No dia 4 de abril de 2012, a Presidência da República sancionou a Lei nº 12.607, decretada pelo Congresso Nacional, que mudou a redação do § 1º do art. 1.331 da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil). O dispositivo alterado passou a vigorar nos seguintes termos:

“As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.”

Comenta-se que o escopo do legislador foi impedir a venda ou a locação de boxes de garagem e assemelhados a pessoas estranhas aos condomínios, se ausente permissão na convenção. Não penso que seja exatamente assim. De todo modo, se o objetivo fosse realmente este, estaríamos diante de mais uma daquelas normas legais absurdamente imprecisas, cuja interpretação caberia ao Judiciário.

Parece-me claro que o texto da lei excluiu da sua incidência os boxes com matrículas próprias, ou seja, aqueles com registros individualizados nos ofícios imobiliários, que se constituem em unidades autônomas, dotadas de frações ideais, nos condomínios edilícios. É o que se depreende da primeira parte do parágrafo modificado: “As partes suscetíveis de utilização independente,…., com as respectivas frações ideais…., sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários”.

Além disso, a exceção fala em “abrigos para veículos”, expressão costumeiramente utilizada ao nos referirmos àquelas vagas existentes em estacionamentos comunitários nos edifícios ou, mesmo, a espaços predeterminados para a guarda de automóveis, pertencentes a proprietários individuais, mas desprovidos de matrículas imobiliárias. Desconheço seu uso como sinônimo de boxes de garagem.

Observo, ademais, que a lei nova não vedou ao proprietário de boxe dotado de matrícula individual a constituição de usufruto sobre o imóvel. Ora, na ocorrência dessa situação, obviamente que ninguém poderia impedir o uso da garagem pelo usufrutuário, ainda que este fosse estranho ao condomínio.

De igual forma, a norma tampouco proibiu – nem poderia fazê-lo – o dono do imóvel de gravá-lo com hipoteca ou de dá-lo em alienação fiduciária, em garantia de dívida. Pois bem, na hipótese do credor levar o boxe à praça, face a inadimplência do proprietário-devedor, apenas os condôminos poderiam arrematá-lo? E o credor, estaria impossibilitado de adjudicá-lo? Não e não.

Ainda: se sou dono de um apartamento com boxe e tenho um interessado na aquisição apenas da parte residencial, por acaso estaria impedido de assim proceder (porque, nesse caso, ao alienar somente o apartamento, eu passaria à condição de “estranho ao condomínio”)? Novamente, a resposta só pode ser não.

Do ponto de vista do mercado imobiliário, é evidente que a legislação aqui comentada, se aplicada aos boxes individuais, traria prejuízos notáveis aos seus proprietários e, por conseguinte, infringiria o Direito de Propriedade, consagrado em cláusula pétrea da Constituição Federal.

Por todos esses motivos, e por outros que o espaço não permite apresentar, estou convicto que a Lei nº 12.607 não se aplica aos boxes de garagem que possuam matrícula nos registros de imóveis.

Ultimamente, muito se tem falado sobre a grande valorização dos terrenos urbanos. De fato, examinando-se a história recente do mercado imobiliário nacional, nunca se viu elevação tão forte nos preços desse tipo de imóvel. E tudo porque, a partir dos anos 2000, a indústria da construção civil foi um dos segmentos que mais se desenvolveu no Brasil.

É comum que se atribua essa excepcional valorização ao ótimo momento por que passa o setor em todo o território nacional. Com a melhoria da situação financeira de boa parte da população, aliado aos grandes incentivos concedidos pelo Governo Federal à área habitacional, ocorreu um boom na construção civil e, como consequência, os valores venais dos terrenos aumentaram.

Evidentemente que o fenômeno teve repercussão em todo o País, contribuindo para a aceleração dos preços, em especial dos lotes situados nas periferias. O “Programa Minha Casa, Minha Vida” colaborou de modo decisivo para tanto. Por isso, não causam mais surpresa negociações envolvendo terrenos cujos preços foram multiplicados por três ou quatro, senão mais, em curto espaço de tempo.

Contudo, quando falamos em terrenos centrais, ou mesmo localizados em bairros de classe média, constata-se que não houve uma valorização tão expressiva em termos percentuais, muito embora os valores, em reais, tenham crescido significativamente.

Ao contrário dos lotes alienados nas periferias, destinados principalmente à construção de moradias unifamiliares, os terrenos vendidos em áreas mais centrais ou em regiões com boa renda per capita, têm recebido usos diversos. E um dos mais notórios – a incorporação de prédios – prossegue prestigiado e mantendo a tradição: o Brasil continua a ser um grande celeiro de cidades verticalizadas. 

