PEQUENOS CONTINUAM EM ALTA Confirmando uma tendência que já vinha se desenhando, o Secovi-SP apurou que as residências com até 65 m² foram as mais vendidas na capital paulista, no mês de setembro, contabilizando 42% do total dos negócios. Levantamentos realizados em outros estados, também mostram que os apartamentos compactos (quitinetes, 1 e 2 dormitórios) seguem sendo os preferidos dos compradores.
EXCESSO DE OFERTA Em várias partes do país, onde a demanda já está suprida, ainda se vê uma quantidade mais do que razoável de empreendimentos inteiros sendo ofertados – situação que deve impactar negativamente os lucros (em alguns casos, a própria solidez) das empresas construtoras e incorporadoras responsáveis pelos lançamentos. Intermediadores e compradores devem ficar atentos para evitar o envolvimento com imóveis-problemas.
VÍCIO CONSTRUTIVO Aumentou consideravelmente o número de reclamações contra incorporadoras, por vícios de construção encontrados em imóveis novos. Embora muitas empresas aleguem que não são responsáveis pelos problemas, o fato é que qualquer defeito que impeça parcial ou totalmente a utilização de um imóvel, é considerado vício e pode ser reclamado pelo consumidor. Não importa se o problema teve origem no projeto arquitetônico, no material empregado na obra ou na mão de obra utilizada, o comprador tem direito de ser indenizado.
CONDO-HOTÉIS Um novo produto imobiliário está surgindo, aproveitando a boa fase experimentada pelo mercado hoteleiro: são os condo-hotéis, mistura de condomínio com serviços de hotel. Os empreendimentos são formados por unidades autônomas, vendidas normalmente ao público, mas que, a critério dos seus donos, podem fazer parte de um “pool” de economias submetidas ao regime de hotelaria. Nesse caso, os proprietários, em vez de aluguel, recebem os lucros líquidos da operação.
A MORDIDA DO LEÃO Como regra geral, um proprietário deve pagar 15% de imposto de renda sobre o lucro auferido numa transação imobiliária, considerando-se lucro a diferença entre os valores pago na compra e recebido na venda. Pouca gente sabe, mas para suavizar a mordida do Leão, a Receita Federal permite que ao preço da aquisição sejam acrescidas as despesas com reformas, comissões de corretagem e imposto de transmissão. Tudo, é claro, devidamente comprovado.
A RECUPERAÇÃO DOS CONSÓRCIOS A crescente utilização de cartas de crédito de consórcios na compra de imóveis, vem despertando a atenção dos bancos (que estão percebendo uma estagnação dos empréstimos habitacionais). Somente nos primeiros 6 meses de 2012, 14% das aquisições imobiliárias foram feitas via consórcios, contra cerca de 13% durante todo o ano de 2011. Até a CEF – que há poucos dias aumentou o limite dos seus consórcios para R$ 700 mil – entende que há uma demanda reprimida na parcela da população que não consegue crédito por meio do usual financiamento imobiliário.
PROBLEMAS NOS CONTRATOS Dois lembretes ao pessoal do mercado imobiliário encarregado da redação de contratos: 1º) Mais do que a própria identidade, indispensável que conste no documento os números dos CPF das partes. 2º) Não basta que as prestações destinadas ao pagamento do preço, assim como as datas dos seus vencimentos sejam especificadas; também é necessário esclarecer a forma pela qual elas deverão ser quitadas.
DICAS AOS CORRETORES Nesses tempos mais bicudos, ideias sobre como incrementar os negócios são sempre bem-vindas. Portanto, aqui vão algumas dicas de especialistas, que não exigem grandes investimentos para serem implementadas: fazer agenciamentos, usar e abusar da internet, anunciar em portais imobiliários, evitar operar fora da sua especialidade, criar redes de contatos, procurar se manter informado e estudar.
CORRETOR: REGISTRO FACILITADO O juiz da 24ª Vara Federal de São Paulo, atendendo pedido da Procuradoria dos Direitos do Cidadão paulista, determinou que os CRECI não podem negar o registro de corretor de imóveis a quem deixar de apresentar certidões negativas de ações civis e criminais, estaduais e federais. A decisão judicial (antecipação de tutela) rechaça, nesse sentido, a legalidade da Norma nº 327/92 do COFECI.
SEM GARANTIAS Antigamente (mas nem tanto), quem comprava um imóvel na planta pagando o preço antes do recebimento das chaves, exigia a fiança pessoal dos sócios da maioria das construtoras, como garantia do seu investimento. Hoje, chega a ser surpreendente como algumas pessoas entregam quantias volumosas com base em mera promessa de uma empresa, muitas vezes destituída de qualquer segurança em relação ao cumprimento da obrigação.
O QUE É O INCC INCC é a sigla de “Índice Nacional de Custo da Construção”, que, como o próprio nome diz, apura a variação do custo da construção em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília. Ele é um dos três índices que integram o IGP-M, e sua divulgação é feita nos dias 20 de cada mês. Nas regiões onde não existe o CUB, o INCC é o indexador mais utilizado para atualizar valores de contratos imobiliários.
