeamento das ruas de diversos países, que auxiliará os carros sem motoristas a se locomoverem. Quando se tornar um bem de consumo de massa, a invenção também revolucionará o mercado imobiliário.
CRESCEU A VENDA DOS NOVOS EM SP De acordo com o Secovi-SP, na contramão de outras cidades, a capital paulista viu crescer em mais de 13% o número de imóveis novos vendidos nos primeiros cinco meses do ano, em comparação com igual período de 2011. Os apartamentos de 2 dormitórios despontaram em maio, envolvendo quase 60% das negociações. Tendo em vista a desaceleração geral do mercado imobiliário, trata-se de um desempenho a ser comemorado.
DESTAQUE PARA OS PEQUENOS Conforme o mesmo Secovi, as economias residenciais com área útil entre 46 m² e 65 m² lideraram as vendas, com mais de 41% do total de imóveis transacionados. A seguir, vieram os imóveis com área entre 66 m² e 85 m², com 20,3%; depois, os imóveis com área inferior a 45 m², com 16,2%; por fim, os imóveis com área entre 86 m² e 130 m², com 13,9%. Os números mostram que nada menos que 77,5% das operações disseram respeito a imóveis com área útil de no máximo 85 m².
A INTERNET E VOCÊ Quase todas as pessoas ligadas ao setor imobiliário sabem que o mundo digital é imprescindível para alavancar os negócios, mas ainda desconhecem como utilizá-lo eficazmente. Fica então a dica de três mecanismos de uso obrigatório – e gratuito! – por quem quiser permanecer vivo no mercado: e-mail próprio (que deve ser aberto diariamente), anúncio dos seus imóveis em portais imobiliários e divulgação do seu nome nas redes sociais.
CHEGARAM OS OUTLETS Novidade que vem ganhando espaço, porém com futuro é incerto, é a do Outlet. O foco é a oferta de imóveis novos, concluídos ou em construção, com descontos de até 30%. As unidades imobiliárias postas à venda fazem parte do estoque de construtoras e incorporadoras, que adotam a regra geral de que produto guardado gera custo e deve ser liquidado. Os estoques são compostos de economias lançadas no mercado há mais de seis meses ou que, depois de prontas, já receberam o Habite-se.
A VEZ DO SHOWROOM Os marqueteiros das construtoras não estão tendo descanso. Na tentativa de reverter a queda nas vendas, eles passaram a apostar suas fichas em showrooms visando atrair a atenção dos compradores. Nesses espaços, as empresas apresentam todos os seus empreendimentos de uma só vez e das mais diversas maneiras: unidades mobiliadas, maquetes físicas e digitais, apresentações multimídia, fotos em 360º, projeções holográficas etc. E, claro, tudo controlado por um boa equipe de corretores.
ESTANDES TURBINADOS Mas os estandes não perderam o prestígio adquirido ao longo dos últimos anos. Agora turbinados com comidas e bebidas fartas e de graça, playgrounds para as crianças ficarem entretidas enquanto os pais negociam, serviços gratuitos de manicure e pedicure, eventos com todo tipo de celebridade, os estandes ainda são um dos pontos que mais geram vendas para as grandes imobiliárias e incorporadoras.
SEGURO CONSTRUÇÃO Muita gente não sabe, mas é de quem vende e não de quem compra a responsabilidade pelo pagamento do seguro construção. Isso porque, quem se beneficia com o seguro é a construtora, que em caso de sinistro recebe da seguradora o valor necessário à conclusão da obra. Além do mais, o seguro garante apenas que o empreendimento segurado será concluído, não porém que ele será entregue no prazo previsto.
PARA CONSTRUIR OU REFORMAR Para quem não tem pressa, os consórcios imobiliários continuam sendo uma boa opção. Afora o seu tradicional uso na compra e venda, incluindo terrenos e casas de lazer, essa modalidade de financiamento se presta igualmente à construção e reforma de imóveis novos e usados. O consorciado também pode fazer uso do seu FGTS para dar lance, complementar carta de crédito e amortizar saldo devedor.
CUIDADOS NA LOCAÇÃO Com o aumento generalizado da inadimplência e a incapacidade do Judiciário de julgar os processos, todo cuidado é pouco na hora de alugar. É preferível um imóvel vazio do que um mal locado. Por isso, é absolutamente indispensável a quem opera na área estar associado a uma entidade de proteção ao crédito, coletar o maior número de informações possíveis a respeito dos pretendentes a inquilino e analisar detidamente a situação patrimonial de possíveis fiadores.
