SÓ A CEF NÃO SABIA Pois já está acontecendo o que a maioria dos operadores do mercado imobiliário esperava que ocorresse: boa parte das construções do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) começa a apresentar graves problemas estruturais. Como muitas construtoras que levantaram os prédios estão insolventes, se avolumam as ações judiciais movidas por mutuários contra a Caixa Econômica Federal. É que o Judiciário entende ser a CEF a responsável pelo pagamento das indenizações por danos materiais e morais, devido à sua condição de proprietária fiduciária.
ÁREAS A MENOR Outra situação que vem se tornando corriqueira é a entrega de imóveis com áreas inferiores às contratadas. Algumas construtoras tentam justificar seu erro alegando que o Código Civil tolera uma diferença de até 5%, mas a coisa não é bem assim. Se a promessa de compra e venda não faz alusão à venda ad corpus e as áreas especificadas no contrato conferem com as existentes nas planilhas da NB, a empresa vendedora tem a obrigação de entregar todos os metros negociados. Aí quem manda é o Código de Defesa do Consumidor.
ATA NOTARIAL Apesar de ainda ser pouco utilizada, a ata notarial é um instrumento de grande valia para quem trabalha no mercado imobiliário. Trata-se de um documento público, lavrado por um tabelião, a pedido de alguém interessado em deixar registrado um ato ou um fato, para fins judiciais ou não. Pode ser usada para comprovar desde estragos causados pelo inquilino em um imóvel até comentários desabonadores feitos na internet acerca de uma construção.
A “LEI DOS BOXES” No artigo intitulado “Abrigos para veículos não são boxes de garagem” (publicado em www.cam.adv.br), defendi que a Lei nº 12.607/12 não se aplica aos boxes que possuem matrículas individuais nos Registros de Imóveis. Surgem agora novos argumentos contrários à lei que entrou em vigor no mês de maio, sendo o mais relevante deles o que aponta violação ao art. 5º, inciso XXII da Constituição Federal, que trata do direito de propriedade.
A HORA DOS BRINDES Para desencalhar estoques, nada melhor do que bons presentes. É exatamente isso o que pensam diversas construtoras, que afora o tradicional desconto em dinheiro estão oferecendo aos compradores desde assinaturas de televisão a cabo, escrituras registradas grátis, fechamento de varandas e sacadas, aparelhos de ar condicionado, móveis modulados na cozinha e banheiros, até viagens ao Exterior. É claro que o tipo do brinde depende do preço do imóvel e da forma de pagamento. Os consumidores estão gratos.
A REFORMA ESSENCIAL Como os negócios não andam fáceis, inclusive para os bons imóveis, surpreende que algumas pessoas ainda queiram alugar ou vender propriedades visivelmente deterioradas. A não ser que o preço seja muito convidativo, a chance delas caírem no gosto do público é próxima de zero. Cabe ao corretor orientar o cliente sobre o que precisa ser feito antes que seu imóvel seja ofertado, pois pouca gente está disposta a locar ou a comprar um bem que necessita de conserto. E uma reforma básica e barata pode alterar radicalmente a cara de qualquer imóvel.
USADOS ESTÃO MAIS CAROS Segundo o CRECI de São Paulo, apesar da desaceleração do mercado, os preços dos imóveis usados tiveram uma surpreendente alta de 25,98% nos últimos 12 meses, contra uma inflação de quase 5% no mesmo período. E contrariamente ao pensamento popular, os imóveis mais procurados não foram os de menor preço, mas sim aqueles de valor superior a R$ 200.000,00, que tiveram uma participação de cerca de 75% nas vendas de maio.
INCORPORAÇÃO SEM REGISTRO Ao exigir a apresentação de diversas certidões negativas para o registro de incorporações imobiliárias, o legislador quis proteger os consumidores de empresas que em tese poderiam ser incapazes de concluir seus empreendimentos. Por isso, anda certo o Ministério Público ao proibir a oferta pública de economias ainda não incorporadas, na medida em que essa falta priva o comprador de informações relevantes sobre a vendedora.
CARROS SEM MOTORISTAS O que há alguns anos era considerado ficção científica, em pouco tempo se tornará realidade: carros sem motoristas. Conforme o Google, a tecnologia que permitirá esse avanço já estaria pronta e passando pelos últimos ajustes. A empresa também trabalha na criação de um novo sistema de mapeamento das ruas de diversos países, que auxiliará os carros sem motoristas a se locomoverem. Quando se tornar um bem de consumo de massa, a invenção também revolucionará o mercado imobiliário.
CRESCEU A VENDA DOS NOVOS EM SP De acordo com o Secovi-SP, na contramão de outras cidades, a capital paulista viu crescer em mais de 13% o número de imóveis novos vendidos nos primeiros cinco meses do ano, em comparação com igual período de 2011. Os apartamentos de 2 dormitórios despontaram em maio, envolvendo quase 60% das negociações. Tendo em vista a desaceleração geral do mercado imobiliário, trata-se de um desempenho a ser comemorado.
DESTAQUE PARA OS PEQUENOS Conforme o mesmo Secovi, as economias residenciais com área útil entre 46 m² e 65 m² lideraram as vendas, com mais de 41% do total de imóveis transacionados. A seguir, vieram os imóveis com área entre 66 m² e 85 m², com 20,3%; depois, os imóveis com área inferior a 45 m², com 16,2%; por fim, os imóveis com área entre 86 m² e 130 m², com 13,9%. Os números mostram que nada menos que 77,5% das operações disseram respeito a imóveis com área útil de no máximo 85 m².
