IR – VENDA DE IMÓVEIS ANTIGOS Todo o lucro obtido com a venda de um imóvel adquirido até 1969, está totalmente isento do pagamento de imposto de renda. Para os imóveis adquiridos entre 1970 e 1988, existe uma tabela progressiva de descontos, que começa em 95% e acaba em 5%. Já para os imóveis adquiridos a partir de 1º de janeiro de 1989, não há nenhum tipo de redução.
IR – DEDUÇÕES EM ALUGUÉIS Os seguintes gastos podem ser deduzidos dos aluguéis brutos recebidos pelos locadores, desde que não tenham sido reembolsados pelos locatários: taxas e impostos (apenas os incidentes sobre o imóvel que produziu os rendimentos); despesas pagas para a cobrança ou recebimento dos aluguéis; despesas de condomínio; e, se for o caso, o aluguel pago pela locação de imóvel sublocado.
IR – DECLARAÇÃO NA COMPRA Como lucro imobiliário é a diferença entre o preço da compra e o da venda, é preciso estar esperto na hora de declarar o custo de aquisição de um imóvel. Isso porque a Receita Federal admite que sejam incorporados ao preço itens como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), os juros de mútuo habitacional e taxas de corretagem pagas pelo comprador.
TABLETS & SMARTPHONES Nas grandes cidades, tablets e smartphones estão ganhando destaque quando o assunto é busca de imóveis via internet. As últimas pesquisas mostram que esses dois aparelhos são utilizados por mais de 10% das pessoas interessadas em alugar ou comprar um imóvel. Corretores e, principalmente, imobiliárias já começaram a criar aplicativos para não perder clientes.
MENOR E MAIS CARO Como era de se esperar, os apartamentos de um dormitório estão ficando menores e mais caros – ao menos na capital paulistana. Conforme estudo realizado pelo portal Zap e pela Embraesp, o preço do metro quadrado desse tipo de economia aumentou cerca de 185% entre 2008 e 2013, ao passo que a sua área útil foi reduzida em aproximadamente 11% entre 2007 e 2012.
VOTO DE INQUILINO De vez em quando ressurge o debate envolvendo a questão do voto do inquilino em assuntos condominiais. Resumindo: apenas se o locador-condômino não comparecer a uma assembleia, o locatário poderá votar – e só em proposições que digam respeito às despesas ordinárias. Porém, se o locatário for o procurador do locador, ele poderá votar em todos os temas que o mandato autorizar.
À MODA ANTIGA É incrível, mas alguns operadores do mercado imobiliário ainda anunciam seus imóveis à moda antiga. Isso significa prestar pouca atenção à comunicação visual, não informar o preço nem eventuais condições de pagamento e divulgar a localização apenas citando o bairro. Há, também, é claro, os que não divulgam seu e-mail. Renovar ou morrer.
COMUNICAÇÕES AOS CARTÓRIOS Muita gente arruma problema de graça ao deixar de comunicar aos cartórios alterações pessoais e imobiliárias importantes. Os problemas mais comuns são a falta de averbação de casamentos ou separações/divórcios, e a falta de registro de partilhas judiciais e de inventários extrajudiciais. A maioria daqueles que agradecem a negligência é formada por credores.
MARKETING PESSOAL Em qualquer atividade autônoma, o profissional precisa causar uma boa impressão já no primeiro contato com o seu possível cliente; no mercado imobiliário, não poderia ser diferente. Por conta disso, os marqueteiros previnem: quem quiser fazer sucesso como corretor, também precisa ser craque em postura, vestuário e vocabulário.
PARA UMA BOA COMPRA Quem quiser fazer uma boa aquisição imobiliária, deve responder positivamente pelo menos às seguintes questões: O que hoje é considerado uma boa localização, continuará assim num futuro próximo? A infraestrutura do entorno tem potencial para ser expandida ? A idade e o tipo da construção exigirão reformas no curto ou médio prazo? O preço é o corrente no mercado?
ESCRITÓRIOS VALORIZADOS De acordo com a consultoria EY (ex-Ernst & Young), mesmo que o País cresça apenas 2% ao ano, já em 2016 faltarão cerca de 300.000 m² de escritórios para alugar na região metropolitana de São Paulo. A análise indica que embora a oferta ainda seja maior que a demanda, essa situação começará a se inverter a partir do próximo ano, com o encarecimento dos espaços comerciais.
NOVOS INTERESSES Estudos também indicam que, hoje em dia, os investimentos imobiliários mais rentáveis são os realizados em áreas comerciais novas, criadas nas periferias das cidades de médio a grande porte. Como a valorização nos locais e regiões tradicionais já não é tão atraente, os investidores estão deslocando seus interesses para bairros mais afastados, mas com infraestrutura pronta.
