COMPRA NA PLANTA A aquisição de imóvel na planta deve estar sempre cercada de cuidados. Pagar à vista, por exemplo, só se o comprador tiver total confiança na vendedora. Absolutamente indispensável, também, que o interessado na compra verifique se a incorporação está registrada no Cartório de Imóveis e se a construtora está pagando em dia suas obrigações financeiras.
MEMORIAL DESCRITIVO Além disso, sempre que um imóvel na planta ou em construção for negociado, haverá a necessidade de um memorial descritivo ser apresentado. Isso porque, como a obra ainda não começou ou está inacabada, é esse memorial que fornecerá as especificações de todos os materiais que serão empregados. Somente através dele, o comprador saberá o que está realmente adquirindo.
CAMPEÕES DA INADIMPLÊNCIA Campeões de uso, os cartões de crédito e os telefones celulares são os meios que mais levaram as pessoas a terem seus nomes registrados nos órgãos de proteção ao crédito – o que acaba afetando negativamente o mercado imobiliário, pois os agentes financeiros não concedem financiamentos àqueles que, embora com renda, estejam com seus nomes “sujos”.
BOLHA DE OFERTA O expressivo volume de imóveis disponibilizados ao mercado a partir de 2009, levou muita gente a pensar na formação de uma bolha imobiliária por excesso de oferta. Não é o caso. Em todo o País, os estoques das construtoras e incorporadoras continuam em níveis despreocupantes, e o mercado continua recebendo normalmente novos lançamentos.
BOLHA DE DEMANDA Na outra ponta, o volume de crédito e as taxas de juros postos à disposição dos consumidores é insuficiente para a formação de uma bolha de demanda, caracterizada pela facilidade das pessoas comprarem imóveis além das suas posses. No Brasil, a liberação dos financiamentos habitacionais ainda segue padrões rígidos e as taxas de juros não convidam à especulação.
AQUISIÇÃO EM LEILÃO As pessoas acreditam que comprar imóvel em leilão judicial é sempre um bom negócio. Mas, se o arrematante não tomar os necessários cuidados, pode ficar sem dinheiro e sem imóvel, ao menos por um bom tempo. Isso porque, devido a questões legais, muitas vezes o devedor, proprietário do imóvel praceado, ainda pode ingressar em juízo com recursos que atrasam bastante a expedição da carta de arrematação.
PUBLICIDADE NA WEB De acordo com recente pesquisa, a internet só está perdendo para a televisão quando se trata de abocanhar verbas de anúncios publicitários. Não é para menos, visto que o Ministério das Comunicações garante que até 2014, cerca de 70% dos domicílios estarão conectados à web. Quem ganha mais com isso são os portais imobiliários, que vem sucedendo os classificados dos jornais.
INTERNET NA DIANTEIRA Outro levantamento veio confirmar o que já se sabia: o meio digital é o mais usado pelos interessados na compra ou locação de imóveis. De acordo com a Brookfield, quase metade das pessoas começam suas buscas na internet (a maioria pelo Google), cerca de 30% procurando imobiliárias e corretores, 8% através dos jornais, 4% em revistas e 2% via televisão.
OS MAIS ACESSADOS Outro levantamento importante, mostrou quais os sites imobiliários mais acessados no País. Do lado das construtoras e imobiliárias, a lista é capitaneada pela MRV, seguindo-se PDG, Lopes, Cyrela, Tenda e Gafisa. Do lado dos portais de busca, o Zap aparece em primeiro lugar, seguido do ImovelWeb, VivaReal Brasil, Webcasas, Lugar Certo e WiMoveis.
USADOS NA DIANTEIRA Depois do grande boom dos imóveis na planta, verificado nos anos 2009/2011, os usados começam lentamente a reocupar um lugar de destaque no mercado, abarcando cerca de 60% de todos os negócios imobiliários realizados no País (nas grandes capitais, chega a 80%). Nos EUA, os imóveis usados representam, historicamente, cerca de 90% das transações imobiliárias.
AQUISIÇÃO EM UM MÊS O tempo perdido com a burocracia para a compra de um imóvel pode cair de quatro meses para menos de um, se for aprovado projeto em tramitação na Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados. O objetivo é concentrar na matrícula de um imóvel todos os atos jurídicos que lhe dizem respeito, de forma que, para o comprador, valerão apenas os ônus que estiverem registrados no momento da alienação do bem.
FUSÃO IMOBILIÁRIA A fusão da Crédito Real com as imobiliárias City e Mário Espíndola forma o mais novo grupo imobiliário gaúcho, que pretende enfrentar gigantes como a Lopes e a Brasil Brokers no RS. A nova empresa passa a trabalhar sob a marca Imóveis Crédito Real, com 12.000 imóveis em carteira e um movimento de R$ 120 milhões por ano.