A INTERNET E VOCÊ Quase todas as pessoas ligadas ao setor imobiliário sabem que o mundo digital é imprescindível para alavancar os negócios, mas ainda desconhecem como utilizá-lo eficazmente. Fica então a dica de três mecanismos de uso obrigatório – e gratuito! – por quem quiser permanecer vivo no mercado: e-mail próprio (que deve ser aberto diariamente), anúncio dos seus imóveis em portais imobiliários e divulgação do seu nome nas redes sociais.
CHEGARAM OS OUTLETS Novidade que vem ganhando espaço, porém com futuro é incerto, é a do Outlet. O foco é a oferta de imóveis novos, concluídos ou em construção, com descontos de até 30%. As unidades imobiliárias postas à venda fazem parte do estoque de construtoras e incorporadoras, que adotam a regra geral de que produto guardado gera custo e deve ser liquidado. Os estoques são compostos de economias lançadas no mercado há mais de seis meses ou que, depois de prontas, já receberam o Habite-se.
A VEZ DO SHOWROOM Os marqueteiros das construtoras não estão tendo descanso. Na tentativa de reverter a queda nas vendas, eles passaram a apostar suas fichas em showrooms visando atrair a atenção dos compradores. Nesses espaços, as empresas apresentam todos os seus empreendimentos de uma só vez e das mais diversas maneiras: unidades mobiliadas, maquetes físicas e digitais, apresentações multimídia, fotos em 360º, projeções holográficas etc. E, claro, tudo controlado por um boa equipe de corretores.
ESTANDES TURBINADOS Mas os estandes não perderam o prestígio adquirido ao longo dos últimos anos. Agora turbinados com comidas e bebidas fartas e de graça, playgrounds para as crianças ficarem entretidas enquanto os pais negociam, serviços gratuitos de manicure e pedicure, eventos com todo tipo de celebridade, os estandes ainda são um dos pontos que mais geram vendas para as grandes imobiliárias e incorporadoras.
SEGURO CONSTRUÇÃO Muita gente não sabe, mas é de quem vende e não de quem compra a responsabilidade pelo pagamento do seguro construção. Isso porque, quem se beneficia com o seguro é a construtora, que em caso de sinistro recebe da seguradora o valor necessário à conclusão da obra. Além do mais, o seguro garante apenas que o empreendimento segurado será concluído, não porém que ele será entregue no prazo previsto.
PARA CONSTRUIR OU REFORMAR Para quem não tem pressa, os consórcios imobiliários continuam sendo uma boa opção. Afora o seu tradicional uso na compra e venda, incluindo terrenos e casas de lazer, essa modalidade de financiamento se presta igualmente à construção e reforma de imóveis novos e usados. O consorciado também pode fazer uso do seu FGTS para dar lance, complementar carta de crédito e amortizar saldo devedor.
CUIDADOS NA LOCAÇÃO Com o aumento generalizado da inadimplência e a incapacidade do Judiciário de julgar os processos, todo cuidado é pouco na hora de alugar. É preferível um imóvel vazio do que um mal locado. Por isso, é absolutamente indispensável a quem opera na área estar associado a uma entidade de proteção ao crédito, coletar o maior número de informações possíveis a respeito dos pretendentes a inquilino e analisar detidamente a situação patrimonial de possíveis fiadores.
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA A validade da chamada “cláusula de tolerância” nos compromissos de compra e venda de imóveis em construção, está sendo questionada pelo Ministério Público (MP) paulista. A cláusula permite que a empresa vendedora atrase a entrega de uma obra por determinado tempo – normalmente de 90 a 180 dias -, sem sofrer nenhuma penalização. O MP entende que as construtoras e incorporadoras devem estabelecer uma data predeterminada para a entrega do produto vendido, incluindo o período da tolerância, a fim de que o consumidor saiba precisamente quando receberá as chaves do seu imóvel.
CONDENAÇÕES POR ATRASO A “cláusula de tolerância”, até certo ponto comum nos contratos imobiliários, acabou chamando a atenção da Justiça diante do grande atraso visto em muitas obras Brasil afora. Já se contam às centenas as sentenças condenando construtoras e incorporadoras a pagar a compradores de imóveis na planta aluguéis compatíveis com os imóveis adquiridos, até que seja feita a entrega das respectivas chaves.
ESTATÍSTICAS INTERESSANTES Pesquisas indicam que do tráfego total da internet, 10% destina-se a sites ligados ao mercado de imóveis. Além disso, 95% do processo de compra estaria acontecendo on line. Mais: 37% dos compradores encontraram seus imóveis na internet (2% nos jornais). Com relação ao nível de confiança de corretores e imobiliárias, a internet ganha dos meios impressos por 90% a 45%. E cerca de 30% das buscas de imóveis começam no Google, com destaque para a sua primeira página, que atrai 9 entre 10 cliques.
SEM BOLHA Representantes de incorporadoras, fundos de investimento e instituições financeiras discordam do Banco de Compensações Internacionais em relação ao risco de termos uma “bolha” no mercado imobiliário brasileiro. Isso porque o crédito imobiliário corresponde a apenas 5% do nosso PIB, contra 16% em países com mercados fortes, como México e Chile. Afora isso, temos um déficit a ser coberto de aproximadamente sete milhões de moradias.
PASSOS PARA O SUCESSO Resumindo tudo o que já foi dito e escrito sobre como ter sucesso na corretagem de imóveis, creio ser possível apontar quatro condições básicas: profundo conhecimento dos imóveis ofertados, pensamento positivo e autoconfiança, respeito ao consumidor e ao mercado e senso de responsabilidade. O portador desses atributos deve ter êxito profissional mais do que garantido.