REFORMAS CONTROLADAS A partir do dia 18 de abril, a Associação Brasileira de Normas Técnicas passará a exigir uma análise profissional, feita por engenheiro, arquiteto, incorporadora, construtora etc., para a realização de reformas que alterem ou comprometam a segurança de uma edificação, ou mesmo do seu entorno. O objetivo é evitar obras clandestinas que ponham em risco a segurança das pessoas.
ARREMATAÇÃO & CONDOMÍNIO Depois de muita celeuma, o Judiciário também passou a entender que o arrematante de unidade autônoma levada a leilão, não é o responsável pela quitação de dívidas condominiais antigas, geradas pelo imóvel arrematado, se elas não foram informadas no edital de praça. Para o STJ, nessas situações o débito deve ser quitado com o dinheiro obtido na venda da própria unidade.
PORTABILIDADE NO FGTS O Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço autorizou a portabilidade de financiamentos imobiliários com recursos do FGTS. Agora, os mutuários poderão levar seu contrato habitacional de um banco para outro, para aproveitar uma taxa de juro menor, sem custo de transferência. Antes, isso só era possível aos empréstimos que não envolvessem dinheiro do FGTS.
ALTERAÇÃO DE REGIMENTO Com base na Lei nº 10.931/04, o Superior Tribunal de Justiça passou a entender que a convenção condominial pode definir qual será o quórum necessário para a modificação do regimento interno de um condomínio. Para o STJ, a alteração introduzida pela lei acima mencionada aumentou a autonomia privada, dando maior liberdade aos condôminos sobre o assunto.
ACORDOS CONDOMINIAIS Item que merece especial atenção de síndicos e administradoras são os acordos, judiciais ou extrajudiciais, celebrados com condôminos inadimplentes. Isso porque, muitas vezes, no afã de receber o valor devido, o condomínio abre mão de juros e multas previstos na convenção, o que gera, por um lado, tratamento desigual aos condôminos que pagam em dia, e, por outro, um incentivo à inadimplência.
DECORAÇÃO DE ÁREA COMUM Decisões de assembleias condominiais que impliquem em gastos extraordinários, ainda que elevados, devem ser respeitadas por todos os condôminos, desde que tomadas pelo quórum exigido. Exemplo disso é a deliberação tomada pela maioria, de embelezar o salão de festas de um edifício, com a qual a minoria deve se conformar. Assim é a vida em comunhão.
BANCOS SAUDÁVEIS Conforme o Relatório de Estabilidade Financeira divulgado há poucos dias pelo Banco Central, os bancos brasileiros seriam capazes de absorver até mesmo uma forte queda nos preços de imóveis residenciais, como a que ocorreu em 2008 nos Estados Unidos. Segundo o documento, os bancos começariam a sentir algum impacto apenas se os preços imobiliários caíssem pela metade.
SEM ESPECULAÇÃO O Banco Central também afirmou que não existe nenhuma evidência de que haja ou tenha existido especulação imobiliária com recursos do sistema financeiro. De acordo com o BC, não é comum alavancagem com investimento imobiliário no País, além do que o mercado de crédito imobiliário é muito pequeno em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro.
PODE DAR PROBLEMA O BC encaminhou documentação ao Superior Tribunal de Justiça e ao Supremo Tribunal Federal, demonstrando que se o Judiciário determinar a correção dos saldos das contas do FGTS pela inflação – questão atualmente discutida em inúmeras ações judiciais, em todo o Brasil -, os contratos de financiamento no âmbito do SFH deverão ter seus juros elevados de 6% a 8,66% para 11% ao ano. Não parece ser bom para quase ninguém.
SISTEMA SAC Muita gente ainda tem dúvidas sobre como são calculadas as prestações no Sistema de Amortização Constante, atualmente utilizado em praticamente todos os mútuos imobiliários. É simples. Você divide o valor financiado pelo número de parcelas para saber o valor fixo mensal; depois, você acrescenta o juro, calculado mensalmente sobre o montante do saldo devedor, que diminui a cada mês. A correção monetária é anual.
TABELA PRICE Antigamente, o modelo preferido para cálculo das prestações era o Sistema Francês de Amortização, mais conhecido como Tabela Price. Nele, as parcelas ficam iguais ao longo de todo o financiamento, incluindo capital e juro – o que favorece quem quer pagar uma prestação inicial menor. Entretanto, como as prestações nunca diminuem, o mutuário sempre corre o risco da sua renda não conseguir acompanhar a correção monetária, também anual.