BAIRROS PLANEJADOS Os bairros planejados são a nova tendência do mercado imobiliário brasileiro e parece que vieram para ficar. Esses empreendimentos, que reúnem em um só lugar da cidade imóveis residenciais e comerciais de vários tipos e tamanhos, preveem a abertura de praças e avenidas maiores e melhores do que as existentes no seu entorno. Shopping e hotel normalmente completam o projeto.
RESPONSABILIDADES DO CORRETOR O presidente do CRECI/SP alerta que o corretor precisa estar a par de todos os detalhes envolvendo um imóvel negociado – ventilação, luminosidade, vizinhança etc. -, sob pena de ser responsabilizado civilmente caso, no futuro, surja algum problema preexistente à venda, não comunicado ao comprador. De fato, a lei diz que o intermediário não pode alegar desconhecimento de qualquer questão que, por dever de ofício, deva ter ciência.
TWITTER x FACEBOOK Os marqueteiros imobiliários confirmam o que a consultoria Comscore já divulgara: o Twitter vem perdendo terreno para o Facebook. Em 12 meses, a rede social dos 140 caracteres perdeu 24% dos seus usuários, enquanto que o FB ganhou 60%. Os experts dizem que os brasileiros preferem locais onde podem exercer melhor sua natural sociabilidade, sem restrição de espaço.
CRÉDITO APORTE A Caixa Econômica Federal dobrou, em menos de um ano, o valor da sua carteira chamada Crédito Aporte. Através dela, a CEF empresta dinheiro a pessoas físicas, sem destinação específica, mediante garantia de imóveis. De acordo com a Caixa, essa operação tem se apresentado como uma boa alternativa para empreendedores, sócios de empresas e profissionais liberais conseguirem empréstimos com prazos mais longos e taxas reduzidas.
O CAOS ARGENTINO O mercado imobiliário argentino vem enfrentando turbulências que nos fariam tremer de medo. Em Buenos Aires, depois de nove meses de retração continuada, setembro viu as vendas despencarem quase 50%. Na área dos imóveis usados, o tombo foi ainda maior: 75% na capital. É o pior resultado do setor nos últimos 22 anos.
A PREVI ACREDITA A Previ anunciou a compra de um shopping center e de uma torre corporativa, em São Paulo, com 82.000 m², por R$ 817 milhões. Com a nova aquisição, a carteira imobiliária do maior fundo de pensões do país ultrapassou a casa dos R$ 8 bilhões. Segundo a direção da Previ, o mercado imobiliário ainda é o melhor lugar para se investir, apresentando boas perspectivas de rentabilidade.
FUNDOS SEM RESGATE Pouca gente sabe, mas os fundos imobiliários não permitem que seus aplicadores resgatem quotas. Desta forma, o investidor que necessitar de uma parte ou da totalidade do seu capital, precisará vender suas cotas no chamado mercado secundário, para outras pessoas que se interessarem pela aplicação. É como se fosse uma participação acionária sem cotação em bolsa de valores.
CONSTRUÇÃO E REFORMA COM FGTS Passaram a valer, a partir de 1º de novembro, as novas regras do FGTS que permitem o uso de recursos do Fundo para a construção, reforma (incluindo instalação de sistema de aquecimento solar) e ampliação de imóveis rurais e urbanos. Limitados a R$ 20 mil, os empréstimos terão juros de 8,5% ao ano, podendo ser liquidados em até 120 meses. Os interessados ficam sujeitos às mesmas restrições que regulam as demais liberações do FGTS.
USADOS EM ALTA Depois de cair nos meses de maio, junho e julho, a venda de imóveis usados reagiu em São Paulo e subiu 16% em agosto. Houve reação também na área das locações residenciais, com uma alta de 24,64%. No acumulado do ano, o resultado ainda é negativo em vendas (4,72%) e positivo em aluguéis (22,71%). Esses dados foram colhidos pelo CRECI/SP junto a 1.418 imobiliárias de 37 cidades paulistas.
JK + 1D NO DF Em Brasília, as quitinetes e os apartamentos de um dormitório passaram a representar 40% dos lançamentos. O tamanho das unidades varia de 30 a 65 m² e os preços oscilam de R$ 4 mil a R$ 10 mil o metro quadrado. De acordo com o IBGE, mais de 50% da população da Capital Federal é constituída por pessoas solteiras, viúvas, divorciadas e separadas. Há, também, a população flutuante, formada por pessoas que estão trabalhando temporariamente na cidade.
NÃO HÁ BOLHA Embora não houvesse necessidade, diante dos bons números apresentados pelo mercado, agora é a própria Fundação Getúlio Vargas quem vem a público afirmar que não há evidência de bolha imobiliária no Brasil. Para a instituição, “a hipótese mais provável é que o aumento dos preços imobiliários tenha sido ocasionado por fatores normais ligados à demanda em excesso, que por sua vez, estaria relacionada ao excesso da oferta de condições de crédito”.