ATIVIDADE EM DECLÍNIO A Confederação Nacional da Indústria divulgou resultado de pesquisa realizada na primeira quinzena de junho, junto a 485 empresas da construção civil. O resultado mostra que o nível de atividade caiu novamente em maio, sendo esta a sétima queda nos últimos doze meses. A CNI diz que a desaceleração alcançou empresas construtoras de todos os portes nas áreas da construção de edifícios, obras de infraestrutura e serviços especializados.
FINANCIAMENTOS EM ALTA Mais de R$ 80 bilhões foi o montante destinado ao financiamento de imóveis nos últimos doze meses, em todo o País, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança – um crescimento de 20% em relação ao mesmo período anterior. Se considerados apenas os cinco primeiros meses de 2012, houve um avanço de 1,4% em relação a igual período de 2011. E pelo jeito não faltará dinheiro para novos empréstimos: o saldo das cadernetas de poupança cresceu 13,4% de maio/11 a maio/12.
ESTOQUES CRESCENTES Vinte por cento também foi o percentual de aumento do estoque de imóveis não comercializados por construtoras e incorporadoras no primeiro trimestre do ano. É o resultado mais imediato da equação “grande número de lançamentos versus diminuição das vendas”. Conforme os analistas, o sinal amarelo só deve se acender caso o saldo de unidades prontas superar 15% do estoque total – uma situação não vivenciada pela maioria das empresas do setor.
RECLAMAÇÃO CONTRA IMOBILIÁRIAS Denúncias contra imobiliárias que oferecem vagas a corretores sem registro começam a chegar aos CRECI estaduais. Elas estariam, na realidade, vendendo cursos de TTI aos interessados, em parceria com as escolas, mediante promessa de contratação futura. Os reclamantes dizem que mesmo quando a promessa se cumpre, as atribuições do novo corretor – que é apenas comissionado – ficam restritas à entrega de prospectos em plantões de vendas e à corretagem de imóveis encalhados. Uma mão-de-obra barata.
DIMINUI A INTENÇÃO DE COMPRA De acordo com recente pesquisa da Datastore, envolvendo 70 mil potenciais compradores de classe média, houve uma redução significativa nas intenções de aquisição de imóveis. Esse resultado confirma diagnósticos mostrando que a decisão de adquirir um imóvel vem caindo progressivamente desde o final de 2010, quando o mercado atingiu o seu ápice. Atualmente, a crise econômica europeia e sua repercussão no Brasil é o que mais influencia negativamente os potenciais compradores.
CAIXA LANÇA PORTAL Entrou em funcionamento o site www.feirao.caixa.gov.br, onde a CEF põe à venda imóveis também oferecidos nos seus feirões da casa própria. O principal objetivo do novo canal é tornar a oferta permanente, a fim de que mais pessoas possam aproveitar as vantagens oferecidas pela instituição. Segundo a Caixa, os imóveis ofertados no portal já estão avaliados e em condição de serem financiados. O site também disponibiliza um simulador de crédito imobiliário.
PRIORIDADE ÀS MULHERES A Câmara dos Deputados aprovou uma medida provisória que transfere às mulheres, em caso de separação do casal, a propriedade de imóveis vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida. A MP também dá às mulheres o direito de comprar um imóvel pelo mesmo Programa, independentemente da concordância do cônjuge, desde que a renda mensal da família não chegue a R$ 1.400,00. O projeto, que não inclui os imóveis adquiridos com recursos do FGTS, irá agora ser votado no Senado.
COMPRAR OU CONSTRUIR Opção que deixa muita gente indecisa, comprar ou construir depende inicialmente do interessado ter ou não um terreno a sua disposição. Os maiores benefícios de se construir são a planta sob medida e um bom custo final; já as vantagens do imóvel pronto são a possibilidade de ocupá-lo imediatamente e o preço certo. Entre um e outro, estão os condomínios a preço de custo, que transformam os condôminos em construtores, mas sem os riscos do negócio.
NOVAS TAXAS DE JUROS Com os juros bancários sofrendo sucessivas alterações, estabeleceu-se uma certa confusão sobre as taxas anuais vigentes para financiamentos habitacionais. Aqui estão algumas: Na CEF – 8,85% (pelo SFH), 9,9% (fora do SFH) e 8,4% (com recursos do FGTS). No BB – 8,9% (imóveis até R$ 500 mil) e 9,5% (imóveis de valor superior). No Santander – 11% (para todos). No Bradesco – 8,9% (imóveis até R$ 170 mil), 10,5% (imóveis de R$ 170 até R$ 500 mil) e 11% (imóveis de valor superior).
REGRAS PARA FINANCIAMENTOS Por falar nisso, já estão valendo as novas condições para a contratação de empréstimos habitacionais na Caixa Econômica Federal. O prazo aumentou para até 35 anos (no Santander, a partir de 6 de julho), beneficiando quem ganha mais de R$ 5.400,00 por mês ou comprar imóvel de valor superior a R$ 170.000,00. Contudo, essas regras não se aplicam a financiamentos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e ao Programa Minha Casa, Minha Vida.
DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO Mesmo depois do advento do Código Civil de 2002, ainda se discute sobre a possibilidade do corretor ter que devolver sua comissão naquelas situações em que o negócio imobiliário, mesmo após celebrado o contrato de promessa de compra e venda, acaba “caindo”. A meu ver, a simples leitura do artigo 725 do novo Código deveria por um fim à dúvida: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
MORDOMIAS IMOBILIÁRIAS No Rio e em São Paulo, algumas imobiliárias e incorporadoras correram na frente da crise e passaram a oferecer aos seus melhores clientes, como forma de recompensa e meio de fidelização, um exclusivo serviço de mordomia (concierge), até há pouco muito comum apenas em hotéis de luxo. É uma forma de marketing de relacionamento poderosa, pois mexe com a cabeça do cliente ao colocá-lo num patamar superior ao comum dos mortais.