BUROCRACIA CARA De acordo com um estudo encomendado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção e pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, as barreiras burocráticas e regulatórias encarecem em aproximadamente 12% o preço final dos imóveis no Brasil. A dificuldade para obtenção de licenciamento é o que mais inviabiliza ou torna mais caros os empreendimentos imobiliários.
LANÇAMENTO NOS EUA Além de sermos considerados bons compradores, agora o País passou a exportar empreendedores. Um grupo deles acabou de lançar um condomínio com 200 casas, pertinho da Disneyworld, na Flórida. A imobiliária responsável pelas vendas nos EUA, diz que já comercializou cerca de 50 unidades ao preço médio de R$ 600.000,00 (cerca de R$ 4 mil o metro quadrado, mobiliado).
CONSTRUIR PARA ALUGAR Tendência em voga nos EUA e que está desembarcando no Brasil, é construir para alugar – sozinho ou em grupo. Como os imóveis novos não exigem reformas e sua manutenção é mais barata, os inquilinos tendem a valorizá-los. Segundo a FSP, na região de Atlanta casas novas com cinco quartos e três banheiros são oferecidas por USD 1,300,00 mensais.
PREÇOS RELATIVOS Como tudo na vida, o preço do metro quadrado dos imóveis também é relativo. Quem acha caro pagar “apenas” USD 10 mil/m² em Ipanema (RJ), desconhece a dura realidade enfrentada por outros compradores milionários: USD 120 mil em Manhattan, USD 105 mil em Londres, USD 97 mil em Mônaco, USD 95 mil em Hong Kong. Não entendo porque a grita contra os preços no Brasil….
COISAS BRASILEIRAS A Assembleia Legislativa do Mato Grosso pode aprovar um projeto polêmico, tornando obrigatória a inclusão do nome do corretor de imóveis nas escrituras públicas e nos contratos de mútuos habitacionais. Não está claro como essa exigência poderia ser cumprida pelos tabelionatos e pelos bancos, nem como ficariam aquelas transações nas quais nenhum corretor participou.
ENCARGOS TRIBUTÁVEIS O Superior Tribunal de Justiça manteve decisão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, que incluiu na base de cálculo do PIS e da Cofins os valores relativos a juros e correção monetária provenientes de contratos de venda de imóveis. O STJ entendeu que juros e correção monetária são receitas financeiras ligadas diretamente às operações de venda de imóveis, realizadas por empresas cujo objetivo social seja esse.
RESIDÊNCIAS EM ALTA Levantamento do Secovi-SP indica que em janeiro, na cidade de São Paulo, a venda de imóveis residenciais novos cresceu 21,5%, na comparação com o mesmo mês do ano passado. No acumulado de 12 meses (fevereiro de 2013 a janeiro de 2014), o crescimento foi ainda maior: 25,3%. Para a entidade, o volume de vendas em 2014 deverá ficar estável na comparação com 2013.
100.000 APARTAMENTOS Somente no triênio 2011/2012/2013, a capital paulista recebeu 103.094 novos apartamentos. Destes, 68% possuíam uma área inferior a 70 m², 22% tinham de 70 m² a 109 m² e 10% eram maiores que 110 m². As unidades de dois dormitórios predominaram com 48% do total, seguidas das de três dormitórios com 27%, das de um dormitório com 17% e das de quatro dormitórios com 8%.
CONSELHOS DE MAGO O megainvestidor americano Warren Buffett deu dois conselhos a investidores de todos os portes: 1º) Você não precisa ser um expert para atingir níveis de retorno satisfatórios em seus investimentos; 2º) Foque na produtividade futura do ativo que você está considerando. Nas duas transações imobiliárias citadas por Buffett para embasar seus conselhos, ele estimou um retorno de meros 10%. Se fosse no Brasil, os negócios não sairiam.
MARKETING NA COPA – I Alerta para quem não sabe: de acordo com a Lei nº 12.663/12 (Lei Geral da Copa), ninguém pode usar para fins publicitários os seguintes termos: 2014 FIFA World Cup Brazil, 2014 FIFA World Cup, FIFA World Cup, FIFA, World Cup, 2014 World Cup, World Cup 2014, Brazil 2014, 2014 Brazil, Football World Cup, Soccer World Cup, Copa 2014, Copa do Mundo, Mundial 2014, Mundial de Futebol Brasil 2014 e Copa do Mundo 2014.