FIM DA LUA DE MEL Anúncio publicado em grandes jornais do país, por uma das maiores incorporadoras de Balneário Camboriú, trazendo Sharon Stone como “garota propaganda”, é mais do que uma simples publicidade. É indicativo claro que as empresas imobiliárias (ou ao menos as mais espertas) se deram conta que acabou a lua de mel com os compradores e que precisam voltar a disputar mercado.
MAIS R$ 18 BI POR ANO No relatório intitulado Real Estate Report, a empresa de consultoria Ernst & Young Terco avalia que o Brasil precisará fazer um investimento anual de R$ 18 bilhões, até 2030, apenas para dar conta do déficit habitacional acumulado. Conforme o documento, esse montante não considera as necessidades que surgirão com o crescimento populacional e com a reposição dos imóveis desgastados pelo tempo.
TIPOS DE FUNDOS Existem no Brasil vários tipos de fundos imobiliários. Os principais são os de desenvolvimento, que investem em imóveis em construção, como os incorporadores; os de renda, que compram lojas, especialmente em shoppings, e lajes corporativas para alugar; os que compram e vendem imóveis para lucrar, e os de recebíveis imobiliários, que investem basicamente em CRIs.
UM COMPUTADOR POR HABITANTE O Centro de Tecnologia de Informação Aplicada da Escola de Administração de Empresas de São Paulo, da Fundação Getúlio Vargas, informa que o país já atingiu a cota de um computador para cada dois habitantes e, dentro de seis anos, haverá um para cada brasileiro. Fica cada vez mais fortalecida a ideia que, em pouco tempo, a publicidade voltada para o mercado imobiliário será basicamente digital.
O M2 MAIS BARATO Pois ao contrário do que se pensava, entre os países que compõem o BRIC (Brasil, Rússia, Índia, China e África do Sul) ainda é aqui que o metro quadrado da construção custa mais barato. Conforme o especialista em investimentos Richard Rytenband, a média brasileira é de USD 3.836 / m², contra USD 4.272 na África do Sul, USD 6.932 na China, USD 11.306 na Índia e US$ 16.991 na Rússia. Quando o assunto é a rentabilidade das locações, Brasil e África do Sul também estão na frente, com 5,7% ao ano (contra 2,6% na China e na Índia).
BESTEIROL Impressionante a quantidade de besteiras que certos “analistas” dizem sobre o setor imobiliário. Nessa semana, um deles chegou ao ponto de afirmar à mídia que “se o mercado estivesse tão saudável, não precisaria haver corretor de plantão, trabalhando no sábado, domingo e feriado.” Fantástico! O cara percebe como fraqueza um dos mais claros indicativos de mercado aquecido, em qualquer parte do mundo.
SITUAÇÃO NORMAL Qualquer mercado, após um período de crescimento vertiginoso, entra em fase de acomodação. É o que acontece atualmente com o setor imobiliário, onde os preços estão se estabilizando e os compradores estão mais conscientes. Nada que lembre, nem de longe, um problema estrutural. Nesse quadro, descontos, promoções e acirramento da concorrência entre as construtoras e incorporadoras, são ingredientes absolutamente naturais.
NOVO RITMO Na verdade, o mercado imobiliário já esteve muito mais quente. Nos últimos meses, as vendas declinaram ao natural, depois de três anos de contínua expansão, enquanto que os preços entraram em processo de desaceleração, passando apenas a acompanhar os passos da inflação. Mas nenhum sinal de bolha ou de queda generalizada de preços, como pregam os desavisados.
VENDA CASADA Em um prospecto que fala sobre os juros dos financiamentos habitacionais, consta o seguinte: “Dependendo do seu nível de relacionamento com a Caixa, a redução pode chegar a 9,2% ao ano. E se você tiver conta-salário na Caixa, esta taxa pode ser ainda menor”. Ou seja, a CEF adotou o jeitinho brasileiro para institucionalizar a venda casada – aquela mesma que é proibida pelo Código de Defesa do Consumidor.
O USO DO FGTS Os beneficiários do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço podem utilizá-lo de várias maneiras: dar de entrada em um negócio imobiliário, abater ou quitar o saldo devedor de mútuo habitacional ou pagar até 80% do valor das prestações de um financiamento. Essas operações só valem para imóveis residenciais e os interessados na liberação dos recursos devem se enquadrar nas normas que regulam o FGTS.
PETS GANHAM ESPAÇOS Pesquisas mostram que aproximadamente 50% dos apartamentos existentes no país, também são habitados por algum animal de estimação. Em função disso, muitos condomínios estão criando espaços especiais, destinados a abrigar a bicharada durante a ausência dos donos. Os veterinários aconselham que esses locais, já chamados de “petcare”, tenham ao menos 50 m² e fiquem distantes das áreas de circulação de pessoas.