ALTERNATIVA DE INVESTIMENTO Com a redução generalizada dos juros e o agravamento da crise internacional, quem tem dinheiro aplicado em bancos precisará rever posturas conservadoras para não correr o risco de ver seu capital corroído pela inflação ao longo dos anos. Hoje em dia, por exemplo, o rendimento líquido da poupança (70% da taxa Selic mais TR menos inflação) está próximo de 2% ao ano. Com isso, a alternativa imobiliária se apresenta como a mais vantajosa, pois enquanto no longo prazo o capital fica não só garantido como em processo de valorização, no curto prazo o aluguel assegura ao investidor um retorno médio de 6% a.a.
CONVENÇÃO É LEITURA OBRIGATÓRIA Embora seja de importância vital para o dia a dia futuro do adquirente, ainda é comum as pessoas comprarem apartamentos sem ao menos passar os olhos pela convenção do condomínio do edifício, preocupando-se apenas com o teor das escrituras ou dos contratos de promessa de compra e venda. Como é na convenção que estão regulados todos os direitos e deveres dos condôminos, inclusive a forma de rateio das despesas comunitárias, adquirir um imóvel sem antes lê-la pode trazer surpresas desagradáveis ao novo proprietário.
POPULARES EM BAIXA Após terem feito a alegria de muitas construtoras nos últimos três anos, os chamados imóveis populares, principalmente aqueles enquadrados no Programa Minha Casa, Minha Vida, começam a causar preocupação. Embora todo mundo soubesse deles, parece que os riscos inerentes a esse tipo de obra – rentabilidade reduzida, responsabilidade civil duradoura, mercado oscilante etc. – não foram levados na devida conta.
POPULARES EM ALTA Uma preocupação é o crescente estoque de imóveis populares em poder das construtoras, resultado do ainda baixo poder aquisitivo das classes D e E, da dificuldade dos consumidores dessas classes fazerem a comprovação da renda mínima exigida e da inadimplência de uma boa parte dos potenciais compradores, que devido a “negativação” dos seus nomes ficam impedidos de tomar financiamentos habitacionais.
CAMPEONATO DE VALORIZAÇÃO Brasil e Índia tiveram a duvidosa honra de ganhar o campeonato mundial de valorização imobiliária, entre janeiro e março de 2012. Em levantamento realizado pela Global Property Guide, empresa internacional de pesquisas, os dois integrantes do BRIC ficaram à frente de outros trinta e quatro países pesquisados. Nossos imóveis teriam se tornado, em média, 20% mais caros.
JUROS NA PLANTA Reviravolta nos tribunais: o Judiciário passou a entender que pode ser contratada a cobrança de juros sobre os saldos devedores de consumidores que comprarem imóveis na planta. Anteriormente, o Superior Tribunal de Justiça tinha jurisprudência consolidada no sentido de que essa remuneração financeira só podia ser exigida após a entrega das chaves do imóvel. Ruim para os compradores, bom para as incorporadoras.
MUTUÁRIOS CONTENTES A Associação Brasileira dos Mutuários de Habitação conseguiu que o Tribunal Regional Federal da 1ª Região (Brasília) julgasse favoravelmente aos seus filiados um pedido de quitação de resíduos de financiamentos imobiliários celebrados até o ano de 1987. Para aquele TRF, a responsabilidade pelo pagamento desses resíduos deve ser atribuída ao Fundo de Compensação de Variações Salariais. A Caixa Econômica Federal, ré na ação, deverá recorrer ao STJ para tentar reverter a decisão.
CRESCE A VENDA DOS NOVOS Levantamento divulgado pelo SECOVI-SP mostra que no primeiro quadrimestre do ano o número de imóveis residenciais novos vendidos na capital paulista aumentou 12,5%, comparativamente com o mesmo período de 2011. Em reais, o crescimento foi menor, de aproximadamente 7%. Os imóveis com dois e três dormitórios foram os mais negociados, alcançando 85% do total das transações.
OS USADOS ACOMPANHAM Já o CRECI-SP informou que as vendas de imóveis residenciais usados aumentaram 14,9% no primeiro trimestre do ano, com os apartamentos disparando na preferência dos compradores (78%). Acompanhando o bom momento do mercado paulistano, os preços desses usados também subiram acentuadamente, emplacando 14,5% em três meses. Até as locações residenciais se deram bem, com um crescimento de expressivos 13,8%.
E SÃO PAULO SURPREENDE Com a economia brasileira em franco processo de desaceleração, o crescimento das vendas de imóveis novos e usados no mercado paulista de residências chega a surpreender. Mais ainda se considerarmos que cerca de dois terços dos negócios se concentraram em imóveis de valor superior a R$ 200 mil. Aparentemente, os paulistanos estão mais otimistas do que o restante da nossa população.
BARBADAS NA PLANTA Volta e meia, ressurge a clássica pergunta: dá para comprar imóvel na planta “de barbada”? A resposta é: em transações seguras, muito dificilmente. Portanto, qualquer comprador, diante de um preço barato, antes de mais nada precisa verificar a idoneidade da incorporadora e sua atual situação financeira. Apesar de informações positivas sobre a empresa não excluírem completamente os riscos do negócio, reduzem de forma significativa a possibilidade do imóvel não ser entregue futuramente conforme o prometido.