MARKETING NA COPA – II Mas não é só. Também ficam proibidos o uso dos nomes das cidades-sede em conjunto com o ano 2014 (ex. Rio 2014; São Paulo 2014 etc.), a divulgação de link ao site da Fifa, promoções oferendo ingressos para jogos ou relacionadas com os resultados das partidas, logomarcas de particulares em tabelas de jogos e utilização dos logotipos oficiais da Copa para qualquer finalidade.
EXCLUSIVIDADE EM CHEQUE Levantamento realizado por uma rede de imobiliárias com anunciantes de um portal imobiliário, revelou que nada menos que 82% deles não tinham interesse em conceder exclusividade do seu imóvel a uma imobiliária. Principais motivos: não enxergam vantagem no fato da oferta ficar limitada a apenas uma corretora e acreditam que a exclusividade reduz o número de potenciais clientes.
AINDA O FGTS Como o uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço em financiamentos imobiliários é cheio de regras, as pessoas empregadas com carteira assinada não podem esquecer essa: a cada período de dois anos, elas podem utilizar seu FGTS para abater o saldo devedor do empréstimo. Vale lembrar que no Fundo o dinheiro tem a pior remuneração do mercado: 3% ao ano, mais TR.
UM POR CENTO Não faz muito, esse era o porcentual que qualquer investidor imobiliário queria receber como aluguel. Mas a inflação arrefeceu, os juros caíram, os tempos mudaram e, hoje, imóveis que proporcionem rendimento de meio por cento ao mês já são muito bem vindos. Não esquecendo, é claro, que à renda devem ser somadas a correção monetária dos aluguéis e a valorização patrimonial.
DEMANDA LOCATÍCIA Nas cidades de médio e grande porte, o mercado de locações está com boa demanda para quitinetes, apartamentos compactos de 1 e 2 dormitórios e para salas comerciais com acesso fácil. Evidentemente que todos devem ter, ao menos, um box de garagem. Nota-se, assim, que na área residencial o que mais vale é o menor aluguel, enquanto que no setor comercial a disputa é pela facilidade na chegada.
DISPENSA DE GARANTIAS Corre no mercado locatício a tese que seria melhor dispensar o inquilino de imóvel comercial de apresentar garantias, porque em caso de inadimplemento o locador poderia despejá-lo mais rapidamente, com base numa lei de 2009. Verdadeiro até certo ponto. Se a Justiça deferir a liminar referida na lei, muito bem; caso contrário, serão meses ou anos de prejuízos irrecuperáveis.
USADOS EM ALTA Para especialistas, o aumento de 25,88% no preço médio dos imóveis residenciais usados, na capital paulista, em 2013, é um reflexo do déficit habitacional na cidade de São Paulo, que chega a 700 mil unidades. Como o programa conjunto dos governos federal, estadual e municipal prevê a construção de apenas 40 mil unidades em até dois anos e meio, o déficit levaria 18 anos para ser eliminado.
ALTA NOS USADOS Não foram somente os preços dos imóveis usados que aumentaram no ano passado, na cidade de São Paulo. Também as vendas cresceram 29,8% em relação ao ano anterior, de acordo com o CRECI/SP. Para 2014, a expectativa é de uma alta menor nos preços e nas vendas – por conta da Copa do Mundo, das eleições gerais e da desaceleração da economia.
LUCRO EXCEPCIONAL Entre 2008 e 2013, o preço médio dos imóveis em São Paulo subiu quase 200%, enquanto que no Rio de Janeiro ultrapassou 240%. Descontada a inflação do período – cerca de 40% -, quem adquiriu um imóvel pronto nas duas cidades se deu bem: obteve um retorno de 160% a 200%. Isso, é claro, se o comprador realizou o lucro, vendendo o imóvel; caso contrário, ele é só teórico.
MULHERES MUTUÁRIAS De acordo com a Caixa Econômica Federal, do total de contratos de financiamento habitacional celebrados em 2013, 39% foram firmados por mulheres. Estudos indicam que elas dão especial atenção aos quartos e à área de lazer para os filhos, à segurança no entorno e ao estilo da construção. Cozinha e área de serviço parecem ter deixado de ser itens prioritários.
MAIS ACESSADOS Conforme com levantamento do Serasa Experian Hitwise, os dez portais imobiliários mais pesquisados no mês de janeiro de 2014 foram Viva Real, Zap Imóveis, Trovit Brasil, Imovelweb, Mercado Livre, Tique Imóveis, WebCasas, Pense Imóveis, Viva Anúncios e Wimóveis. O site mais acessado recebeu cerca de 6.000.000 de visitas, representando algo como 17% do total.