COMPRANDO IMÓVEL RETOMADO Adquirir imóvel retomado por credor hipotecário ou fiduciário, exige mais atenção do que supõe nossa vã filosofia. Os preços podem ser convidativos, mas muitas vezes são acompanhados de grande dor de cabeça. Caso típico é o do imóvel vendido por um banco que não se deu ao trabalho de desalojar o antigo proprietário. Em 99,99% dos casos, o comprador leva junto um problemão.
R$ 79,7 BI EM 12 MESES De outubro de 2011 a setembro de 2012, o volume de financiamentos habitacionais com a utilização de recursos da poupança, chegou perto dos oitenta bilhões de reais. No último mês de setembro, a captação líquida das cadernetas (diferença entre depósitos e saques) alcançou R$ 4,27 bilhões – o melhor resultado para o mês de setembro desde 1994, quando foi criado o novo padrão monetário nacional.
LUCRO EM QUEDA Apesar de ainda ser o maior banco da Eurozona, o Santander registrou uma queda de 60% no seu lucro líquido, no acumulado de janeiro a setembro de 2012, em comparação com os mesmos nove meses de 2011. O problema é consequência de grandes provisões feitas pelo banco, para precaver-se contra inadimplências no mercado imobiliário espanhol. Rescaldo da bolha dos EUA.
A RECEITA DO BOLO Quem busca a receita para se dar bem na construção civil, deve ter em mente que o primeiro e mais fundamental dos ingredientes chama-se “moeda corrente”. Aqueles que acreditam que ainda é possível levar adiante uma obra apenas com o produto das vendas, têm grande chance de tropeçar. Como a maioria já se deu conta, o mercado não é mais o mesmo.
CAIXA FORTE No triênio 2009/2011, o setor imobiliário floresceu a olhos vistos por conta da inflação sob controle, do aumento da renda per capita (e da confiança na economia), do baixo desemprego e do crédito fácil. Com o endividamento da população e o crescimento acelerado da oferta, a estabilidade chegou mais depressa do que se esperava, pegando muita gente de surpresa. Um bom caixa é essencial nessas ocasiões.
COM ESPAÇO PARA CRESCER É certo que o mercado pode absorver novos empreendedores, porém sem mais amadorismos. Ao contrário do que se viu no passado recente, hoje o comprador precisa estar realmente convencido das vantagens de um lançamento imobiliário para aceitá-lo. Até os investidores, que estão fugindo dos baixos juros da renda fixa, não estão dispostos a se entregar para qualquer um.
EMPRESAS DEPRECIADAS Nada menos do que quatro das maiores construtoras do país (Rossi Residencial, Gafisa, Brookfield e PDG Realty), estão com suas ações negociadas nas bolsas por valores inferiores aos respectivos patrimônios líquidos. Sob a ótica dos investidores, isso indica que os papéis dessas empresas não merecem ser comprados, já que elas estão depreciadas.
DEPOIS DOS 50 Levantamento realizado pela Lopes, em São Paulo, indica que os paulistas com até 29 anos compram 0,2 imóveis no curso da vida; na faixa que vai dos 30 aos 39 anos, esse índice sobe para 0,6. A coisa começa a ficar boa para o mercado na faixa dos 40 aos 49, quando o índice aumenta para 1,4, chegando ao topo de 1,8 quando a idade supera os 50 anos. São dados que devem valer para outras regiões do país com economia forte.
SURPRESINHA NO PMCMV Cresce o número de adquirentes pegos de surpresa na hora de assinar financiamento imobiliário com as vantagens oferecidas pelo Minha Casa, Minha Vida. É que até a celebração do mútuo habitacional na CEF, muitas vezes o imóvel negociado se valoriza e sua avaliação extrapola o limite do Programa, fazendo com que o comprador perca subsídio financeiro e juro menor. Segundo a Caixa, para que não haja esse risco, o interessado deve contratar o empréstimo antes mesmo do término da obra.
ISENÇÃO DE IR Qualquer lucro obtido na alienação do único imóvel, cujo valor não ultrapasse R$ 440 mil, fica isento do imposto de renda se nos últimos cinco anos o proprietário não tiver feito nenhuma outra venda. Essa dispensa vale para todo o tipo de imóvel de pessoa física e o ganho assim obtido deve ser informado como rendimento não tributável da declaração do IR.
SEGURANÇA NA COMPRA Quem está em vias de adquirir um imóvel, precisa obter ao menos três informações essenciais, que não necessariamente aparecem na matrícula imobiliária: a situação da economia perante o condomínio e do vendedor diante do Judiciário e das Fazendas Públicas. Em qualquer dos casos, um problema de maior vulto pode levar o comprador a perder o dinheiro investido.
UM TRILHÃO DE DÓLARES Esse é o valor investido no mercado imobiliário varejista, no mundo inteiro, nos últimos dez anos, de acordo com um relatório da Jones Lang LaSalle, em parceria com o International Council of Shopping Centers. Conforme o mesmo documento, no próximos anos os investimentos deverão aumentar cerca de 70%, privilegiando Brasil, Rússia, Índia, China, México, Indonésia, Coréia do Sul e Turquia.