NICHOS DE MERCADO Com a acomodação do mercado e o acirramento da concorrência, as imobiliárias estão procurando nichos específicos de atuação. Em São Paulo, já há empresas focadas somente em imóveis dotados de grande estilo ou alta sofisticação. Para serem classificados numa ou noutra categoria, conta-se desde uma vista privilegiada até uma localização descolada. Como o público-alvo para esses imóveis é o de alta renda, algumas imobiliárias estão apenas no mundo virtual.
A CRISE EUROPÉIA É consenso que, quando estamos diante de um quadro com muitas notícias ruins, adiamos nossas decisões; se, ao contrário, o panorama geral é bom, tendemos a tomar decisões. Mais por conta dessa conduta eminentemente humana do que por alguma afetação econômica direta, a crise que mexe com vários países da zona do Euro tem contribuído para o desaquecimento do mercado imobiliário brasileiro, em especial aquele voltado para a classe média.
PRESTAÇÕES MAIS BAIXAS, MAIS FINANCIAMENTOS A mais recente redução dos juros e o aumento do prazo dos empréstimos habitacionais, certamente trarão para o mercado outra leva de novos consumidores da classe média baixa. Isso porque, como os mútuos terão encargos menores e poderão ser divididos por um maior número de prestações, os valores das parcelas se reduzirão; em consequência, muitas famílias que antes não podiam comprar um imóvel financiado, por terem renda incompatível com a prestação, ficarão aptas a sonhar com a casa própria.
PRESTAÇÕES MENORES, MÚTUOS MAIORES Mesmo a pessoa que não tinha problemas com a comprovação de renda, saiu beneficiada pelas novas medidas governamentais. Agora, ela pode se candidatar a um financiamento maior, para adquirir um imóvel melhor, sem mexer no valor da prestação, já que o juro caiu e o prazo subiu. Dependendo do tipo de empréstimo a ser contratado, estima-se que o mutuário possa aumentar seu poder de compra de 10% a 15%.
VALORIZAÇÃO EM QUEDA Em maio, segundo o índice FIPE/Zap, o preço do metro quadrado dos imóveis situados em 7 regiões do País subiu 0,90% – o menor crescimento nos últimos dezoito meses. O preço mais caro foi apurado na cidade do Rio de Janeiro: cerca de R$ 10.500,00/m² para imóveis com 4 dormitórios (ou maiores). Ainda de acordo com o FIPE/Zap, a alta no preço dos imóveis entrou em processo de desaceleração.
RETROCESSO NA CONFIANÇA Comparando-se o trimestre março/abril/maio de 2011 com o mesmo período de 2012, o Índice de Confiança da Construção, levantado pela Fundação Getulio Vargas, em parceria com o Banco Central, recuou 7,8%. Como diz o nome, o índice mede a confiança dos empresários do setor da construção. Como a demanda esperada para os meses de junho, julho e agosto foi o fator que mais contribuiu para a baixa, pode-se esperar um arrefecimento maior do mercado, pelo menos no curto prazo.
PORTAIS IMOBILIÁRIOS Os chamados portais imobiliários – grandes sites que reúnem anúncios de diversos corretores, imobiliárias, construtoras e incorporadoras – estão cada vez mais à frente da concorrência. E não poderia ser de outro modo, já que o mundo on line é realmente insuperável quando se trata de dar visibilidade a imóveis, disponibilizando espaço ilimitado para textos e fotos (isso sem falar em filmes, 3D, realidade aumentada etc). Nas últimas pesquisas, esses portais ficaram com a preferência de mais da metade dos consumidores, superando de longe os sites das empresas e os classificados de jornais.
DESCONTOS NAS CUSTAS Apesar de estar em vigor há quase quarenta anos, a Lei nº 6.015/73 ainda é pouco conhecida dos brasileiros. Por ela, toda pessoa que escriturar e registrar o seu primeiro imóvel residencial, adquirido com recursos do Sistema Financeiro da Habitação, tem direito a um desconto de 50% sobre as custas cobradas pelos tabelionatos e cartórios de registro de imóveis. Como os tabeliães e registradores não tem como saber quem faz jus ao desconto, o próprio comprador deve solicitá-lo antes de efetuar o pagamento.
DESAQUECIMENTO REAL Não está funcionando mais a política de aquecer a economia só na base do consumo: apenas nos últimos 5 anos, a taxa de crescimento do consumo das famílias caiu para menos da metade. Acrescente-se a esse indicador um PIB de meros 0,8% (1º trimestre de 2012), uma alta taxa de inadimplência e o endividamento generalizado da população, e teremos uma ideia do esgotamento desse projeto econômico. Uma lembrança: imóvel não é consumo, é investimento.
VAI SOBRAR MÃO-DE-OBRA Depois de três anos de forte crescimento, a construção civil começa a desacelerar, segundo todos os indicadores disponíveis. Caiu de modo significativo o número de lançamentos e, junto com eles, as vendas de imóveis na planta. Mesmo os imóveis prontos, novos e usados, estão enfrentando retração, apesar dos bancos terem aberto os cofres para empréstimos ao setor. Muito provavelmente, lá pelo final do ano já deverá sobrar mão-de-obra no mercado.
REDES SOCIAIS GERAM NEGÓCIOS? Nos últimos tempos, não é mais possível se dissociar marketing imobiliário digital de redes sociais, especialmente Facebook e Twitter. No entanto, muita gente ainda se pergunta – e com razão – se o tempo gasto com amigos on line e com seguidores é recompensado financeiramente. A resposta é sim, desde que essas ferramentas não sejam vistas apenas como um quadro de anúncios ou como um espaço de autopromoção. O segredo está na interação inteligente.
