Nunca deixe de visitar o imóvel pessoalmente. Evite a compra às cegas e tenha cuidado com valores abaixo do mercado, imóveis embaraçados ou sem escritura. Antes de fechar um negócio, peça a certidão atualizada da matrícula imobiliária e levante negativas em nome dos proprietários (cíveis, criminais, trabalhistas e fiscais). Com isso, você evita adquirir um imóvel que possa vir a ser penhorado por dívida mesmo após a sua compra.
Arquivo de Notas do Mercado Imobiliário
AS MAIORES DORES DE CABEÇA EM UM “CONTRATO DE GAVETA”
3 de dezembro de 2023Em um “contrato de gaveta” (compra e venda de um imóvel financiado por instrumento particular não registrado), podem ocorrer diversos problemas, mas dois deles são cruciais para quem compra: a ocorrência de um sinistro envolvendo o imóvel e o falecimento do vendedor. Como o comprador não é, legalmente, o dono do imóvel, a seguradora indenizará apenas o mutuário original, em caso de sinistro ou seus sucessores, no caso da morte dele. Em tais situações, o comprador “fica na mão”.
O QUE É ESCRITURAÇÃO DE UM IMÓVEL ?
3 de dezembro de 2023Escritura é o documento que formaliza uma transação de compra e venda de um imóvel. Por meio dela, o vendedor transfere ao comprador a propriedade do bem e a operação ganha validade jurídica, devendo ser registrada no Cartório de Imóveis. A escrituração deve ser feita em um tabelionato, que é o órgão responsável por transferir a propriedade de imóveis. Ter esse documento é essencial para provar que um imóvel pertence a você.
SE EU DOAR OU TESTAR UM BEM COM CLÁUSULA DE INCOMUNICABILIDADE, OS CÔNJUGES DOS MEUS FILHOS NÃO TERÃO DIREITOS SOBRE O IMÓVEL?
26 de novembro de 2023Muitas são as formas de se demonstrar cuidado e proteção com as pessoas, em especial para com os próprios filhos. Uma delas pode estar na doação ou no testamento de bens com as chamadas cláusulas restritivas/protetivas. Uma delas é chamada de “cláusula de incomunicabilidade”, que representa uma verdadeira preocupação com a segurança patrimonial dos filhos. A cláusula de incomunicabilidade deve constar na escritura de doação ou no testamento, especificando quais bens ou direitos recebidos em doação, herança ou legado pelos filhos não pertencerão aos respectivos cônjuges, quando se casarem pelo regime da comunhão universal de bens. Assim, caso um deles se separe, os bens gravados com essa cláusula não serão divididos, pois pertencem exclusivamente à(o) filho(a). Apesar do Código Civil Brasileiro determinar que ficam excluídos da comunhão os bens doados ou herdados com cláusula de incomunicabilidade, isso não se estende aos rendimentos derivados desses bens, quando eles forem recebidos ou se vencerem durante o casamento. Assim, por exemplo, os aluguéis de um imóvel gravado com essa cláusula pertencem ao casal e não apenas à(o) filho(a) do doador ou do testador.
COMO DEVO DOAR UM IMÓVEL AOS MEUS FILHOS, MAS CONTINUAR COM O DIREITO DE USÁ-LO?
26 de novembro de 2023Isso pode ser feito através da constituição de um usufruto, que nada mais é que o direito que você se confere de continuar usando o imóvel doado aos seus filhos. O usufruto é necessariamente formalizado por escritura pública, que precisa ser registrada no Cartório de Imóveis. No Brasil, essa é a modalidade mais comum de constituição de usufrutos. Nessa modalidade, os pais doam um imóvel aos seus filhos, mas se reservam o direito de usufruir o bem vitaliciamente, ou seja, até a morte de ambos, ficando responsáveis pelas despesas geradas pelo imóvel (IPTU, condomínio etc.) e pela sua manutenção. Portanto, apenas os pais estão autorizados legalmente a alugar ou arrendar o bem, nunca os filhos. Quando isso ocorre, a propriedade é desdobrada juridicamente em domínio e posse. Os pais, doadores do imóvel, passam a ser chamados de usufrutuários e os donatários, ou seja, os filhos, são chamados de nu-proprietários. Na maioria das vezes, isso ocorre para evitar-se um inventário, pois quando ocorre o falecimento dos usufrutuários, a propriedade (domínio e posse) passa automaticamente às mãos dos nu-proprietários.
POSSO DAR UM IMÓVEL MEU AINDA EM VIDA?