MERCADOS EM ASCENSÃO Nas grandes cidades, aumentou o número de lançamentos voltados para os dois nichos de mercado que mais cresceram nos últimos tempos: o dos separados e divorciados e o das pessoas da terceira idade. Geralmente, os empreendimentos são constituídos de apartamentos pequenos, com até 40 m², localizados em regiões de fácil acesso e com boa infraestrutura e com um custo condominial baixo.
JUROS MENORES Com a queda da taxa Selic para 7,25% (redução de 0,25%), comprar imóvel financiado deverá sair mais barato dentro de algumas semanas. Apesar de ser uma caída pequena, os operadores do mercado imobiliário acreditam que os mutuários farão uma boa economia no longo prazo: para cada R$ 100 mil tomados emprestados em 20 anos, poderá haver uma redução de R$ 5.000,00.
ALUGUEL GARANTIDO Com o aumento da inadimplência, fruto do endividamento dos consumidores, os locadores estão à procura de quem lhes garanta os aluguéis. Por conta disso, as maiores imobiliárias do centro-sul do país já estão oferecendo a opção do aluguel garantido. Pelo sistema, os proprietários tem seus créditos mensais assegurados por doze meses, independentemente do pagamento dos aluguéis pelos inquilinos.
CAMPEÃS EM IMOBILIÁRIAS O blog Marketingimob divulgou uma lista das trinta cidades brasileiras com o maior número de imobiliárias atuantes (exceto corretores). Como não poderia deixar de ser, São Paulo aparece em primeiro lugar, com 5.076 empresas, seguida pelo Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre e Curitiba. As cinco últimas são Blumenau, São Bernardo do Campo, Niterói, Campo Grande e Novo Hamburgo, esta última com 164 imobiliárias.
PROBLEMAS COM OS FUNDOS A medida em que cresce o número de investidores em fundos imobiliários (são quase 50 mil), também aumenta o número de reclamações. As queixas mais frequentes dizem respeito à deficiência nas informações prestadas, ao não esclarecimento de dúvidas, a problemas em transferências de cotas e às taxas de administração cobradas pelos fundos.
RISCO NA COMPRA DIRETA Normalmente, quem procura adquirir diretamente um imóvel, está buscando reduzir do preço a comissão de corretagem que o vendedor pagaria caso o negócio fosse intermediado. Se o comprador tiver o conhecimento técnico necessário para averiguar a condição econômico-financeira do vendedor e a situação legal do imóvel, não haverá nenhum problema; caso contrário, o risco não vale a pena.
CONDOMÍNIO PRESCREVE EM 5 ANOS Embora alguns ainda discutam o prazo de prescrição das dívidas condominiais, se de cinco ou dez anos, a verdade é que a questão já foi resolvida pelo Judiciário. Considerando que esse tipo de dívida é líquida e constante de instrumento particular, o Superior Tribunal de Justiça já decretou que o prazo prescricional é de cinco anos, com base no Código Civil de 2002.
O MELHOR INVESTIMENTO Com a constante redução nas taxas de juros pagos aos investidores, que muitas vezes faz com que uma aplicação financeira perca para a inflação, a classe média volta a olhar para o mercado imobiliário como a melhor opção de investimento com capital garantido – seja para criar ou reforçar uma renda mensal, seja visando a obtenção de lucros.
CONFIANÇA VENDE Os experts confirmam: uma venda imobiliária está diretamente relacionada à capacidade do corretor transmitir confiança ao comprador, durante todo o processo que cerca a transação. E como fazer isso? Três dicas: 1) Cumprir horários e promessas; 2) Retornar telefonemas e e-mails; 3) Defender os interesses do cliente, sem pensar exclusivamente na comissão.
AUMENTO NO PMCMV O Conselho Curador do FGTS aumentou os limites de financiamento do Programa Minha Casa, Minha Vida. Em Brasília, Rio e São Paulo, o teto subiu de R$ 170 para R$ 190 mil; nas cidades com um milhão de habitantes ou mais, de R$ 150 para R$ 170 mil; nos municípios com mais de 250 mil habitantes, de R$ 130 para R$ 145 mil; nas cidades com 50 mil habitantes ou mais, de R$ 100 para R$ 115 mil, e nas demais cidades, de R$ 80 para R$ 90 mil.
MAIS BENEFÍCIOS Mas não foram apenas os valores dos financiamentos que melhoraram no PMCMV: subiram os subsídios a fundo perdido, foram elevados os tetos das rendas familiares das faixas 2 e 3 e houve uma redução na taxa de juros para as famílias enquadradas na faixa 3. Tanto os valores absolutos quanto os percentuais dos benefícios variam de acordo com a população das cidades.
USADOS NA DIANTEIRA Ao contrário do que acontece com os imóveis novos, cujas vendas vem caindo mês a mês, os negócios envolvendo usados tiveram uma alta de quase cinquenta por cento no mês de agosto, em comparação com julho, na capital paulista. As pesquisas indicam que os consumidores acreditam que os imóveis usados tem, de um modo geral, dependências mais amplas, foram melhor construídos e o preço do metro quadrado sai mais em conta.