CASO DAL AGNOL Até o advogado gaúcho que, segundo a Polícia Federal, lesou muita gente em processos judiciais envolvendo a CRT, preferiu colocar parte substancial dos seus ovos na mesma cesta. De acordo com o noticiário, o acusado teria mais de novecentos apartamentos registrados em seu nome (e declarados ao IR). Também é uma garantia para quem foi logrado e agora terá que recorrer ao Judiciário para haver seu dinheiro.
BESTEIROL LEGISLATIVO Tramita no Senado mais um daqueles projetos de lei sem pé nem cabeça, apresentado por legislador que aparenta desconhecer o funcionamento do mundo real. O PLS 29/2003 propõe, simplesmente, a extinção da fiança em contratos de locação, mantendo apenas a caução e o seguro fiança. Sob o pretexto de “evitar constrangimentos”, o PLS, se aprovado, trará mais um custo aos inquilinos.
OUTRO GASTO A fiança locatícia é a garantia utilizada em aproximadamente dois terços dos contratos de locação vigentes no País. Caso visse a ser extinta, mesmo aqueles que desejassem apresentar um fiador, estariam impedidos de fazê-lo e, por conseguinte, deveriam dar caução ou contratar seguro – o que acrescentaria um custo anual de cerca de um aluguel à conta dos inquilinos.
MERCADO ESTÁVEL Segundo levantamento realizado pelo Secovi-RS, a média mensal de imóveis usados disponíveis aumentou quase 24% para venda e 19% para locação, na comparação com 2012. Para a entidade gaúcha, apesar de não ter havido, em nenhum momento da história, queda generalizada nos preços imobiliários, este ano os consumidores poderão comprar e alugar com alguma serenidade.
ALUGUEL COMERCIAL Pesquisa realizada em São Paulo, capital, mostrou que o rendimento médio mensal das locações comerciais alcançou 0,50% líquido. Levando-se em conta as taxas que a poupança e os fundos de renda fixa vêm pagando aos investidores, trata-se de uma renda excepcional, especialmente porque o capital imobilizado segue se valorizando.
DIMOB À VISTA Construtoras, incorporadoras, loteadoras, imobiliárias e administradoras devem apresentar à Receita Federal, até o próximo dia 28 de fevereiro, a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliária. Vale lembrar que o Dimob precisa ser assinado digitalmente (mediante utilização de certificado digital), exceto para as pessoas jurídicas optantes pelo Regime do Simples Nacional.
SAQUE DO FGTS Na área imobiliária, o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço pode ser utilizado para a aquisição de moradia própria, liquidação ou amortização de dívida ou pagamento de parte das prestações de financiamento habitacional. Seu uso também está autorizado para amortizar, liquidar saldo devedor e pagar parte das prestações em sistemas de consórcio de imóveis.
QUADRO DE AVISOS O velho quadro de avisos está de volta ao mundo dos condomínios. Com a comunicação pessoal cada vez mais complicada, apesar dos meios eletrônicos, administradores e síndicos estão recuperando o antigo hábito de “postar” avisos – inclusive os legais – em lugar predeterminado dentro dos edifícios. Uma espécie de “Diário Oficial” (ou “Facebook”) condominial.
ISENÇÃO DO IR Está liberado de pagar Imposto de Renda sobre o lucro quem investe o preço da alienação de um imóvel na aquisição de outro, no prazo de 180 dias. Contudo, muita atenção para dois detalhes: tanto na venda quanto na compra, a regra só vale para imóveis residenciais, e os recebimentos e pagamentos realizados após os 180 dias, serão desconsiderados para fins da isenção.
BENESSE BRASILEIRA Passados cinco anos do vencimento de uma dívida (três anos para aluguéis), o nome do devedor não pode mais constar em órgãos de restrição ao crédito, em razão da prescrição. Mesmo que o credor evite a prescrição, ajuizando uma ação de cobrança, o nome do devedor não poderá mais aparecer em nenhum banco de dados como mau pagador.
MAIORES CONSTRUTORAS De acordo com o Ranking ITC 2013, a MRV foi a maior construtora do País no ano passado, com 401 obras e quase 7,5.milhões de metros quadrados construídos. Em segundo lugar, ficou a Cyrela, em terceiro a Direcional Engenharia, em quarto a Gafisa e em quinto a Brookfield. A MRV também liderou na categoria residencial baixa renda.
MAIS LANÇAMENTOS Os lançamentos de prédios residenciais na capital paulistana aumentaram mais de 16% no ano passado (33.198 economias), comparativamente com 2012 (28.517 unidades). Conforme o Secovi-SP, apesar do expressivo crescimento (92,9%) do número de lançamentos com apartamentos de um dormitório, os de dois dormitórios continuaram liderando com cerca de 40%.