DESISTÊNCIA DA COMPRA Está se consolidando na jurisprudência o entendimento que atraso na entrega de imóvel adquirido na planta ou em construção, gera para o comprador o direito de desistir do negócio, recebendo à vista e com juros o valor até então pago por conta do preço contratado. Claro que essa é só uma das possibilidades dadas ao consumidor, que alternativamente pode exigir a entrega do bem e indenizações.
12% EM 12 MESES Segundo o Índice FipeZap, apurado com base em anúncios digitais postados em 16 grandes cidades, o preço médio do metro quadrado alcançou R$ 6,9 mil em julho. Nos seis primeiros meses de 2013, houve uma alta de 7,3% ao passo que nos últimos 12 meses ocorreu um aumento de 12%. O aumento mostra que o mercado imobiliário não foi contaminado pelo cenário adverso da economia.
CONCENTRAÇÃO URBANA Há já alguns anos, o Brasil passou a ser um dos líderes mundiais em concentração demográfica urbana: aproximadamente 85% da nossa população, ou cerca de 168 milhões de pessoas, vive em cidades. Por conta disso, apareceram novos centros de valorização nas cidades de médio e grande porte, que repartiram riqueza e fizeram surgir patrimônios economicamente consideráveis. E o processo continua.
CONTRATOS DE GAVETA Apesar não serem tão usados hoje como no passado, ainda é considerável a quantidade dos chamados “contratos de gaveta” que circulam no mercado. Como esse tipo de instrumento é celebrado entre o mutuário original e um comprador desconhecido do agente financeiro, os riscos são grandes para o adquirente, pois a propriedade não pode ser registrada em seu nome.
LUXO NA PRAIA Vender imóveis luxuosos em praias da moda está se tornando um trabalho difícil. Por conta disso, há empresas comercializando casas milionárias em condomínios fechados, para uma dúzia de pessoas diferentes ao mesmo tempo. Cada uma paga 1/12 do preço e fica com a propriedade proporcional do imóvel, com direito de usá-lo em determinadas épocas do ano.
FGTS NÃO É BARATO Pouca gente faz as contas, mas liberar recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para a compra de imóvel sem financiamento não é barato. Todos os bancos cobram uma taxa para fazer esse serviço, que inclui tarefas administrativas, jurídicas e de engenharia (avaliação). Nenhum deles deixa por menos de R$ 800,00, pagável à vista.
SEGURO-FIANÇA Uma das garantias locatícias previstas na Lei do Inquilinato ainda é ignorada por muita gente: o seguro-fiança. Trata-se de garantia bem recebida por quem não tem fiador ou não quer pedir fiança, e também pelos locadores, na medida em que cobre todas as obrigações dos locatários, como aluguéis, condomínios, IPTU, multas e danos ao imóvel. O custo anual equivale a cerca de uma vez e meia o valor do aluguel mais encargos.
CUIDADOS NA LOCAÇÃO Com o aumento da inadimplência e a incapacidade do Judiciário de julgar os processos, todo cuidado é pouco na hora de alugar. É preferível um imóvel vazio do que um mal locado. Por isso, é absolutamente indispensável a quem opera na área estar associado a uma entidade de proteção ao crédito, coletar o maior número de informações possíveis a respeito dos pretendentes a inquilino e analisar detidamente a situação patrimonial de possíveis fiadores.
PROBLEMAS NOS PAR Está acontecendo o que a maioria dos operadores do mercado imobiliário esperava que ocorresse: boa parte das construções do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) começa a apresentar graves problemas estruturais. Como muitas construtoras que levantaram os prédios estão insolventes, se avolumam as ações judiciais movidas por mutuários contra a Caixa Econômica Federal, devido a sua condição de proprietária fiduciária.
ÁREAS A MENOR Situação que vem se tornando corriqueira é a entrega de imóveis com áreas inferiores às contratadas. Algumas construtoras tentam justificar seu erro alegando que o Código Civil tolera uma diferença de até 5%, mas a coisa não é bem assim. Se a promessa de compra e venda não faz alusão à venda ad corpus e as áreas especificadas no contrato conferem com as existentes nas planilhas da NB, a empresa vendedora tem a obrigação de entregar todos os metros negociados. Aí quem manda é o Código de Defesa do Consumidor.
ATA NOTARIAL Apesar de ainda ser pouco utilizada, a ata notarial é um instrumento de grande valia para quem trabalha no mercado imobiliário. Trata-se de um documento público, lavrado por um tabelião, a pedido de alguém interessado em deixar registrado um ato ou um fato, para fins judiciais ou não. Pode ser usada para comprovar desde estragos causados pelo inquilino em um imóvel até comentários desabonadores feitos na internet acerca de uma construção.