26 de novembro de 2023A doação de um imóvel permite que o dono de uma propriedade antecipe o testamento ou o inventário e transfira um bem para outra pessoa ainda em vida. É uma forma de se assegurar que suas posses serão divididas da forma como a pessoa deseja. Apesar de trazer este conforto, no entanto, o processo é complexo e demanda cuidados. É recomendável, por exemplo, que se o doador estiver doando um imóvel para algum herdeiro, os demais herdeiros consintam com o ato. Tradicionalmente, essa transferência é realizada para filhos e familiares. No caso de herdeiros diretos, o valor do imóvel não pode ser superior ao valor total que cada herdeiro viria a receber na partilha da herança, porque isso inviabilizaria o valor mínimo a que cada um teria direito. No caso de doação para terceiros, o doador não pode doar todas as suas posses, pois pelo menos 50% pertencerá, por lei, a ascendentes, descendentes e/ou cônjuges. Existem alguns cenários em que a doação de um imóvel não pode ser realizada. Assim, somente nos matrimônios regidos pela comunhão parcial de bens e apenas quanto aos bens adquiridos antes do casamento, pode haver doação. Também é vedada a doação em que o doador pretenda doar mais de metade do patrimônio ou todos os seus bens, sem sobrar algo para a própria subsistência. Se o doador tiver dívidas de valor superior aos bens que pretenda doar, a doação tampouco pode ser realizada.
A IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA OFERECIDO COMO GARANTIA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL
26 de novembro de 2023Um imóvel considerado bem de família, oferecido como caução em contrato de aluguel comercial, é impenhorável mesmo que o imóvel esteja registrado em nome de uma pessoa jurídica. Dessa forma, é importante que os locadores estejam cientes dessa proteção legal ao aceitarem uma propriedade nesta condição, em garantia de locação. A jurisprudência do STJ tem adotado uma interpretação ampliativa da proteção legal, conferindo ao imóvel utilizado como residência pelos sócios a impenhorabilidade, mesmo que pertença à pessoa jurídica. Essa interpretação busca evitar o esvaziamento da salvaguarda legal e priorizar o direito de moradia.
QUAL A DIFERENÇA ENTRE A PERMUTA E A COMPRA E VENDA DE UM IMÓVEL COM DAÇÃO EM PAGAMENTO?
26 de novembro de 2023Quando os imóveis permutados possuem valores equivalentes, estará configurada a permuta propriamente dita. Mas é possível que um dos imóveis tenha um valor de mercado menor que o outro, caso em que haverá uma permuta com torna – que significa que uma das partes vai entregar seu imóvel, mais o saldo da diferença em dinheiro. Já a compra e venda com dação em pagamento ocorre quando o imóvel que está sendo vendido tem um valor superior à metade ou mais do imóvel do comprador. Nesta hipótese, não há permuta, mas sim a dação em pagamento de um imóvel por conta do preço do outro, devendo a diferença também ser complementada em dinheiro.
COMO FUNCIONAM O DIREITO DE PREFERÊNCIA E O DIREITO DE PEDIR A DESOCUPAÇÃO EM CASO DE VENDA DE IMÓVEL ALUGADO?
19 de novembro de 2023Em primeiro lugar, é preciso ressaltar que, de acordo com a Lei do Inquilinato, no caso de venda ou mesmo de promessa de venda de imóvel alugado, o locatário sempre tem preferência em relação ao comprador. Por isso, o vendedor deve encaminhar notificação escrita ao inquilino, com comprovante de recebimento, apresentando-lhe as exatas condições da negociação que está em curso com um terceiro. O inquilino, por sua vez, tem 30 dias, contados do recebimento da notificação, para dizer se tem interesse na compra, nas condições propostas. Não há possibilidade legal do locatário fazer contraproposta. Decorridos aqueles trinta dias sem que o inquilino se manifeste, presume-se que ele não tem interesse na compra, caso em que o vendedor fica liberado para alienar seu imóvel – sem, no entanto, mudar as condições ofertadas. Formalizada a venda para terceiro, por escritura pública registrada, é o comprador do imóvel – e não o vendedor – quem decide se continua ou não com a locação (exceto se o contrato de aluguel contiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado no Registro de Imóveis). Na hipótese do novo dono pretender distratar a locação, deverá enviar notificação ao inquilino, dando-lhe um prazo de 90 dias para desocupar o imóvel.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL: O QUE SÃO CONTRATO, ESCRITURA E REGISTRO?
19 de novembro de 2023É através de um contrato particular que vendedor e comprador prometem, mutuamente, efetuar uma transação imobiliária, observadas as condições previamente ajustadas entre ambos, como preço, forma de pagamento e outras cláusulas. Cumpridas pelo comprador as condições contratualmente acordadas, vem a fase da escrituração do imóvel para o seu nome, em um tabelionato. É a etapa final da compra e venda, com o recolhimento do imposto devido (ITBI). Por fim, o comprador deve levar a escritura lavrada a um cartório de imóveis, para dar publicidade à operação realizada, transferindo o imóvel oficialmente para si. Feito esse registro, ninguém pode alegar desconhecimento da compra e venda (presunção legal). Nos casos de venda à vista ou mesmo quando o vendedor concorda que as condições do negócio podem ser transcritas na escritura, a primeira etapa – contrato de promessa de compra e venda – pode ser pulada.