Com o passar dos anos, principalmente a partir da segunda metade da década passada, com o advento de novos estímulos oficiais ao setor empreendedor, os terrenos reconhecidos pelas construtoras como “ponto”, começaram a ser avidamente disputados; e, como nada escapa à lei da oferta e da procura, essa busca alavancou os valores dos terrenos bem posicionados.

Conquanto impressione o vulto financeiro dos negócios envolvendo os melhores terrenos, o preço final desses imóveis acaba sempre encontrando um limitador: o custo máximo da quota-terreno das unidades autônomas incorporadas; livres de tal preocupação, os proprietários de lotes periféricos, cujos preços tradicionalmente mantiveram-se baixos, foram os que mais se beneficiaram com o crescimento do mercado imobiliário. O que acabou se constituindo noutra forma de redistribuição da riqueza nacional.

Carlos Alceu Machado
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Empresário, Consultor, Coach e Palestrante para o Mercado de Imóveis

Comparecer a leilões para comprar imóveis destinados à revenda pode ser um negócio muito rentável. Contudo, existem alguns cuidados que não devem ser ignorados nesse processo. Aqui estão alguns deles:

1ª – Que tipo de imóvel lhe interessa?

O primeiro passo é definir qual é o imóvel que você busca. Por exemplo: Uma residência ou um  prédio comércial? Apartamento, casa, loja, sala comercial, terreno? Em que zona da c idade?

2ª – Qual o preço do imovel em leilão?

Informe-se o preço pelo qual o imóvel será levado a leilão e compare-o com o seu efetivo valor venal. Examine também sua liquidez no mercado. Para fazer um bom negócio, a diferença entre o valor real de venda e o da arrematação deverá ser de, no mínimo, trinta por cento, e o imóvel ser de fácil aceitação. 

3ª – Visita ao imóvel

Apesar dos sites imobiliários disponibilizarem bons dados sobre as características dos imóveis em leilão, nada como os visitar. É nesta ocasião que você conseguirá avaliar seu real estado de conservação, a vizinhança, a infraestrutura existente no local etc.

4ª – Investigação de problemas

Definido seu interesse por um imóvel, examine o processo judicial ou extrajudicial que deu origem ao leilão e verifique exaustivamente a possibilidade de surgirem impecilhos legais pós-arrematação, que impeçam o registro do bem em seu nome (pelo menos no curto prazo). Se valer a pena, contrate um advogado especializado.    

5ª – Sensatez nos lances

Jamais se “emocione” no decorrer de um leilão – principalmente quando houver uma segunda praça, onde o imóvel pode ser comprado “a quem mais der”, “no correr do martelo”, excetuado apenas o chamado “preço vil” (inferior a 50%/60% da avaliação). Muitas vezes, no calor da disputa com outros interessados, a pessoa oferece quantias incompatíveis com o lucro buscado no negócio.

Carlos Alceu Machado
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Empresário, Consultor, Coach e Palestrante para o Mercado de Imóveis

Infelizmente, é quase praxe os compradores de imóveis contentarem-se com a apresentação da única negativa realmente indispensável à lavratura de uma escritura pública: a de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias, expedida pelo Cartório de Imóveis competente. As demais são invariavelmente dadas como “dispensadas” pelos contratantes.

No entanto, os negócios imobiliários, até por conta dos altos valores que movimentam, são os que mais exigem cautela nos momentos pré-contratação, já que qualquer falha de informação ocorrida nesse estágio tem o potencial de causar enormes prejuízos ao adquirente – os quais, a partir da promulgação da Lei nº 12.236, de 19 de maio de 2010, podem ser atribuídos ao corretor intermediário da transação.     

Há poucos dias, o Superior Tribunal de Justiça, julgando recurso envolvendo o tema, manteve de sobreaviso os compradores de imóveis ao prolatar a seguinte decisão: “Quem compra imóvel ‘enrolado’ em processo judicial fica sujeito a suportar as conseqüências, a menos, que consiga provar que não tinha como saber da existência do litígio – e o ônus dessa prova é todo seu.” (RMS 27358).

Ou seja, se o adquirente não se previne, exigindo do vendedor ao menos suas certidões negativas judiciais e fiscais, não poderá futuramente alegar desconhecimento de eventual restrição que venha a atingir o imóvel negociado, sendo a mais comum delas a penhora não levada a registro no Ofício Imobiliário, porém existente nos autos de um processo judicial qualquer.