VENDA DE IMÓVEL LOCADO Na hipótese de um imóvel ser vendido durante a locação, o novo proprietário pode rescindir o contrato, concedendo o prazo de 90 dias para sua desocupação, contados do registro da transferência. Contudo, se o contrato estiver vigorando por prazo determinado, contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel, o adquirente será obrigado a respeitar a locação até o seu término.
ELAS DECIDEM Cada vez mais é o sexo feminino que detém a palavra final na hora de comprar a casa própria. A mulher é hoje, em aproximadamente dois terços dos casos, quem influencia diretamente na decisão de compra, pois é ela quem mais conhece as necessidades da família. Os itens que mais pesam na balança são praticidade, conforto e segurança.
OLHO NOS PORTAIS A procura por imóveis na internet é uma tendência mundial, com destaque para os portais imobiliários – já que, cada vez mais, os consumidores querem encontrar o que procuram num só lugar, sem perder tempo navegando por muitos sites. Segundo os marqueteiros, os anúncios de imóveis para venda e locação em portais imobiliários, multiplicam sua exposição.
MINORIA QUE MANDA As estatísticas mostram que cerca de 70% dos condôminos não comparecem às assembleias gerais convocadas pelos síndicos, sendo a única exceção as reuniões onde se discutem questões relacionadas com garagens. Recorde-se que se a convenção ou a lei não exigirem algum quórum qualificado, as decisões das assembleias, ainda que tomadas por poucos, obrigam a todos.
INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO Investidores podem ter um excelente retorno de capital com aplicações no mercado imobiliário, ou garantir uma fonte de renda segura. Entretanto, no momento de escolher o que adquirir, é importante estar atento a quatro fatores: o ponto, a planta, o padrão (de acabamento) e o preço. A aliança desses quatro “P”, é garantia de um ótimo negócio.
RETROFITANDO IMÓVEIS Uma operação que vem caindo no gosto dos investidores é comprar imóveis degradados para recuperá-los. Essa técnica, conhecida como retrofit, é ainda pouco usada no Brasil, mas gera excelentes resultados. “Retrofitar” um imóvel bem localizado ou com bom potencial, está sendo considerado um dos grandes negócios imobiliários do momento.
LEILÃO É OPÇÃO Outra boa opção para os investidores imobiliários são os chamados leilões extrajudiciais, realizados por instituições financeiras, envolvendo imóveis retomados de mutuários inadimplentes. O procedimento de venda é semelhante ao do leilão judicial, mas com menor risco e burocracia. De todo modo, a análise da documentação e a prévia vistoria do imóvel são essenciais.
PREÇOS ESTÁVEIS O preço dos imóveis prontos parece estar se estabilizando. Em janeiro, a variação do valor do m² acumulada em doze meses chegou a 13,5%, de acordo com o índice Fipe Zap; em dezembro, segundo o mesmo indicador, estava em 13,7% e, em novembro 13,8%. Na maior parte das cidades pesquisadas, a variação ficou muito próxima da expectativa de inflação para o período.
MENOR AUMENTO De 2007 e 2013, as vendas de apartamentos com um dormitório na capital paulista – o maior mercado imobiliário do País -, cresceram de 634 para incríveis 7.369 unidades; na outra ponta, as vendas de apartamentos com quatro dormitórios caíram de 11.066 para 2.507 economias no mesmo período, segundo dados do Secovi-SP. Resumo, mais compradores com menos dinheiro.
SALÁRIO AOS CORRETORES Um deputado do PSC-SE protocolou na Câmara Federal o projeto de lei nº 6497/2013, que estabelece um piso salarial nacional para os corretores de imóveis, no valor de R$ 950,00 mensais, reajustado anualmente pelo INPC, para uma jornada de trabalho de 40 horas semanais. O texto do PL não dá nenhuma explicação sobre como tal piso seria aplicado na prática.
SÍNDICO DIFÍCIL Volta e meia, normalmente em edifícios pequenos, surge um impasse: nenhum condômino está disposto a assumir a administração do prédio. Como é legalmente impossível que um condomínio não tenha síndico, sobram três opções: remunerar a função, contratar um síndico profissional ou buscar os serviços de uma administradora para transferir à mesma os trabalhos condominiais (porém sob a responsabilidade de um síndico).