CONSÓRCIOS PERDEM CLIENTELA Quem quer ou precisa adquirir um imóvel logo, não pode nem ouvir falar em lance ou sorteio; para esses (a maioria absoluta), a opção é o financiamento. Verdade que os consórcios imobiliários chegaram a ensaiar uma reação em 2011, mas de janeiro a abril deste ano sofreram uma retração superior a 6%. Com os juros em queda acelerada, deverão perder ainda mais clientes, que estão se transferindo para os mútuos habitacionais. A recuperação, se vier, precisará passar pela redução da taxa de administração.
MANUTENÇÃO PREDIAL É compreensível que nesses tempos bicudos, as pessoas evitem despesas. Todavia, em se tratando de imóveis, muitas vezes é bom não confundir gasto com investimento. Segundo a Lei de Sitter, cada centavo (mal) poupado na manutenção de um imóvel, precisará será multiplicado por cinco dentro de um ano, e assim sucessivamente, numa progressão exponencial. Desta forma, seja em uma casa ou num condomínio, é econômico dar solução imediata a problemas que apareçam.
FEIRÕES VÃO VIRAR SITE Está programado para este mês o lançamento, pela CEF, de um site contendo ofertas imobiliárias de empresas parceiras, que funcionará como se fosse um feirão permanente. No segundo semestre, o site também disponibilizará um espaço através do qual os clientes da Caixa poderão enviar a documentação necessária à análise de pedido de financiamento habitacional e lá mesmo receber a resposta a sua pretensão.
MULHERES SERÃO MAIORIA EM 2018 De acordo com levantamento efetuado pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis, por volta de 2018 as mulheres serão maioria na profissão – atividade até hoje dominada pelos homens. Em 1995, o sexo feminino detinha somente 8,3% do mercado; dez anos depois, essa fatia pulou para 21%, e hoje já alcança dois terços. O maior percentual de corretoras é encontrado na região Norte / Nordeste, onde a participação das mulheres chega a 40%.
BB CORTA JUROS O Banco do Brasil, quinto maior operador de financiamentos imobiliários do País, entrou de novo na onda dos juros baixos. A partir de hoje, a taxa que antes era de 10% ao ano (mais TR), foi reduzida para 8,9% a.a. para todos os clientes do banco, em financiamentos habitacionais de até R$ 500 mil. Se o mutuário pagar as prestações pontualmente, essa taxa ficará reduzida a 8,4%; e se o cliente receber o seu salário via BB, a taxa cairá ainda mais, para 7,9% ao ano. O crédito imobiliário vale para imóveis residenciais, novos ou usados, e alcança até 90% do valor do imóvel.
MAIOR RIGOR COM IMÓVEIS NOVOS O Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço avisou que, a partir de julho, a liberação de recursos do FGTS para financiar imóveis novos, só ocorrerá após comprovada a regularidade da situação dos trabalhadores na construção e a qualidade dos materiais e dos fornecedores. Os interessados na aquisição de imóveis novos deverão levar à CEF o memorial descritivo da obra, para análise prévia. A idéia é excluir desse mercado empresas consideradas inidôneas.
IMÓVEIS COMERCIAIS “CLASSE A” ESTÃO EM ALTA Em praticamente todas as capitais brasileiras, o preço do metro quadrado para locação de imóveis comerciais de alto padrão subiu bem acima da inflação. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, por exemplo, o preço médio ultrapassou R$ 120,00/m², representando uma forte alta em relação a 2011. Dependendo da região da cidade, o mesmo espaço chega a bater no teto de R$ 200,00/m² – e não faltam inquilinos.
… E TEM MAIOR VALORIZAÇÃO O aumento da demanda para locação, a elevação dos níveis dos financiamentos, a queda dos juros e o crescimento da renda da classe média, que busca nesses bens uma complementação à aposentadoria, vão favorecer os imóveis comerciais, que daqui para frente deverão ter uma maior valorização. Outros fatores que devem beneficiar esse tipo de imóvel são a estabilidade do real e o crescimento do mercado imobiliário brasileiro.
CMN APERTA O CONTROLE O Conselho Monetário Nacional acabou de anunciar a criação de um novo cadastro, capaz de dar mais confiabilidade ao sistema financeiro e, de quebra, ajudar o Leão a controlar melhor os contribuintes. Quando o sistema entrar em operação, os bancos ficarão obrigados a informar ao Banco Central todas as transações envolvendo empréstimos cuja garantia seja um imóvel (ou um automóvel). A ideia é formar um sistema nacional que permita aos agentes financeiros identificar imediatamente quais bens já foram onerados uma vez.
A LEI DO CRECI MINEIRO O Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais distribuiu um paper na internet com o título “Quem comercializa imóveis com contrato de exclusividade vende mais rápido”. À certa altura, diz o texto que “o contrato de exclusividade é Lei”, baseando-se no art. 1º da Resolução-Cofeci nº 458/95. Sem entrar no mérito da discussão acerca do interesse dos corretores em manter ou não o regime de exclusividade, o fato é que o CRECI mineiro equivoca-se ao chamar de lei uma mera resolução, que inclusive já foi considerada inválida pela Justiça Federal em vários estados do País.
MULTA DE 20% É ABUSIVA Várias decisões judiciais confirmam que multas superiores a 10%, cobradas de consumidores que acabaram desistindo de adquirir imóveis de construtoras e incorporadoras, após a assinatura das promessas de compra e venda, são abusivas. Como é evidente que em muitas situações tal percentual é insuficiente para cobrir os prejuízos da fornecedora (cerca de metade é gasto apenas com comissão de corretagem), cabe às vendedoras deixar claro em seus contratos o que poderá ser cobrado em caso de desistência do comprador, afora aquela multa.