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA A validade da chamada “cláusula de tolerância” nos compromissos de compra e venda de imóveis em construção, está sendo questionada pelo Ministério Público (MP) paulista. A cláusula permite que a empresa vendedora atrase a entrega de uma obra por determinado tempo – normalmente de 90 a 180 dias -, sem sofrer nenhuma penalização. O MP entende que as construtoras e incorporadoras devem estabelecer uma data predeterminada para a entrega do produto vendido, incluindo o período da tolerância, a fim de que o consumidor saiba precisamente quando receberá as chaves do seu imóvel.
CONDENAÇÕES POR ATRASO A “cláusula de tolerância”, até certo ponto comum nos contratos imobiliários, acabou chamando a atenção da Justiça diante do grande atraso visto em muitas obras Brasil afora. Já se contam às centenas as sentenças condenando construtoras e incorporadoras a pagar a compradores de imóveis na planta aluguéis compatíveis com os imóveis adquiridos, até que seja feita a entrega das respectivas chaves.
ESTATÍSTICAS INTERESSANTES Pesquisas indicam que do tráfego total da internet, 10% destina-se a sites ligados ao mercado de imóveis. Além disso, 95% do processo de compra estaria acontecendo on line. Mais: 37% dos compradores encontraram seus imóveis na internet (2% nos jornais). Com relação ao nível de confiança de corretores e imobiliárias, a internet ganha dos meios impressos por 90% a 45%. E cerca de 30% das buscas de imóveis começam no Google, com destaque para a sua primeira página, que atrai 9 entre 10 cliques.
SEM BOLHA Representantes de incorporadoras, fundos de investimento e instituições financeiras discordam do Banco de Compensações Internacionais em relação ao risco de termos uma “bolha” no mercado imobiliário brasileiro. Isso porque o crédito imobiliário corresponde a apenas 5% do nosso PIB, contra 16% em países com mercados fortes, como México e Chile. Afora isso, temos um déficit a ser coberto de aproximadamente sete milhões de moradias.
PASSOS PARA O SUCESSO Resumindo tudo o que já foi dito e escrito sobre como ter sucesso na corretagem de imóveis, creio ser possível apontar quatro condições básicas: profundo conhecimento dos imóveis ofertados, pensamento positivo e autoconfiança, respeito ao consumidor e ao mercado e senso de responsabilidade. O portador desses atributos deve ter êxito profissional mais do que garantido.
ATIVIDADE EM DECLÍNIO A Confederação Nacional da Indústria divulgou resultado de pesquisa realizada na primeira quinzena de junho, junto a 485 empresas da construção civil. O resultado mostra que o nível de atividade caiu novamente em maio, sendo esta a sétima queda nos últimos doze meses. A CNI diz que a desaceleração alcançou empresas construtoras de todos os portes nas áreas da construção de edifícios, obras de infraestrutura e serviços especializados.
FINANCIAMENTOS EM ALTA Mais de R$ 80 bilhões foi o montante destinado ao financiamento de imóveis nos últimos doze meses, em todo o País, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança – um crescimento de 20% em relação ao mesmo período anterior. Se considerados apenas os cinco primeiros meses de 2012, houve um avanço de 1,4% em relação a igual período de 2011. E pelo jeito não faltará dinheiro para novos empréstimos: o saldo das cadernetas de poupança cresceu 13,4% de maio/11 a maio/12.
ESTOQUES CRESCENTES Vinte por cento também foi o percentual de aumento do estoque de imóveis não comercializados por construtoras e incorporadoras no primeiro trimestre do ano. É o resultado mais imediato da equação “grande número de lançamentos versus diminuição das vendas”. Conforme os analistas, o sinal amarelo só deve se acender caso o saldo de unidades prontas superar 15% do estoque total – uma situação não vivenciada pela maioria das empresas do setor.
RECLAMAÇÃO CONTRA IMOBILIÁRIAS Denúncias contra imobiliárias que oferecem vagas a corretores sem registro começam a chegar aos CRECI estaduais. Elas estariam, na realidade, vendendo cursos de TTI aos interessados, em parceria com as escolas, mediante promessa de contratação futura. Os reclamantes dizem que mesmo quando a promessa se cumpre, as atribuições do novo corretor – que é apenas comissionado – ficam restritas à entrega de prospectos em plantões de vendas e à corretagem de imóveis encalhados. Uma mão-de-obra barata.