INCORPORAÇÕES SEM REGISTRO Ao exigir a apresentação de diversas certidões negativas para o registro de incorporações imobiliárias, o legislador quis proteger os consumidores de empresas que em tese poderiam ser incapazes de concluir seus empreendimentos. Por isso, anda certo o Ministério Público ao proibir a oferta pública de economias ainda não incorporadas, na medida em que essa falta priva o comprador de informações relevantes sobre a vendedora.
IR NA TROCA DA CASA A princípio, quem aliena imóvel com lucro imobiliário – a diferença positiva entre os preços de compra e venda – precisa recolher imposto de renda na fonte; porém, se o bem for residencial e o vendedor investir o valor recebido na aquisição de um outro imóvel semelhante, ficará isento do pagamento. Essa isenção só vale a cada 5 anos e se a compra da nova residência ocorrer em até 180 dias da data de venda da residência anterior.
TENDÊNCIAS DO MERCADO Pesquisa da Datastore, envolvendo cerca de 35.000 entrevistados, mostra que 30% dos compradores adquirem imóveis para melhorar o padrão da sua residência ou do seu escritório, 40% para auferir rendimentos mensais ou revendê-los com lucro e 30% para ter sua casa própria. O trabalho também mostra que para o setor imobiliário manter-se em equilíbrio, a intenção de compra dos consumidores, independentemente do seu nível socioeconômico, deve superar os 30%.
CORRETAGEM DO COMPRADOR O Judiciário considera que a comissão decorrente de uma transação imobiliária não pode ser cobrada de quem compra, se quem contratou os serviços do corretor foi o vendedor. Assim, apesar dessa ser uma prática relativamente comum entre as incorporadoras que negociam imóveis na planta, o pagamento da taxa fica condicionado apenas à boa vontade do comprador.
OS ENDEREÇOS MAIS CAROS O Shopping Iguatemi, de São Paulo, é o décimo segundo lugar mais caro do mundo; o lojista que quiser alugar um espaço lá, terá que desembolsar USD 381,00/ m²/mês. O endereço mais caro do planeta fica no centro comercial Causeway Bay, em Hong Kong, que vale a bagatela de USD 2.359,00/m²/mês. Não é à toa que nos shoppings os produtos e serviços custam mais.
ARREMATAÇÃO JUDICIAL É comum as pessoas pensarem que a única coisa que precisam fazer para se dar bem numa hasta pública imobiliária, é efetuar um lance vitorioso. Não só. O exame preliminar dos autos do processo judicial que originou o leilão, bem como a obtenção de certidões negativas fiscais, previdenciárias e trabalhistas em nome do executado, são fundamentais para a segurança da operação.
TROCA DE DÍVIDAS Quem está endividado com administradoras de cartões de crédito, financeiras, bancos ou empresas de factorings, mas é proprietário de bem imóvel, tem uma boa saída para os altos juros: tomar um empréstimo cujo valor pode chegar a 50% da avaliação do seu imóvel, dando-o em garantia, e quitar as dívidas antigas. Nessa modalidade, os juros são relativamente baixos (média de 20% ao ano) e o prazo para pagamento é de até 30 anos.
PREFERÊNCIAS REGIONAIS Levantamento realizado por um portal imobiliário, conferiu as preferências de potenciais compradores de imóveis em diversas capitais. Resumo: no Rio de Janeiro e em Salvador, o pessoal quer infraestrutura de esportes e lazer; em Curitiba, a opção é por varanda fechada; em Porto Alegre, por churrasqueiras; em São Paulo e em Recife, por mais uma vaga de estacionamento.
MAIS FINANCIAMENTOS A Caixa Econômica Federal informou que emprestou R$ 66 bilhões para a compra de imóveis apenas no primeiro semestre de 2013. Um aumento de 44% sobre o valor mutuado no mesmo período do ano passado. Do total aplicado, R$ 38,03 bilhões foram destinados à aquisição de imóveis prontos (novos ou usados) e R$ 28,6 bilhões ao financiamento para produção de empreendimentos habitacionais. A participação dos imóveis novos foi de 67%.
META QUASE CUMPRIDA Segundo o Ministério do Planejamento, o Programa Minha Casa, Minha Vida está com 75% da sua meta cumprida. O total de unidades já contratadas monta a 2.783.275, correspondendo a um investimento de R$ 177,5 bilhões. A ideia do Governo Federal é continuar incentivando a construção civil – indústria que mais absorve mão de obra não qualificada.