CLÁUSULAS ESCRITAS Nessa época, em que o mercado locatício é normalmente mais movimentado na maioria das cidades, locador e locatário devem ficar atentos ao seguinte: se o contrato de locação não esclarecer quem deverá pagar o IPTU e o seguro complementar contra fogo, tais encargos serão do locador. Isso porque, embora a Lei do Inquilinato permita a reversão, ela deve ser feita por escrito.
GARANTIAS LOCATÍCIAS Quatro são as garantias que os interessados em alugar um imóvel podem oferecer aos locadores: fiança de terceiros, seguro fiança, caução de título e caução em dinheiro. A primeira é, de longe, a garantia mais pedida e melhor aceita pelo mercado, ao passo que a última caiu em desuso. O seguro e o título tem recebido boa aceitação, embora por vezes sejam dispendiosos.
RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO Ano passado, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu em definitivo que é sempre de cinco anos – não mais do que isso – o prazo da renovação dos contratos de locação comercial, na hipótese da soma de prazos de contratos sucessivos. A decisão foi necessária porque muitos entendiam que a renovação deveria ser feita pelo mesmo tempo dos contratos somados.
LOCADOR É O PROPRIETÁRIO? O mesmo STJ também decidiu que o locador não precisa fazer prova da propriedade do imóvel locado, com vistas ao ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento ou por infração contratual. Explica-se: a lei não exige que o locador seja dono do imóvel, bastando ele estar na posse do mesmo. Melhor exemplo disso é o do usufrutuário: só ele pode alugar o imóvel, não o seu nu proprietário.
REGISTRO DE TRANSAÇÃO Outra decisão relevante do STJ, foi a que validou uma arrematação levada a registro em cartório, apesar do mesmo imóvel ter sido arrematado num leilão anterior, cujo ato não foi registrado. No caso, prevaleceu a tese que privilegia o conteúdo da matrícula imobiliária, que poderá ser aplicada em situações onde, por exemplo, uma escritura deixou de ser levada ao Registro de Imóveis e mais tarde o imóvel foi adquirido e registrado por outrem.
CENTROS COMERCIAIS Para quem ainda acredita que a oferta imobiliária é grande na área comercial, aqui vai uma informação relevante: considerado todo o País, temos apenas 4 m² de centros comerciais por habitante. Um número baixíssimo, se comparado com os EUA, onde a relação é de 187 m² por habitante. Até Portugal nos ganha de goleada, com 27 m² por habitante. E na sua cidade, como andam os centros comerciais?
REGIMENTO INTERNO Esclarecendo dúvidas sobre o quórum necessário para a alteração do regimento interno de um condomínio: se esse instrumento fizer parte integrante da convenção, o quórum será de dois terços; caso contrário, ou seja, se o regimento estiver em um documento à parte, poderá ser alterado inclusive pela maioria simples dos condôminos presentes a uma assembleia geral.
REAJUSTE DE ALUGUÉIS Muitos contratos de locação têm o Índice Geral de Preços de Mercado como indexador, mas o IGP-M não é, assim como nem nenhum outro, o indexador “oficial” das locações. Por lei, os aluguéis podem ser reajustados por qualquer índice que reflita “a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano”, o que inclui o INPC, o IPCA e o IPC e exclui o INCC e o CUB.
INSEGURANÇA DÁ PREJUÍZO Uma concentração de imóveis gradeados ou murados, é indicativo de falta de segurança numa área qualquer; se a essas defesas são acrescentados cercas eletrificadas, câmeras de vigilância, sensores e alarmes, pode-se afirmar que os moradores estão com medo. Disso resulta que ou os preços caem e/ou diminui o número de interessados nos imóveis da região. Num país como o Brasil, até o patrimônio imobiliário acaba vítima da insegurança.
HORA DO DIMOB Aproxima-se o momento em que todas as imobiliárias, construtoras e incorporadoras do País terão que entregar à Receita Federal a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias. Continua sendo exigido o uso de certificado digital para a transmissão da Dimob, e as multas são pesadas para quem deixar de apresentar o documento.
COISA DE BRASILEIRO Pode parecer surpreendente, mas no Brasil é assim mesmo. Estudo feito pela Fundação Instituto de Pesquisa Econômica, mostra que 83% dos compradores primeiro escolhem o imóvel que irão adquirir, para só depois verificar como o financiamento vai caber no seu bolso. Apenas 17% dos adquirentes pensam primeiramente no valor do empréstimo e na prestação que terão que pagar.