CAUTELA COM OS IMÓVEIS-PROBLEMA Não importa se o imóvel é para morar, alugar ou revender, as precauções que os compradores precisam tomar são sempre as mesmas. Em raras hipóteses é aconselhável alguém negociar imóvel com algum tipo de restrição lançada em sua matrícula. Débitos com a Fazenda municipal, com despesas condominiais e com credores em geral – especialmente os fiscais, previdenciários e trabalhistas – também são fantasmas que precisam ser rapidamente exorcizados pelos adquirentes. Grandes investimentos exigem cautela.
MAIOR CUIDADO NOS FEIRÕES Os números tem contradito os bons resultados anunciados pela Caixa Econômica Federal nos leilões realizados durante o mês de maio em todo o Brasil. A realidade é que o consumidor, de uma forma geral, tem se mostrado mais cauteloso na hora de comprar um imóvel ou contratar um financiamento habitacional num final de semana, quando não tem a possibilidade de conferir as informações que lhe foram dadas em um feirão. Sinal de maturidade, pois colocar em jogo altas somas exige muita investigação e reflexão.
COMO SE DESTACAR NO MERCADO Parece complicado, mas não é. Como em qualquer atividade liberal, um corretor de imóveis somente ganhará prestígio (e clientes) na medida em que atuar de acordo com o que dele esperam as outras pessoas. E o que elas esperam? Basicamente, que seja um profissional conhecedor do mercado imobiliário, com capacidade de negociação e que sabe o que faz. Em todos os segmentos da prestação de serviços, ninguém mais quer contratar amadores.
DESCONTO TAMBÉM PARA USADOS Depois dos imóveis na planta e dos novos, chegou a vez dos usados. Em São Paulo, uma grande imobiliária colocou à venda, nesse final de semana, mais de quinhentos imóveis usados com descontos de até 10%. Afora o abatimento, os compradores que fechassem negócio nos dias da promoção, ainda poderiam levar para casa televisões, computadores e microondas. Uma espécie de feirão, mas circunscrito às agências da imobiliária. Se a moda pegar e o consumidor aceitar, outras empresas deverão aderir à novidade.
SETOR IMOBILIÁRIO DERRUBA BOLSA O mercado não gostou nem um pouco dos balancetes do primeiro trimestre, divulgados esta semana pelas principais empresas do setor imobiliário com ações negociadas na Bovespa, dentre elas a MRV Engenharia, a PDG Realty, a Brookfield, a Gafisa e a Cyrela. Todos mostraram resultados muito aquém do desejado, fazendo com que suas ações – já pressionadas pelo cenário pessimista para o setor imobiliário – sofressem forte queda e permanecessem na ponta negativa do Índice Bovespa.
QUICK RESPONSE CODE Mais um nome em inglês surge para ficar. O Código de Resposta Rápida, mais conhecido como QRCode, já visto em diversas placas e anúncios imobiliários, começa a ganhar força e espaço no mercado. Funcionando como uma espécie de código de barras, o QRCode permite que um celular, tablet ou aparelho com tecnologia apropriada o “leia”, ato que faz abrir diretamente no dispositivo, na hora, via internet, fotos, filmes e demais informações sobre um imóvel .
O TERROR DA MÍDIA IMPRESSA As novas tecnologias aplicadas ao setor imobiliário são o terror dos meios impressos, que atendiam sozinhos o mercado de imóveis. Os classificados dos jornais, principalmente, vem perdendo terreno para sites e portais de divulgação, que a cada dia estão caindo mais e mais nas graças dos consumidores. É que, além de serem gratuitos, esses meios permitem pesquisas ágeis, aprimoradas e que trazem grande volume de informação, incluindo fotografias em três dimensões; na outra ponta, o anunciante tem plenas condições de fazer a mensuração das buscas.
QUANTOS MÚTUOS SÃO POSSÍVEIS? Com base em regras que vigoraram durante muito tempo no passado, muita gente ainda pensa que não é possível alguém contratar mais do que um financiamento habitacional. Hoje em dia, isso é válido apenas para os chamados empréstimos sociais, que tem juros menores, prazos maiores e até subsídios especiais. Contudo, no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), as pessoas podem contratar quantos empréstimos sua capacidade de pagamento suportar.
NA TERRA DOS PRECATÓRIOS Boa parte da classe média sabe que precatório é uma espécie de ordem que o Judiciário expede para que a Fazenda Pública promova o pagamento de dívida superior a 60 salários mínimos, decorrente de condenação judicial da União, Estados, Municípios, Autarquias ou Fundações de Direito Público. Pouca gente sabe, porém, que em vários estados e municípios brasileiros, essa ordem não é cumprida e o calote fica impune. Portanto, toda cautela é pouca para não se tornar credor por aluguel, comissão, indenização ou qualquer outro valor desse tipo de devedor.
À PROCURA DE NOVOS NICHOS O desaquecimento das vendas faz com que muitas imobiliárias busquem mercados alternativos. É o caso das que optaram por trabalhar com imóveis que necessitam de reforma, mas que, ao mesmo tempo, dão aos compradores a chance de personalizá-los ao seu gosto. Nessa linha, há também os nichos dos imóveis com vista privilegiada, mobiliados, próximos de áreas verdes etc. Compensando o baixo número de interessados, há o preço mais elevado.
A RESPONSABILIDADE CIVIL DOS CORRETORES Volta e meia ressurge a dúvida sobre até onde vão as responsabilidades dos corretores de imóveis, em razão de norma introduzida pelo art. 723 do novo Código Civil. Vão longe. É que essa disposição, combinada com o Código de Defesa do Consumidor e com a Resolução nº 326/92 do COFECI, obriga o profissional do mercado imobiliário a não recomendar qualquer operação capaz de colocar seu cliente em risco, a passar informações rigorosamente corretas sobre uma transação e a não omitir detalhes acerca de um negócio. Tudo sob pena de responder por perdas e danos.