DIMINUI A INTENÇÃO DE COMPRA De acordo com recente pesquisa da Datastore, envolvendo 70 mil potenciais compradores de classe média, houve uma redução significativa nas intenções de aquisição de imóveis. Esse resultado confirma diagnósticos mostrando que a decisão de adquirir um imóvel vem caindo progressivamente desde o final de 2010, quando o mercado atingiu o seu ápice. Atualmente, a crise econômica europeia e sua repercussão no Brasil é o que mais influencia negativamente os potenciais compradores.
CAIXA LANÇA PORTAL Entrou em funcionamento o site www.feirao.caixa.gov.br, onde a CEF põe à venda imóveis também oferecidos nos seus feirões da casa própria. O principal objetivo do novo canal é tornar a oferta permanente, a fim de que mais pessoas possam aproveitar as vantagens oferecidas pela instituição. Segundo a Caixa, os imóveis ofertados no portal já estão avaliados e em condição de serem financiados. O site também disponibiliza um simulador de crédito imobiliário.
PRIORIDADE ÀS MULHERES A Câmara dos Deputados aprovou uma medida provisória que transfere às mulheres, em caso de separação do casal, a propriedade de imóveis vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida. A MP também dá às mulheres o direito de comprar um imóvel pelo mesmo Programa, independentemente da concordância do cônjuge, desde que a renda mensal da família não chegue a R$ 1.400,00. O projeto, que não inclui os imóveis adquiridos com recursos do FGTS, irá agora ser votado no Senado.
COMPRAR OU CONSTRUIR Opção que deixa muita gente indecisa, comprar ou construir depende inicialmente do interessado ter ou não um terreno a sua disposição. Os maiores benefícios de se construir são a planta sob medida e um bom custo final; já as vantagens do imóvel pronto são a possibilidade de ocupá-lo imediatamente e o preço certo. Entre um e outro, estão os condomínios a preço de custo, que transformam os condôminos em construtores, mas sem os riscos do negócio.
NOVAS TAXAS DE JUROS Com os juros bancários sofrendo sucessivas alterações, estabeleceu-se uma certa confusão sobre as taxas anuais vigentes para financiamentos habitacionais. Aqui estão algumas: Na CEF – 8,85% (pelo SFH), 9,9% (fora do SFH) e 8,4% (com recursos do FGTS). No BB – 8,9% (imóveis até R$ 500 mil) e 9,5% (imóveis de valor superior). No Santander – 11% (para todos). No Bradesco – 8,9% (imóveis até R$ 170 mil), 10,5% (imóveis de R$ 170 até R$ 500 mil) e 11% (imóveis de valor superior).
REGRAS PARA FINANCIAMENTOS Por falar nisso, já estão valendo as novas condições para a contratação de empréstimos habitacionais na Caixa Econômica Federal. O prazo aumentou para até 35 anos (no Santander, a partir de 6 de julho), beneficiando quem ganha mais de R$ 5.400,00 por mês ou comprar imóvel de valor superior a R$ 170.000,00. Contudo, essas regras não se aplicam a financiamentos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e ao Programa Minha Casa, Minha Vida.
DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO Mesmo depois do advento do Código Civil de 2002, ainda se discute sobre a possibilidade do corretor ter que devolver sua comissão naquelas situações em que o negócio imobiliário, mesmo após celebrado o contrato de promessa de compra e venda, acaba “caindo”. A meu ver, a simples leitura do artigo 725 do novo Código deveria por um fim à dúvida: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
MORDOMIAS IMOBILIÁRIAS No Rio e em São Paulo, algumas imobiliárias e incorporadoras correram na frente da crise e passaram a oferecer aos seus melhores clientes, como forma de recompensa e meio de fidelização, um exclusivo serviço de mordomia (concierge), até há pouco muito comum apenas em hotéis de luxo. É uma forma de marketing de relacionamento poderosa, pois mexe com a cabeça do cliente ao colocá-lo num patamar superior ao comum dos mortais.
ALTERNATIVA DE INVESTIMENTO Com a redução generalizada dos juros e o agravamento da crise internacional, quem tem dinheiro aplicado em bancos precisará rever posturas conservadoras para não correr o risco de ver seu capital corroído pela inflação ao longo dos anos. Hoje em dia, por exemplo, o rendimento líquido da poupança (70% da taxa Selic mais TR menos inflação) está próximo de 2% ao ano. Com isso, a alternativa imobiliária se apresenta como a mais vantajosa, pois enquanto no longo prazo o capital fica não só garantido como em processo de valorização, no curto prazo o aluguel assegura ao investidor um retorno médio de 6% a.a.