CATASTROFISMO Segundo um economista do conceituado Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada – IPEA, o Brasil estaria “próximo de uma catástrofe imobiliária”. Tal avaliação estaria baseada no extraordinário aumento observado nos preços dos imóveis, nos últimos três anos, que chegou a 150% em algumas cidades, e no grande crescimento do crédito imobiliário. Para o analista, o sinal amarelo já acendeu com a redução da demanda em 2012.
RESPONSABILIDADE CIVIL O Judiciário vem decidindo que corretores e imobiliárias são solidariamente responsáveis com as incorporadoras e construtoras pelas perdas e danos devidos a compradores. Atraso na entrega das chaves e defeitos nos imóveis, são os problemas que mais geram indenizações. Não bastasse a retração do mercado, aí está outro fator de preocupação para os intermediadores.
TRIMESTRE MOVIMENTADO A expectativa do mercado é que o último trimestre de 2012, recém iniciado, concentre mais de 40% dos lançamentos do ano. Apesar dos investidores terem voltado a comprar imóveis para alugar e das constantes quedas nos juros dos mútuos habitacionais, que favorecem os negócios, teme-se que não haja compradores para toda essa oferta.
CORRETORES NO FACEBOOK De acordo com o blog MarketingImlob, quase oitenta por cento dos corretores de imóveis estão ativos no Facebook, que tornou-se uma fonte de prospecção para os profissionais de vendas. A maioria utiliza essa rede social – assim como o Twitter – para a divulgação dos seus imóveis, enquanto que outros a usam para fazer networking e parcerias comerciais.
FUNDOS IMOBILIÁRIOS Quem pretende investir em um fundo imobiliário, precisa verificar qual a sua liquidez e a média dos rendimentos pagos no último ano. A primeira informação apontará o grau de dificuldade no resgate da aplicação e a segunda dirá qual a renda mensal que o fundo (provavelmente) pagará no futuro. Como sempre, as melhores taxas são encontradas nas aplicações mais arriscadas.
RENTABILIDADE DAS LOCAÇÕES Conforme dados divulgados pela FIPE, a renda com aluguéis tem decrescido no Brasil. Antigamente, era previsível um retorno de 1% ao mês sobre o montante investido na aquisição de um imóvel; atualmente, porém, esse percentual diminuiu para 0,55% em São Paulo e para 0,35% no Rio de Janeiro. O motivo mais relevante para essa queda foi o aumento extraordinário no preço dos imóveis, não acompanhado pelo mercado locatício.
ABONO PONTUALIDADE EM CONDOMÍNIOS A discussão sobre a validade do abono pontualidade na cobrança de despesas condominiais, vem sendo resolvida positivamente pelos tribunais. Até o próprio Superior Tribunal de Justiça recentemente admitiu que o desconto concedido a condôminos, para o pagamento antecipado de quotas condominiais, não pode ser encarado como multa disfarçada, mas sim como um estímulo à quitação antecipada. Em relação aos aluguéis, ainda não há consenso.
JUDICIÁRIO EM CHEQUE Mais de dois terços dos executivos – incluindo os imobiliários – ouvidos na pesquisa Panorama Global dos Negócios, realizada pela FGV e pela Duke University, disseram estar otimistas com a nossa economia, mas pessimistas com o Judiciário brasileiro. Eles consideram nossa Justiça um fator de risco significante ou muito significante, devido às incertezas que existem sobre os procedimentos legais e à ruindade dos julgamentos.
VALIDADE DA PROCURAÇÃO PÚBLICA Alguns bancos exigem que os mandatos outorgados por instrumentos públicos a procuradores encarregados de vender ou comprar imóveis, sejam refeitos anualmente ou até mesmo em menor prazo. Trata-se de exigência sem base legal. Quando muito, pode-se exigir do mandatário um documento passado pelo tabelionato onde a procuração foi lavrada, confirmando que a mesma não foi revogada.
MENOS CRÉDITO IMOBILIÁRIO Conforme o Banco Central, a expansão do crédito imobiliário já não é tão grande como nos anos anteriores: 51% em 2010, 44% em 2011 e 38,6% nos últimos doze meses (base: agosto/2012). Contudo, dentre as modalidades de crédito disponíveis no País, o imobiliário foi o que mais aumentou e é o que tem melhores chances de crescimento no médio e longo prazos.
PREÇOS SOBEM MENOS Para a Fitch, agência internacional de classificação de risco, a constante elevação nos preços dos imóveis no Brasil está chegando ao fim, o que não significa que deverão cair. Para a Fitch, o que inflacionou o mercado nos últimos anos (100% de aumento real entre 2008 e 2012), foi o crescimento do crédito imobiliário, que saltou de 1,5% do PIB em 2005 para 5,4% em maio de 2012, permitindo a uma boa parcela da população adquirir imóveis mais caros.