SEGURO-FIANÇA EM EXPANSÃO De acordo com a Superintendência de Seguros Privados (Susep), o seguro-fiança movimentou no ano passado quase R$ 240 milhões de reais – um aumento de 25% em relação a 2010. O crescimento dessa modalidade de garantia locatícia deve-se às exigências cada vez maiores feitas pelas imobiliárias para a aceitação de fiadores, e também à baixa disposição dos inquilinos de passarem pelo constrangimento de pedir um favor a parentes e amigos ou mesmo a terceiros.
REDUÇÃO DE JUROS NÃO BASTOU Conforme a Associação Nacional dos Comerciantes de Material de Construção, a redução dos juros promovida pelo Governo Federal foi insuficiente para levar mais crédito aos consumidores. De acordo com a entidade, o maior problema está nas restrições criadas pelas instituições financeiras, no momento da concessão do crédito. Em 2011, segundo a mesma associação, 80% dos pedidos eram aprovados; atualmente, apenas 20% o são.
INSPEÇÃO EM IMÓVEIS Não temos aqui uma prática conhecida em vários outros paises, chamada de “inspeção”, que ocorre logo após um interessado fazer uma oferta de compra aceita por um vendedor. A inspeção, realizada por profissionais habilitados, destina-se a verificar o estado geral de um imóvel e a existência de eventuais problemas construtivos, com a apuração do custo dos consertos. Como isso possibilita a concretização de uma transação tranquila, é indicada em muitos casos, apesar de não ser usual entre nós.
ÉPOCA DE QUALIFICAÇÃO PROFISSIONAL Não há dúvida de que os negócios imobiliários entraram em queda em 2012 – fato natural, depois do grande boom verificado nos anos anteriores. Ocorre que, no último triênio, milhares de pessoas passaram a exercer a corretagem de imóveis, em muitos casos sem a necessária qualificação profissional, atraídas apenas pela expectativa de bons ganhos. Mas, como “bons ganhos” é um artigo escasso hoje em dia, a saída para aqueles que desejarem permanecer no ramo é o aperfeiçoamento profissional continuado.
INSEGURANÇA JURÍDICA A maioria dos juízes brasileiros, em todas as instâncias, acredita que estamos vivendo na Suíça, no século XXII, tamanha a quantidade de direitos e a ausência de deveres atribuídos a todos, cidadãos e Estado. Passamos, então, praticamente, a viver sem um dos pilares do estado democrático de direito – o Judiciário -, que se tornou incapaz de dar uma resposta efetiva às demandas de uma sociedade instalada num país chamado Brasil e no século XXI. No mercado imobiliário, assim como nos demais, esse problema leva o nome de insegurança jurídica e tem como resultado a elevação dos preços.
PORTABILIDADE IMOBILIÁRIA O Ministério da Fazenda está estudando as normas que deverão reger a portabilidade nos financiamentos imobiliários. Isso quer dizer que, dentro de pouco tempo, os mutuários poderão transferir suas dívidas de um banco para outro que ofereça juros menores – muito provavelmente a CEF. Esclareça-se que a portabilidade vale para todos os outros tipos de empréstimos e está em vigor desde setembro de 2006.
INTERNET SERÁ VICE-LÍDER O setor publicitário estima que, nos próximos três anos, a internet deverá absorver um significativo porcentual de toda a verba destinada à propaganda no mundo, perdendo apenas para a televisão. Neste ano, Brasil, Rússia, Índia e China, integrantes do BRIC, terão as maiores altas em publicidade on line, que em 2011 consumiu US$ 3 bilhões. E o crescimento mais forte ocorrerá justamente na área imobiliária, com destaque para os portais de divulgação coletiva de imóveis.
BANCO IMOBILIÁRIO Quem, dentre os mais velhos, nunca brincou de Banco Imobiliário? Pois não é que a Estrela, fabricante do jogo no Brasil, lançou uma nova e moderníssima versão do seu famoso produto, cujo nome foi acrescido da palavra Geo. É que o brinquedo passou a ser comercializado no formato digital, em parceria com o Banco Itaú, que “faz” as operações financeiras relacionadas com as transações de imóveis fictícias. Mais: qualquer local do planeta que esteja disponível no sistema de GPS, poderá agora ser “negociado” no jogo.
E-MAIL MARKETING PRODUTIVO Os publicitários que trabalham com marketing eletrônico, entregam três dicas fundamentais para aqueles que gostam de fazer a divulgação dos seus imóveis por e-mail: nunca subestimar a importância das palavras que devem aparecer em “assunto”, segmentar o máximo possível as listas de destinatários e produzir um tipo de mensagem para cada um desses grupos. Dá trabalho, mas é relativamente barato e os resultados são expressivos.
REAQUECEU? Depois de um período de estranha calmaria, parece que o mercado voltou a aquecer. Pelo menos, é o que informa o Sindicato da Habitação de São Paulo, estado onde houve uma elevação de 27% nas vendas de imóveis novos no primeiro trimestre. Coincidentemente, no mesmo período o número de lançamentos decresceu mais do que um terço, comparativamente com 2011, indicando que os negócios com unidades na planta estão realmente perdendo força.
VENDA DE GARAGENS Entra em vigor no dia 20 de maio a lei que dispõe que “As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.” Alguém aí pode me explicar porque o legislador não incluiu no texto a palavra “boxes” ou “garagens” (aqueles com matriculas individualizadas) e preferiu chamá-los de “abrigos para veículos”? Ou a intenção foi realmente excluir as unidades matriculadas?