MERCADO AQUECIDO Dados da MS Properties, especialista em desenvolvimento imobiliário, mostram que a facilidade do crédito, o aquecimento do consumo e a expansão da classe C, aliados à elevação do valor do imóvel enquadrado no programa habitacional Minha Casa Minha Vida, têm contribuído para “bons resultados” no segmento imobiliário, com “retomada do crescimento em níveis graduais e sustentáveis”.
A MODA DOS OUTLETS Novidade que vem ganhando espaço, embora com futuro incerto, é a do outlet imobiliário. O foco são imóveis novos, oferecidos com desconto. As economias ofertadas fazem parte do estoque de construtoras e incorporadoras, que adotam a regra geral de que produto guardado gera custo e deve ser liquidado. Os estoques são compostos de imóveis lançados no mercado há mais de seis meses.
ESTATÍSTICAS INTERESSANTES Pesquisas indicam que do tráfego total da internet, 1/10 vai para sites ligados ao mercado de imóveis, e que 95% do processo de compra estaria ocorrendo on line. Mais: 37% dos compradores encontraram seus imóveis na internet (2% nos jornais), e cerca de 30% das buscas de imóveis começam no Google, com destaque para a sua primeira página, que atrai 9 entre 10 cliques.
MERCADO EM ALTA O mercado de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo registrou o melhor resultado para o mês de maio desde 2009, em número de imóveis negociados. A venda de 3.278 unidades representou uma alta de 20,2% em relação a maio de 2012, quando foram comercializados 2.728 imóveis. Entretanto, em valores, o volume negociado em maio foi praticamente igual ao de abril (cerca de R$ 1,8 bilhão).
CRESCIMENTO SUSTENTÁVEL Entre janeiro e maio de 2013, as vendas de imóveis novos totalizaram 13.628 unidades em São Paulo – uma alta de 34,5% diante das 10.135 unidades acumuladas nos primeiros cinco meses de 2012. Os lançamentos atingiram 10.409 unidades, com aumento de 35,7% em relação a igual intervalo de meses de 2012. As vendas e os lançamentos cresceram na mesma proporção, próximo dos 35%, em relação a igual período do ano passado.
ENFIM, A NOVA REGRA Quem comprar um imóvel novo a partir de agora, será beneficiado pela Normativa 15.575/2013, que vai garantir prazos de validade dos componentes utilizados nas obras, além de isolamentos acústico e térmico mais eficazes. A normativa contém 157 regras e foca no conforto dos moradores, a partir de uma metodologia voltada para as tendências internacionais.
MULTAS POR ATRASO O Senado está analisando o PLS 97/2012, que inclui no Código de Defesa do Consumidor multas para as construtoras que atrasarem a entrega de imóveis vendidos na planta. Pelo projeto, tais empresas ficarão obrigadas a pagar ao comprador uma indenização equivalente a 2% do valor total do imóvel, mais uma multa de 0,50% por cada mês de atraso.
FIM DA BOLHA Ao contrário do que muitos analistas estimavam, o mercado imobiliário norte-americano recuperou-se rapidamente do “estouro” da sua bolha. Os preços dos imóveis já alcançaram os níveis de 2008 e a taxa de absorção – a quantidade de tempo que seria necessário para vender todas as casas listadas no ritmo atual dos negócios – foi de 7,6 meses, o segundo mais rápido em cinco anos, sendo que o mais rápido foi no primeiro trimestre do ano, de 6,2 meses.
BEM DE FAMÍLIA Mesmo entre os operadores do mercado imobiliário, a questão do bem de família ainda gera alguma confusão. É que, embora pareça contraditório, a casa própria de um inquilino que inadimpliu o pagamento de aluguéis (de um outro imóvel, lógico), não pode ser penhorada; todavia, a moradia da pessoa que afiançou a locação desse inquilino, pode. Assim é a lei.
REDES GERAM NEGÓCIOS? Nos últimos tempos, não é mais possível se dissociar marketing imobiliário digital de redes sociais, especialmente Facebook e Twitter. No entanto, muita gente ainda se pergunta – e com razão – se o tempo gasto com amigos on line e com seguidores é recompensado financeiramente. A resposta é sim, desde que essas ferramentas não sejam vistas apenas como um quadro de anúncios ou como um espaço de autopromoção. O segredo está na interação inteligente.
MANUTENÇÃO PREDIAL É compreensível que as pessoas evitem despesas. Todavia, em se tratando de imóveis, muitas vezes é bom não confundir gasto com investimento. Segundo a Lei de Sitter, cada centavo mal poupado na manutenção de um imóvel, precisará será multiplicado por cinco dentro de um ano, e assim sucessivamente, numa progressão exponencial.