NOVAS FONTES DE FINANCIAMENTO Em seminário promovido pela Abecip, representantes do mercado imobiliário insistiram que as autoridades monetárias devem pensar em fontes alternativas de recursos para os financiamentos imobiliários, visto que em poucos anos os depósitos nas cadernetas de poupança podem não ser suficientes. Apesar de ainda serem incipientes no Brasil, os fundos imobiliários são vistos como a melhor opção.
PMCMV PARA A CLASSE MÉDIA O Governo Federal está estudando medidas visando ampliar o Programa Minha Casa, Minha Vida para atingir um novo extrato da classe média. Para tanto, a CEF deve aumentar os limites de renda familiar, cujo teto atual é R$ 5.400,00, de modo a permitir que mais pessoas tenham acesso à casa própria mediante o uso de financiamentos habitacionais.
DESCRENTES DA INTERNET É claro que ninguém – ao menos ninguém de sã consciência – compra um imóvel pela internet. Porém, há dados mostrando que um significativo número de transações imobiliárias tem origem on line. Como esse número aumenta a olhos vistos, é espantoso que ainda existam corretores que não tem e-mail ou não abram seu correio eletrônico. Hoje em dia, equivale a não ter telefone ou ter e não atendê-lo.
CUIDADO COM AS SIGLAS Muita gente boa ainda comete sérios enganos na hora de explicar o significado de algumas siglas muito utilizadas no mercado imobiliário, fato que tende a comprometer a credibilidade do corretor ou da imobiliária. Um dos erros mais comuns é com o INCC, apurado pela Fundação Getúlio Vargas, que significa Índice Nacional de Custo da Construção e não Índice Nacional da Construção Civil.
PATRIMÔNIO QUITADO Pois ao contrário do que muita gente pensa, a maioria dos brasileiros é boa de poupança. Ao menos no que diz respeito à casa própria. A Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios, divulgada pelo IBGE, mostra que mais de 70% dos domicílios próprios existentes no País já foram pagos pelos seus proprietários. Tal cenário é indicativo de desenvolvimento econômico.
COM GRANA PARA INVESTIR Cerca de metade dos imóveis vendidos na Flórida em 2011 foram comprados por brasileiros. E não é para menos: um apartamento de 2 quartos, num aprazível bairro de Miami, pode ser adquirido por US$ 100 mil, pagável em 30 anos com juros de 4% a.a. (nos EUA não existe a brasileiríssima correção monetária). Bem mais barato do que nas nossas praias.
CRESCIMENTO GARANTIDO Segundo a Cyrela, uma das grandes incorporadoras do País, a demanda por imóveis seguirá em escala ascendente. Baixo desemprego, rendimentos em alta, um crescente número de consumidores e crédito disponível garantirão a expansão do mercado imobiliário nos próximos anos, sem qualquer risco de bolha imobiliária. Uma conclusão bem posta, se mantidas as suas premissas.
EXPANSÃO DO CRÉDITO Se depender do Banco Central, o crédito imobiliário no Brasil deverá superar em breve a casa dos 5% do Produto Interno Bruto (PIB). Para o BC, o volume de recursos disponível ainda é incompatível com a nossa condição de país em processo de desenvolvimento – o que é uma realidade, pois nas maiores economias do mundo aquela relação supera de longe os cinco por cento.
OPORTUNIDADE DE COMPRA Durante os tempos de euforia, muitas pessoas foram convencidas a adquirir imóveis na planta, dando apenas uma pequena entrada, sob o argumento de que os revenderiam com lucro antes de precisarem pagar o saldo do preço. Como em muitos casos isso não aconteceu, os compradores tiveram que se desfazer dos imóveis, que voltaram ao mercado com preços bastante atrativos. Como nos leilões, quem garimpa esse tipo de negócio acaba se dando bem.
DESCONTOS MILIONÁRIOS Por conta do grande número de ofertas que inundaram o mercado em 2012, algumas incorporadoras estão autorizando a venda de imóveis novos em sites de “ponta de estoque”, os chamados outlets. Nesses espaços virtuais, os compradores podem encontrar apartamentos com descontos de até 30% sobre os preços de tabela, que em certos casos correspondem a R$ 1 milhão.
BRASIL LIDERA ALTA Conforme o IGPH, publicado pelo centro de pesquisa Knight Frank, Brasil (18,4%), Áustria (11,0%), Turquia (10,5%), Rússia (9,9%) e Colômbia (7,7%) foram os cinco países que registraram as maiores altas nos preços dos imóveis no segundo trimestre de 2012. Embora o Brasil tenha liderado o ranking, foi a Rússia quem teve o crescimento mais expressivo, já que no quarto trimestre de 2011 ocupava apenas o 50º lugar na lista.