CUSTO BRASIL Somente o que os economistas chamam de “custo Brasil” pode explicar a razão de um apartamento simples de 100m², mesmo localizado numa região valorizada da cidade de São Paulo, ter preço superior a R$ 1,2 milhão. Na maioria das principais cidades do Primeiro Mundo, cuja renda per capita é superior à paulistana, isso é muito dinheiro para um imóvel comum.
EXCLUSIVIDADE: SIM OU NÃO? Como a exclusividade nas transações imobiliárias vem sendo cada vez mais contestada – com sucesso – nos tribunais, cresce a discussão sobre uma mudança na regra. Uma alternativa que ganha corpo, propõe que comprador e vendedor não devem ser atendidos pelo mesmo corretor, evitando-se assim que ele defenda interesses conflitantes e ampliando o mercado de trabalho.
CAIXA LIDERA A Caixa econômica Federal fechou 2013 batendo um novo recorde na área dos financiamentos imobiliários: foram quase R$ 135 bilhões, distribuídos por mais de 1,9 milhão de contratos. Nos últimos três anos, apenas a CEF já concedeu mais de R$ 300 bilhões em empréstimos habitacionais, com uma inadimplência de aproximadamente 1,5%. De dar inveja.
CRÉDITO RECORDE O crédito imobiliário no Brasil bateu um novo recorde, fechando o ano de 2013 com quase R$ 110 bilhões em financiamentos concedidos – um avanço de 32% em relação ao ano anterior. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, que inicialmente previra um aumento de apenas 15%, agora acredita que o volume de empréstimos deverá dobrar em cinco anos.
MEIO MILHÃO DE MÚTUOS Apesar do valor destinado ao crédito imobiliário ter crescido quase 1/3 em 2013, na comparação com o ano anterior, o número de imóveis financiados não aumentou na mesma proporção: foram somente 18% a mais (cerca de 530 mil no ano passado, contra aproximadamente 450 mil em 2012). A maior parte dos recursos – quase R$ 77 bilhões -, foi para a aquisição da casa própria,
ALTA MODERADA De acordo com a Federação Nacional dos Corretores de Imóveis, a expectativa da entidade é que haja uma desaceleração nos valores dos imóveis em 2014, embora os preços devam continuar subindo diante da demanda e da inflação, que se mantêm. A FNCI estima que este ano os imóveis devam se valorizar em torno de 8%, na média.
CASA EM 3D Uma universidade norte-americana, no estado da Califórnia, noticiou que está desenvolvendo uma impressora 3D gigante, com patrocínio da NASA, capaz de construir toda uma casa. Usando uma tecnologia denominada Contour Crafting, o equipamento poderia levantar um imóvel com mais de 230 m² em apenas 20 horas de trabalho. Pode parecer ficção, mas não é.
PREFERÊNCIAS MILIARDÁRIAS Levantamento mostra quais os lugares do mundo preferidos pelos grandes milionários. Os norte-americanos estariam inclinados a investir mais no seu próprio país, com destaque para as cidades de Miami, Los Angeles, São Francisco e Nova Iorque. Os europeus diversificam mais, apostando no seu continente, nos EUA, Caribe e Canadá. Os latinos, é claro, optam pelos EUA.
AJUDA NOS NEGÓCIOS Para os expertos em marketing digital, o Facebook poderá se tornar o principal canal de relacionamento do corretor de imóveis com o público. Para isso, ele deverá construir, na página do seu perfil, uma boa comunicação com seus amigos virtuais, fazendo com que eles “curtam” o modo com que o profissional interage na rede social. Regra principal: nada de anúncios.
CORRETORES ON LINE Cresce a cada dia o número de corretores contratados para trabalhar on line, isto é, para dar atendimento através do computador. Os requisitos para a função, válidos para todas as empresas, são: bons conhecimentos em informática, afinidade com softwares de mensagens instantâneas, raciocínio lógico e rápido e disponibilidade de tempo.
NORMAS DA CORRETAGEM Muito mais do que às normas contidas na Lei nº 6.530/78, que regulamentou a profissão, os corretores de imóveis precisam ficar bem atentos aos artigos 722 a 729 do novo Código Civil, em vigor desde 11 de janeiro de 2003. Tais artigos passaram a reger o contrato de corretagem e a disciplinar de modo direto os direitos e deveres das partes envolvidas nesse tipo de negócio.
QUEBRA DE CONTRATOS Por conta dos atrasos verificados na entrega de obras, em 2013 aumentou exponencialmente o número de ações judiciais pedindo rescisão de contrato, envolvendo imóveis na planta. Apesar dos processos comprometerem uma quantidade significativa de imóveis, o mercado avalia que não há risco de ocorrer um excesso de oferta quando as incorporadoras os recolocarem à venda.