FGTS: MAIOR RIGOR O Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço determinou que a liberação de recursos do FGTS, para financiar imóveis novos, somente ocorrerá após ficar comprovada a regularidade da situação dos trabalhadores na construção e a qualidade dos materiais e dos fornecedores. Para isso, os interessados na aquisição de imóveis novos deverão levar à CEF o memorial descritivo da obra, para análise prévia.
13,9% EM 12 MESES Essa foi a taxa de aumento do preço do metro quadrado na cidade de São Paulo. Conforme o índice Fipe/Zap, o valor médio alcançou R$ 7.268,00/m². Os últimos dados mostram que o mercado continua forte e com leve tendência de alta, sendo a principal aposta dos investidores que estão em debandada das aplicações bancárias e das bolsas de valores.
IMÓVEIS SUPERAM JUROS Com a taxa Selic em 8,5% ao ano, o maior rendimento financeiro que um investidor de R$ 100 mil poderá obter atualmente é de 6,54% a.a. (na média). Mesmo que não retire nenhum juro durante o período, ainda assim o aplicador provavelmente perderá para a inflação ao final dos 12 meses. Já no mercado de imóveis, um investimento desse valor tende a render cerca de R$ 500,00 mensais, e com o capital se valorizando.
BAIXA NA EUROPA O preço médio dos imóveis nos 17 países onde circula o euro, caiu 2,2% no primeiro trimestre deste ano. Considerando que a maior parte desses países está convivendo com uma estagnação (alguns com recessão) econômica há mais de dois anos, a queda é irrisória. É patente que mesmo em situações desfavoráveis, o mercado imobiliário não sofre grandes baixas, ou delas se recupera rapidamente.
MENOR DÉFICIT HABITACIONAL A quantidade de brasileiros sem moradia apropriada caiu 13% entre 2007 e 2011 (de 6,5% para 5,2%). No mesmo período, o número de domicílios no País pulou de 55,9 para 61,5 milhões, ao passo que o número de famílias aumentou de 59,5 para 64,4 milhões. Uma melhor distribuição de renda e a expansão do crédito imobiliário contribuíram para essa melhoria.
HIPOTECA x ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Com a falência do sistema hipotecário, quebrado pelo Judiciário, não existe mais no Brasil nenhuma instituição creditícia que aceite financiar a compra de um imóvel sem alienação fiduciária. Isso porque, ao contrário da hipoteca, na alienação fiduciária o imóvel é registrado em nome do credor, ficando o comprador/mutuário apenas com a sua posse; em caso de inadimplência, o banco pode retomar o imóvel rapidamente, como se fosse um automóvel.
OUTLETS: A BOLA DA VEZ De acordo com o Ibope Inteligência, nos próximos seis anos serão entregues ao mercado pelo menos 33 shoppings centers no formato outlet. Eles serão construídos em regiões periféricas e em saídas de grandes cidades, para recepcionar o maior número possível de consumidores vindos de outros municípios. Deverão custar metade dos shoppings tradicionais.
JUSTIÇA GARANTE COMISSÃO Com base no artigo 725 do Código Civil de 2002, o Superior Tribunal de Justiça mudou seu posicionamento a passou a entender que o corretor de imóveis faz jus à comissão, se obteve um resultado útil ao realizar o serviço de intermediação. Assim, se as partes assinam um compromisso de compra e venda, é devida a remuneração ao corretor, ainda que posteriormente o contrato não seja implementado.
PROIBIDO ATÉ EM CASA A vida dos fumantes está ficando cada vez mais difícil. Em Nova Iorque, agora chegou a vez dos condomínios proibirem os moradores de fumarem dentro dos seus próprios apartamentos. Quem infringir a regra por três vezes, pode ser expulso do condomínio. Do jeito que a coisa vai, o próximo passo será a criação de “zonas de exclusão” para o pessoal poder puxar seu fuminho.
ECONOMIZANDO ENERGIA São muitos os aparelhos que fazem a conta de energia elétrica disparar no inverno. Condicionadores de ar, estufas, aquecedores, secadores de cabelo, chapinhas, ferros elétricos, chuveiros elétricos e torneiras elétricas disputam o título de mais gastadores – dependendo do uso que se faz de cada um. Para checar, ligue um equipamento por vez e verifique a velocidade com que gira o disco do contador de energia.
FII OU RENDA FIXA? Quem remunera melhor os investimentos financeiros: fundos de investimentos imobiliários ou fundos de renda fixa? Com base na taxa Selic em vigor, não há dúvida que são os FII, cujos rendimentos estão livres do IR. Mas, não podemos nos esquecer que os fundos imobiliários tem seus riscos, como a inadimplência de inquilinos e as vacâncias. Em muitos casos, o aluguel de um bom imóvel para um bom inquilino, acaba ganhando dos dois tipos de fundos.