Em sendo assim e como inexiste razão para o corretor assumir um risco que não é seu, deve ele discordar do lançamento, na escritura, da famosa frase “As partes dispensaram a apresentação das certidões negativas fiscais e forenses” (a não ser, é claro, que o adquirente esteja realmente disposto a correr riscos, hipótese em que deve desobrigar o corretor por escrito).

Carlos Alceu Machado
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Empresário, Consultor, Coach e Palestrante para o Mercado de Imóveis

Há décadas, os agentes financeiros integrantes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e, mais recentemente, do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), com destaque para a Caixa Econômica Federal, impedem que os tomadores de empréstimos para aquisição da casa própria escolham a seguradora que mais lhes convêm com vistas à contratação dos seguros obrigatórios para esse tipo de operação.

Na há caso conhecido, dentre os milhões de financiamentos habitacionais concedidos ao longo dos últimos quarenta anos, de algum mutuário ter tido a opção de eleger companhia de seguros não integrante do grupo econômico do agente financeiro. Inclusive porque, como sabemos todos, as cláusulas inseridas nos contratos de adesão apresentados aos candidatos aos empréstimos, na prática são inalteráveis.

É também do conhecimento geral que, tanto o seguro de morte e invalidez permanente (MIP) quanto o de danos físicos no imóvel (DFI), contratados com seguradoras do mesmo grupo econômico dos agentes financeiros, têm em regra os preços mais caros do mercado. Pode-se afirmar que essa é, com certeza, a maior “caixa preta” do setor habitacional, até hoje não aberta devidamente pelo Poder Judiciário.

Não fosse por outro motivo, o custo do seguro já seria elemento suficiente para a abertura de debate judicial acerca da questão, na medida em que, no momento da celebração do mútuo habitacional, é imposta ao mutuário uma apólice que ele simplesmente não pode discutir, sob pena de cancelamento do financiamento. Qualquer pessoa que já tenha firmado um empréstimo dessa natureza sabe bem disso.    

Contudo, com o advento do Código de Defesa do Consumidor, no ano de 1990, as razões para a análise do problema aumentaram, eis que a nova lei proibiu a velha e conhecida “venda casada” – e a contratação conjunta de financiamento e seguro habitacionais muito provavelmente seja o exemplo mais típico dessa prática tornada ilegal.

Infelizmente, foi só a partir de 2008 que o Superior Tribunal de Justiça começou a dar um basta – ainda que tímido – nessa situação, no mínimo esdrúxula, admitindo que “tornou-se habitual que, na celebração do contrato de financiamento habitacional, as instituições financeiras imponham ao mutuário um seguro administrado por elas próprias ou por empresa pertencente ao seu grupo econômico.” (REsp. 804.202).

No mesmo recurso supracitado, envolvendo a CEF, foi dito que “tal procedimento caracteriza a denominada “venda casada”, expressamente vedada pelo art. 39, I, do CDC, que condena qualquer tentativa do fornecedor de se beneficiar de sua superioridade econômica ou técnica para estipular condições negociais desfavoráveis ao consumidor, cerceando-lhe a liberdade de escolha.”

Como se lê nos parágrafos acima retirados de decisão prolatada pelo STJ, conquanto a Justiça haja começado a se definir pela efetiva existência de “vendas casadas” no âmbito do SFH/SFI, ainda não se adentrou no estudo dos valores dos prêmios de seguros já cobrados de milhões de mutuários, aos quais foram (e continuam sendo) impingidos valores estratosféricos, calculados de modo cristalinamente indevidos.

Carlos Alceu Machado
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Empresário, Consultor, Coach e Palestrante para o Mercado de Imóveis

Recente julgamento ocorrido em julho, no Superior Tribunal de Justiça, deixou preocupadas – e com razão – várias imobiliárias que já estão operando como terceirizadas da Caixa Econômica Federal, visando a contratação de financiamentos habitacionais.

Isso porque a decisão do STJ manda aplicar o art. 49 do Código de Defesa do Consumidor ao mútuo assinado fora de agência de instituição financeira, fato que implica na possibilidade do tomador do empréstimo dele desistir no prazo de uma semana.

O referido artigo assim dispõe: “O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 07 (sete) dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.”

O caso aqui comentado envolveu a negociação de um veículo, tendo o contrato de abertura de crédito sido firmado no escritório do adquirente, que sequer tomou posse do bem. De todo modo, a não entrega do produto foi considerado motivo irrelevante para o juízo, o qual entendeu que o mútuo não chegou a se perfectibilizar em razão de, no sexto dia, o consumidor ter notificado o banco de sua intenção de desistir do negócio.