AS MAIS CARAS Segundo o economista Ricardo Amorim, se considerarmos quantos anos de salários são necessários para comprar um imóvel de preço médio nas principais cidades do mundo, nenhuma cidade brasileira está atualmente entre as 20 mais caras. Por outro lado, Brasília, Rio de Janeiro, Salvador e Balneário Camboriú estão entre as 100 mais caras. Entretanto, mesmo por esse parâmetro, Brasília, a mais cara do país, ainda é duas vezes e meia mais barata do que Rabat, no Marrocos, a mais cara do mundo.
DILEMA LUSITANO O mercado imobiliário português enfrenta fortes turbulências. Consideradas as últimas duas décadas, 2012 está sendo o pior ano para a venda de imóveis, em todo o país. O problema tende a se agravar diante das pressões da Troika (Comissão Europeia, Banco Central Europeu e Fundo Monetário Internacional) para que Portugal adote novas medidas de austeridade.
NICHO I Casais sem filhos e pessoas solteiras e separadas são os atuais alvos do mercado. Para eles, as empresas tem reservado apartamentos de um dormitório com banheiro, sala com cozinha integrada e lavabo, além de diversas comodidades privativas (ar condicionado e junker instalados, por exemplo). Como localização também é fundamental, normalmente os edifícios estão situados em bairros residenciais tranquilos e valorizados. Quem compra para alugar também está acreditando nesse nicho.
NICHO II A segmentação imobiliária também está beneficiando a terceira idade, com muitas incorporadoras lançando empreendimentos voltados para esse público, que deseja apartamentos pequenos e funcionais e dispensa grandes áreas de lazer. Conforme o IBGE, em dez anos (2010/2020) o número de pessoas idosas no Brasil aumentará de 19,3 para 28,3 milhões, muitas delas em condições financeiras de adquirir um imóvel.
NICHO III Apartamentos com área de até 40m², posicionados em edifícios com ampla gama de serviços agregados e de alto padrão, também estão bem cotados no centro do País. Localizados em regiões nobres, essas economias compactas chegam a custar R$ 400 mil e tem sido procuradas pela classe média alta, que não vê problema em pagar mais para ter conforto.
CRÉDITO PARA REFORMA Existem atualmente várias linhas de crédito à disposição de quem deseja construir ou reformar um imóvel. As mais conhecidas são as do Banco do Brasil, que financia 100% dos gastos com materiais de construção e de acabamento, em um prazo máximo de 54 meses e com juros de 1,53% a 1,98% ao mês, e as da CEF (Construcard), que financia os mesmos itens, mas com prazo de até 96 meses e juros de 1,40% a 1,85% ao mês.
IMPOSTO SÓ NAS CHAVES Depois de muita celeuma, finalmente a Receita Federal definiu que apenas no momento em que ocorrer a entrega das chaves do imóvel prometido à venda, haverá a incidência de IRPJ, CSLL, COFINS e PIS/PASEP sobre o valor total da transação. Desse modo, as empresas vendedoras, optantes pelo lucro presumido, ficam dispensadas de oferecer à tributação as prestações recebidas por conta do preço.
DIVÓRCIO COM UM IMÓVEL Muitos casais que só tem um imóvel quando se divorciam ou se separam, acreditam que basta o Judiciário atribuir o bem a um ou a outro cônjuge para que ele passe automaticamente a pertencer ao favorecido. Todavia, para que isso aconteça, é necessário o pagamento do imposto de transmissão e se levar a decisão judicial a registro no Ofício Imobiliário. Só depois do fato ter sido lançado na matrícula do imóvel, é que se opera a transmissão da propriedade.
UM MANTRA MUNDIAL Mesmo com o mercado desaquecido, os investidores sempre estão atrás dos bons imóveis. Não por outro motivo, construtoras e incorporadoras buscam respeitar em seus empreendimentos o mundialmente famoso mantra: ponto, projeto e preço. Afinal de contas, são os famosos “3P” que determinam a liquidez e o lucro na revenda de um imóvel e o valor da sua locação.
OS CUIDADOS DE SEMPRE Não custa avisar – porque, afinal de contas, quem avisa amigo é. Na hora de adquirir um apartamento na planta, o interessado precisa tomar dois cuidados básicos: verificar nos órgãos de defesa do consumidor (Judiciário, inclusive) e junto a antigos clientes da construtora, se ela respeita os prazos de entrega e se a incorporação da obra está registrada no Cartório de Imóveis. Resposta negativa a qualquer dos quesitos é mal sinal.
OS MAIS CAROS DO MUNDO O site Curbed fez um levantamento dos imóveis mais caros do mundo. Em primeiro lugar, vem a antiga casa do bailarino russo Rudolf Nureyev, situada na ilha de Li Galli, avaliada em R$ 536 milhões. Em segundo lugar, aparece um terreno, com 3.800 m², localizado na praia dos Hamptons (EUA), com um valor de R$ 400 milhões. Em terceiro, vem um apartamento na cobertura do Hotel Bulgari, em Londres, com um valor de R$ 314 milhões. Em quarto e em quinto lugar, duas mansões norte-americanas, com preços estimados em R$ 300 e R$ 250 milhões. Nenhum brasileiro aparece na lista.