REGIME DE AFETAÇÃO Tramita na Câmara dos Deputados um projeto de lei que determina que todas as incorporações imobiliárias sejam submetidas ao regime de afetação. Esse regime possibilita que, em caso de quebra do empreendedor, o patrimônio de afetação, constituído pelo terreno e demais ativos relativos à construção, seja transferido aos compradores, que se encarregarão de dar continuidade à obra.
AUMENTOU A CONFIANÇA Cresceu 5,5% no mês de maio, na comparação com abril, a confiança dos compradores de imóveis paulistanos – dado que indica boas vendas no segundo semestre. O Índice de Confiança do Comprador de Imóvel alcançou 134,6 pontos, patamar mais alto desde o mês de janeiro. Segundo a Lopes, autora da pesquisa, o melhor resultado veio do chamado segmento econômico.
CRÉDITO NAS ALTURAS O volume de financiamentos destinados à compra e à construção de imóveis alcançou R$ 9,75 bilhões em maio, um valor 54,8% superior ao do mesmo mês de 2012. Nos primeiros cinco meses de 2013, já foram liberados R$ 38,4 bilhões em mútuos habitacionais, 29,7% a mais que em 2012. Considerado o período de um ano (junho/12 a maio/13), os empréstimos já atingiram R$ 91,6 bilhões.
MAIS QUE A INFLAÇÃO Subiu 6,1% no primeiro semestre de 2013 o valor do metro quadrado dos imóveis residenciais no País. Considerando-se que a inflação medida pelo IPCA variou 3,2% no mesmo período, houve um aumento real de 2,9%. Os indicadores reforçam a solidez do mercado e rechaçam de vez a teoria da “bolha imobiliária”, que esteve em discussão durante 2012.
IMÓVEL PARA ALUGAR Outra pergunta que nunca quer calar: qual o melhor tipo de imóvel para se obter renda com locação? Evidentemente que a resposta varia de cidade para cidade, mas de um modo geral as melhores opções são lojas bem localizadas, salas pequenas e apartamentos com até dois dormitórios e garagem, todos situados em zonas com boa movimentação e servidas por transporte coletivo.
MULTIPLICADO POR 13,5 O número de imóveis financiados com recursos da poupança aumentou 13,5 vezes em apenas oito anos: em 2003 foram 36.480, contra 492.489 em 2011. A informação está contida na Pesquisa Anual da Indústria da Construção Civil, divulgado pelo IBGE (com dois anos de atraso). Não foram computados os imóveis financiados com recursos do FGTS e do SFI.
COBERTURA PAGA MENOS Em outra decisão inédita e polêmica, o Superior Tribunal de Justiça determinou que o proprietário de uma cobertura, em Minas Gerais, não precisará pagar as despesas condominiais com base na fração ideal da sua unidade. No acórdão, o STJ diz que o rateio deve ser proporcional às despesas geradas pelo apartamento. E depois dizem que a lentidão do Judiciário é causada pelo excesso de recursos….
BUTIQUES DE IMÓVEIS Está virando moda nas grandes cidades o surgimento de “imobiliárias butique”, que só operam com imóveis diferenciados, normalmente de valor mais elevado. Essas imobiliárias focam em compradores com maior poder aquisitivo, que exigem um atendimento (muito) personalizado e estão interessados somente em bons imóveis, que não necessitam sequer de um prego.
TRABALHO IMPRESCINDÍVEL A tarefa de manter um imóvel com a documentação em dia é de fundamental importância para o seu proprietário. Da averbação de uma construção, que comprova a introdução de uma acessão num terreno, até o registro de um formal de partilha, que demonstra a transferência do bem a terceiros, tudo é essencial. Quando o tempo passa e as regularizações são deixadas para trás, a dor de cabeça é certa.
NEGOCIAÇÃO DE FRAÇÕES Embora ainda seja muito pequeno, o mercado de compra e venda fracionada de unidades autônomas, para uso temporário, continua em expansão. O sistema não se confunde com o conhecido time sharing, ou tempo compartilhado, porque neste caso o adquirente nunca é o proprietário do imóvel, apenas exerce sua posse durante um certo período de tempo.
MÚTUOS LIBERADOS Com base em regras que vigoraram durante muito tempo no passado, uma boa parte das pessoas acredita que não é possível alguém contratar mais do que um financiamento habitacional. Hoje em dia, contudo, isso é válido apenas para os chamados empréstimos sociais; no âmbito do SFI, as pessoas podem contratar quantos financiamentos sua capacidade de pagamento suportar.