Trazendo a matéria para o âmbito do mercado imobiliário, no curto prazo é praticamente certo que surgirá a figura do comprador-desistente de imóvel novo e financiado, cujo instrumento foi assinado na sede de empresa imobiliária terceirizada pela CEF. Tudo com base no art. 49 do CDC, agora definitivamente estendido às instituições financeiras.

Evidentemente que a mera desistência não deverá gerar nenhum prejuízo maior à terceirizada, a não ser, é claro, a perda da remuneração devida pela Caixa e, em sendo o caso, a comissão de corretagem relativa à transação imobiliária caída. De qualquer forma, cabe sempre lembrar que a atual redação do artigo 723 do Código Civil atribui aos corretores de imóveis várias obrigações, sendo certo que dentre elas está apresentar o imóvel e o contrato ao adquirente e certificar-se de que não ficaram dúvidas a serem respondidas.

Diz-se isso porque, embora o consumidor não esteja obrigado a justificar a razão da sua decisão dentro daqueles sete dias, é bom que não restem dúvidas de que o corretor agiu diligentemente, não tendo qualquer responsabilidade pela desistência do comprador – hipótese em que responderia por perdas e danos perante todas as partes envolvidas.

Carlos Alceu Machado
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Empresário, Consultor, Coach e Palestrante para o Mercado de Imóveis

Retrofit é uma palavra inglesa, muito utilizada no mercado de imóveis, que designa o processo de modernização customização e/ou melhoramento dos equipamentos, conforto e possibilidades de uso de uma construção antiga.

De acordo com a Wikipédia, um exemplo de retrofit “consiste na adaptação tecnológica das instalações elétricas, hidráulicas e dos principais equipamentos instalados nas áreas comuns dos edifícios, como elevadores, sistemas de iluminação e mobiliários, dentre outros. Revitalizar e atualizar as construções para aumentar a vida útil do imóvel, através da incorporação de modernas tecnologias e materiais de qualidade avançada, é fundamental para reconquistar a valorização da unidade.”

Mais recentemente, o mercado passou a reconhecer como válido e a adotar o conceito de home staging, que significa um retrofit superficial, com o objetivo de deixar um imóvel com boa aparência para sua posterior venda ou locação. Uma espécie de lifting imobiliário.

Ambas as técnicas eram mais utilizadas no Velho Mundo (com outras designações), em razão da grande quantidade de imóveis antigos lá existentes e da escassa disponibilidade de espaços vazios para novas construções. Ao chegarem nos EUA e no Canadá, retrofit e home staging ganharam nomes e impulso, não obstante nesses países norte-americanos as condições serem opostas às européias.

Evidentemente, não poderíamos ficar de fora dessa nova onda imobiliária que se espalha pelo mundo. Aqui também o retrofit vem sendo empregado com sucesso há algum tempo, muito especialmente no centro do País, enquanto que o home staging vem ganhando cada vez mais seguidores desde o ano passado, em consequência do barateamento das construções populares novas e do aquecimento das vendas.

A idéia básica que permeia o home staging, é a “despersonalização e neutralização do espaço, de forma a proporcionar a todos aqueles que o visitam a possibilidade de nele se projetarem” – conforme propõe a Coachcasa, firma portuguesa fundada em 2009 para atuar especificamente no ramo.

No Brasil, ainda não há notícia da existência de quaisquer empresas constituídas com essa finalidade, conquanto muitos arquitetos trabalhem com reformas e decorações assemelhadas, visando a venda ou a locação de um imóvel o mais rapidamente possível. O mercado, porém, já está pronto para recebê-las, como ocorre na França e na Inglaterra, onde inclusive as imobiliárias contratam um home staging a cada vez que um imóvel entra em suas carteiras de vendas.

Carlos Alceu Machado
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Empresário, Consultor, Coach e Palestrante para o Mercado de Imóveis

Talvez o título deste artigo não corresponda à melhor tradução da expressão inglesa built-to-suit, mas certamente é aquela que melhor revela sua finalidade.

Construir para alugar é um modelo de negócio que não encontra regramento na legislação brasileira, sendo, justamente por isso, considerado um contrato atípico, onde se misturam pactos de compra e venda, de empreitada e de locação.

Apesar dessa falta de normatização específica, trata-se de operação imobiliária perfeitamente legal, comumente usada nos países do chamado Primeiro Mundo, que nos últimos anos começou a ser empregada no Brasil, envolvendo inicialmente grandes corporações empresariais.

