É importante lembrar que, antes do Código de Processo Civil (CPC) de 2015, a dívida condominial não era considerada título executivo extrajudicial. Com a mudança, passou a ser reconhecida como tal, o que trouxe uma nova questão: vale a pena o condomínio correr os riscos de um protesto? Esse risco está relacionado à dificuldade dos condomínios em manter os cadastros dos moradores atualizados. É comum que muitos condomínios não saibam se o ocupante de uma unidade é proprietário, usufrutuário ou inquilino, o que pode resultar em protestos indevidos e em possíveis ações indenizatórias. Vale destacar, nesse sentido, que o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que o protesto indevido, por si só, gera dano moral, sem necessidade de prova adicional de prejuízo. Assim, ao emitir os boletos, é essencial que a administração condominial leve em conta a matrícula do imóvel ou o contrato de promessa de compra e venda, de modo que as cobranças sejam direcionadas ao real proprietário ou promissário comprador da unidade. Outro ponto que merece atenção é a prática de incluir, em um único boleto, tanto as despesas ordinárias quanto as multas aplicadas aos condôminos. Isso pode aumentar o risco de protesto indevido, pois o CPC reconhece apenas as contribuições ordinárias ou extraordinárias como título executivo extrajudicial, deixando de fora as multas. É recomendável, também, que a convenção do condomínio preveja expressamente a possibilidade de protesto das dívidas e que os valores das mesmas estejam de acordo com o orçamento condominial aprovado.
PROTESTO DE DÍVIDAS CONDOMINIAIS: VALE A PENA ASSUMIR OS RISCOS?