MÍDIA VIRTUAL A cada dia que passa, as mídias virtuais caem mais e mais nas graças do mercado imobiliário. Para quem procura, esse mundo permite pesquisas ágeis e que trazem grande volume de informação; quem oferta, tem condições de expor seus imóveis com o máximo de conteúdo, a preços módicos, e de fazer a correta mensuração das buscas – coisa impossível via meios impressos.
PORTAIS IMOBILIÁRIOS Não é à toa que os portais imobiliários estão cada vez mais à frente da concorrência. É que eles têm a capacidade de reunir em um só endereço praticamente todas as ofertas disponíveis em determinado lugar, e espaço suficiente para uma boa divulgação dos imóveis. Nas últimas pesquisas, esses portais já ficaram com a preferência de mais da metade dos consumidores.
SITE DO FEIRÃO A CEF institucionalizou o site www.feirao.caixa.gov.br, onde a põe à venda imóveis também oferecidos nos seus feirões da casa própria. O principal objetivo do novo canal é tornar a oferta permanente, a fim de que mais pessoas possam aproveitar as vantagens oferecidas pela Caixa. Os imóveis ofertados já estão avaliados e em condição de serem financiados.
RESCISÃO DA ADMINISTRAÇÃO Perguntam-me se um locador pode romper a qualquer tempo o contrato que mantém com uma imobiliária para administrar a locação do seu imóvel. O Código Civil diz que se o prestador de serviço for despedido sem justa causa, a outra parte será obrigada a pagar-lhe integralmente a remuneração vencida, mais a metade daquela que lhe caberia da data da rescisão até o fim do contrato.
MULTA ABUSIVA Várias decisões judiciais confirmam que multas superiores a 10%, cobradas de quem desiste de adquirir imóveis novos após a assinatura das promessas de compra e venda, são abusivas. Cabe às incorporadoras, portanto, deixar claro em contrato quais seriam as perdas e danos que uma desistência pode lhes causar, para poderem discutir percentual superior àqueles dez por cento.
JUROS NA PLANTA O Superior Tribunal de Justiça alterou seu posicionamento e passou a entender que pode ser contratada a cobrança de juros sobre os saldos devedores de consumidores que comprarem imóveis na planta. Anteriormente, o STJ tinha jurisprudência consolidada no sentido de que essa remuneração financeira só podia ser exigida após a entrega das chaves do imóvel.
MARKETING IMOBILIÁRIO Segundo os especialistas em marketing imobiliário, a padronização da linguagem publicitária, a falta de foco no público alvo e a incapacidade de envolverem os corretores nas campanhas, são os principais equívocos cometidos por imobiliárias, incorporadoras e construtoras ao colocarem seus imóveis à venda. Assino em baixo.
COMPRAR PARA ALUGAR A primeira regra de ouro a ser seguida por quem pretende adquirir para alugar, é escolher imóveis com boa localização. A segunda, é não colocar todos os ovos numa cesta só, ou seja, sempre que possível comprar dois em vez de um, três em vez de dois – e por aí vai. A terceira, é esquecer qualquer imóvel com despesa condominial alta, capaz de inviabilizar a locação.
INVESTIMENTO NO POPULAR Investidores do centro do País descobriram um novo nicho de mercado: os apartamentos populares. A preferência é por imóveis com bom padrão construtivo, baixo preço e localização longínqua mas promissora. A aposta é que, no médio prazo, essas unidades terão grande valorização com a expansão das cidades.
ALTERNATIVA DE INVESTIMENTO Com a redução dos juros pagos aos aplicadores, quem tem dinheiro investido em banco corre o risco de ver seu capital corroído com o passar dos meses. Hoje, o rendimento da poupança já está perdendo para a inflação. Com isso, a alternativa imobiliária volta a se apresentar como a mais vantajosa, pois enquanto no médio e no longo prazos o capital se valoriza, no curto o aluguel assegura ao investidor uma renda média de 6% a.a.
A HORA É AGORA Os economistas são unânimes em afirmar que quem pensa em comprar a casa própria, não precisa esperar. Segundo eles, o mercado continua aquecido e nada aponta para uma queda nos preços, muito menos para a formação de uma bolha imobiliária. Quem encontrar uma oferta especial ou uma construção a preço de custo, só deve recusar se a segurança do negócio for duvidosa.
VAGAS NAS ALTURAS Em praticamente todas as cidades brasileiras, os preços dos boxes alcançaram as nuvens por conta da quantidade de automóveis que chegaram às ruas. Com os estacionamentos rotativos cobrando valores altíssimos e as mensalidades competindo com aluguéis de apartamentos, alguns boxes de garagem chegam a valer o mesmo que uma quitinete nas grandes cidades.