Mas, em linhas gerais, como funciona o built-to-suit? É uma transação que no mais das vezes envolve três participantes: um investidor, que tenciona obter uma boa renda; um inquilino, que necessita de um prédio com determinadas características para locar por longo tempo; e, um construtor, que executará a obra a mando do investidor, porém atento às especificações ditadas pelo locatário.

E, por que tudo isso? Basicamente, porque há, de um lado, um inquilino que deseja ter uma edificação especial própria, mas não tem interesse em realizar investimento de vulto, e, de outro lado, um capitalista, cujo escopo é fazer com que seu dinheiro gere aluguéis generosos, que normalmente alcançam a casa do 1% ao mês sobe o montante aplicado.

Observe-se que, para o inquilino, a construção de imóvel próprio traduz-se em capital imobilizado, sem capacidade de produção de riqueza, enquanto que os custos da locação são contabilizados como despesa, o que torna a segunda opção ainda mais vantajosa contabilmente.

Além do mais, como o imóvel é construído sob medida para si, pelo investidor, isso é traduzido em ganhos reais de produtividade, já que foi criado um espaço adequado aos funcionários. (Pesquisas apontam que fatores como qualidade do ar, iluminação, barulho e disposição ergonômica dos móveis, influenciam na produtividade.)

O capitalista, por seu turno, também tem várias vantagens: uma boa renda mensal, de largo prazo – normalmente, de 15 a 20 anos -, proveniente do aluguel pago pelo inquilino; a valorização contínua e crescente do seu investimento imobiliário; o capital e a renda garantidos por um bem imóvel; e, em certas situações, tributação sobre os aluguéis inferior àquela imposta aos locadores comuns.

Há que se considerar, ademais, que o investidor terá um inquilino fixo por anos a fio, não correndo o risco de ver o seu imóvel desocupado da data da saída de um locatário até que ocorra a contratação com um outro, e provavelmente não dependerá de uma imobiliária para administrar a locação para si – uma economia de cerca de 10%.

Carlos Alceu Machado
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Empresário, Consultor, Coach e Palestrante para o Mercado de Imóveis

Pequena alteração introduzida há cerca de um mês no novo Código Civil continua passando completamente desapercebida pela absoluta maioria dos corretores e imobiliárias, conquanto o novo texto legal seja de altíssima relevância para esse ramo de prestadores de serviços.

Observe-se que quando o CC de 2002 entrou em vigor, surgiram várias regras disciplinando o contrato de corretagem, aplicáveis, por óbvio, ao mercado imobiliário. Dentre elas, estava a contida no art. 723, que dispunha que o corretor era obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, além de prestar ao cliente, de forma espontânea, todas as informações sobre o andamento do negócio. Também determinava que, sob pena de responder por perdas e danos, o corretor deveria prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

No dia 19 de maio de 2010, a Lei nº 12.236 fez uma mudança pontual naquele artigo, dando inclusive a impressão de ter dito a mesma coisa com outras palavras: “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.” E no seu parágrafo único: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Quase igual, não? Sim, quase. No entanto, como a boa técnica legislativa impede a troca de seis por meia dúzia, percebe-se que, sutilmente, foi introduzida a obrigatoriedade do corretor investigar e informar as partes sobre todas e quaisquer circunstâncias que digam respeito à segurança ou ao risco da transação, sob pena de responder por perdas e danos. E isso foi feito porque o texto revogado já vinha provocando interpretações dúbias, na medida em que, para alguns, dava a entender que o corretor só seria responsabilizado se não respondesse com exatidão a questões previamente levantadas pelas partes.

Nota-se, portanto, que o legislador federal fez tal alteração no artigo 723 do Código Civil com o claro objetivo de atribuir maiores atribuições ao corretor, de sorte que sua responsabilidade passou a ser objetiva; ou seja, seu dever de indenizar encontra amparo no risco que o exercício de sua atividade causa a outros, em função do proveito econômico daí resultante. É que, conforme a melhor doutrina, a parte que explora determinado ramo da economia, auferindo lucros desta atividade – no caso, os corretores de imóveis e as imobiliárias – deve, da mesma forma, suportar os riscos de danos a terceiros.

Para finalizar, algumas provocações objetivando despertar a atenção dos desavisados: O comprador é mau pagador? O inquilino está negativado no SPC? O alienante tem algum protesto ou ação judicial em andamento contra si? A incorporação foi registrada? A publicidade está de acordo com o que consta no registro imobiliário? A locação ficou bem garantida? Apenas poucas questões dentre dezenas que podem originar volumosas perdas e danos….

Carlos Alceu Machado
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Empresário, Consultor, Coach e Palestrante para o Mercado de Imóveis