DESPESAS DO COMPRADOR Apesar de recorrente, esse é um assunto que está sempre em pauta. E não é para menos, pois o gasto que o comprador de um imóvel tem para legalizar a aquisição é considerável e, normalmente, exigido à vista. O imposto de transmissão (ITBI), as custas com a escritura e com o registro desta no ofício imobiliário, podem chegar a salgados 5% do valor do negócio.
PORTUGAL À VENDA No último final de semana, aconteceu em São Paulo a Mostra do Imobiliário português, com mais de 1.000 imóveis em oferta, cujo valor de mercado superou um bilhão de euros. Quem adquiriu um imóvel de valor igual ou superior a 500 mil euros, levou de brinde o “Visto Gold”, que autoriza residência em Portugal e livre circulação pelo continente europeu. Sinal dos tempos.
EUA EM EXPANSÃO Ao contrário do que muitos acreditavam, a economia norte-americana já superou a crise imobiliária de 2008. No último mês de maio, a venda de moradias usadas nos EUA subiu para o nível mais alto desde novembro de 2009 (taxa anual de 5,18 milhões de unidades), fazendo com que os preços dos imóveis tivessem uma sensível elevação.
CRÉDITO EM CRESCIMENTO O volume de financiamentos destinados à aquisição e construção de imóveis alcançou R$ 8,3 bilhões em abril, registrando um crescimento de 44,3% na comparação com igual mês de 2012. Esse montante financiou a aquisição e a construções de 40,7 mil imóveis em todo o País, significando um aumento de 6,6% em relação a março e de 25% na comparação com abril do ano passado.
RICO TAMBÉM QUER A busca de crédito por parte de pessoas de alta renda também tem aumentado nos últimos tempos. Levantamento feito por uma grande imobiliária paulista, registrou que entre 2009 e 2013 houve um aumento de 686% na quantidade de financiamentos de imóveis acima de R$ 1 milhão. Considerando os valores totais negociados, o crescimento foi de 1.362% no mesmo período.
ABRIL AZUL Há nove anos não se vendia tanto imóvel novo em São Paulo no mês de abril. Em 2013, foram 3.488 unidades residenciais, representando uma alta de 73,8% em relação a abril de 2012. Considerando-se o primeiro quadrimestre deste ano, foram negociados na capital paulista 10.350 imóveis novos, significando uma alta de quase 40% frente ao mesmo período de 2012.
AMERICANA NO BRASIL A incorporadora norte-americana Related está chegando ao País com uma ambição: tornar-se uma das maiores empresas do ramo, em apenas três anos. Prevendo investimentos na ordem de um bilhão de dólares no próximo triênio, a Related terá como foco o Nordeste brasileiro. Outras companhias americanas e também europeias estão de olho no nosso mercado.
SITES MAIS ACESSADOS O blog Marketingimob apresentou a segunda edição do seu anuário com os sites mais acessados do mercado imobiliário brasileiro. Entre as construtoras e imobiliárias, os dez primeiros classificados foram os seguintes: MRV, Lopes, Tecnisa, PDG, Rossi, Brasil Brokers, Cyrela, Gafisa, Living e Tenda. Um dado curioso: quase 10% do tráfego da MRV tem origem em propaganda em display.
MERCADO NO FACEBOOK Ainda de acordo com o blog Marketingimob, os maiores grupos existentes no Facebook, que compartilham conteúdo relevante sobre o mercado imobiliário brasileiro, são os seguintes: Imóveis e Parcerias (7.037 membros); Real Estate (3.990); Mercado Imobiliário (3.459); Inteligência Imobiliária (3.214), e Corretores Imobiliário Brasileiros (3.014 membros).
DICAS DE AVALIAÇÃO Aqui vão três. Os imóveis comerciais localizados no sentido centro-bairro tendem a custar mais, porque é ao voltar para casa que as pessoas compram as mercadorias de que necessitam. Os imóveis situados em ruas principais são valorizados devido à facilidade de locomoção. Os imóveis posicionados em esquinas tem preços mais caros por permitirem uma visão mais ampla dos moradores.
UM NOVO ÍNDICE Parceria formalizada entre a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas e a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, permitirá a criação de um novo índice de preços médios dos imóveis paulistanos. O uso desse índice dependerá do mercado aceitar ou não a veracidade das informações prestadas por vendedores e compradores em contratos e escrituras.
REGISTROS ON LINE A mesma lei que criou o Programa Minha Casa, Minha Vida (11.977/2009), também determina que até julho de 2014 todos os ofícios imobiliários devem estar disponíveis na internet. O sistema permitirá, entre outras coisas, o registro eletrônico, a solicitação de certidões e a visualização das matrículas dos imóveis, facilitando a vida dos brasileiros.
