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Notas do Mercado Imobiliário – semana de 7 a 13 de maio

7 de maio de 2012
  • A CORRIDA PELOS PEQUENOS No mês de janeiro, em São Paulo, aumentou extraordinariamente a procura por apartamentos pequenos, com baixa metragem quadrada, onde predominam as quitinetes e as unidades de um dormitório. De acordo com o SECOVI-SP, nada menos que metade de todos os imóveis comercializados na capital, novos e usados, tinham até 65 m². De lá para cá, a tendência parece não ter se alterado. Mais uma indicação de que o mar não está para peixe.
  • CORRETORES QUALIFICADOS O mercado imobiliário anda cada vez mais exigente na hora de contratar o pessoal de vendas. As maiores empresas só estão admitindo corretores de imóveis com curso superior, ou que ao menos estejam cursando uma faculdade, preferentemente de Arquitetura, Engenharia, Administração ou Direito. E não é só: ótima comunicação e amplo domínio de softwares de computador e da internet também são exigidos. Mas a possibilidade de ganhos baixou: agora, segundo os mesmos empregadores, a média é de R$ 5.000,00.
  • DÁ TRABALHO, MAS É IMPRESCINDÍVEL A tarefa de manter um imóvel com a documentação em dia é de fundamental importância para o seu proprietário. Da averbação de uma construção, que comprova sua introdução em um terreno, até o registro de um formal de partilha, que demonstra a transferência do bem a terceiros, tudo é essencial. Quando o tempo passa e as regularizações são deixadas para trás, a dor de cabeça é certa. Por conta disso, a atividade de despachante imobiliário, que não exige registro no CRECI, vem proliferando em todo o País.
  • COMPRADORES JOVENS Metade dos adquirentes de imóveis residenciais do Grande ABC tem entre 22 e 35 anos, de acordo com levantamento realizado por uma imobiliária paulista. Trata-se de um público formado por solteiros ou recém-casados, interessado em imóveis pequenos, cujos preços naquela região oscilam de R$ 200 a R$ 250 mil. Normalmente com boa capacidade financeira, essas pessoas querem usar financiamento e FGTS nas aquisições. Essa pesquisa, associada com outras realizadas em lugares diferentes, mostra que estamos assistindo uma importante mudança no perfil dos compradores de imóveis no Brasil.
  • FRAÇÕES: UM NOVO NEGÓCIO Começa a ganhar fôlego no Brasil o mercado de compra e venda fracionada de unidades autônomas, para uso temporário. O sistema não se confunde com o conhecido time sharing, ou tempo compartilhado, porque neste o adquirente nunca é o proprietário do imóvel, apenas exerce sua posse durante um certo período de tempo. Já na alienação fracionada, o adquirente recebe a escritura da sua quota ideal e pode negociá-la livremente. Muito útil para capitais, cidades turísticas e outras que recebam muitos visitantes.
  • A NECESSIDADE DA INCORPORAÇÃO A pergunta que nunca quer calar: O que é preciso para se negociar imóveis na planta ou em construção? Basicamente, a incorporação do empreendimento, sem a qual a oferta pública constitui ilícito civil e penal, podendo o incorporador responder com seus bens pessoais por qualquer dano causado ao consumidor. A Lei nº 4.591/64 é clara ao dispor que nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção.
  • OS JUROS DA POUPANÇA A queda dos juros da poupança deverá vir acompanhada de conseqüências mercadológicas positivas. Com a alteração da sistemática do cálculo de remuneração das cadernetas, o Comitê de Política Monetária está liberado para reduzir a taxa Selic; com ela, cairão os juros cobrados nos mútuos habitacionais, fazendo com que mais pessoas decidam tomar financiamentos para a compra de imóveis. Além disso, tendo seus ganhos achatados, é grande a chance de investidores insatisfeitos migrarem suas aplicações para o mercado imobiliário. Ponto para a indústria da construção civil.
  • REDUÇÃO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO Por outro lado, há quem entenda que as alterações nas cadernetas podem resultar numa redução dos empréstimos habitacionais. Isso porque, como a poupança é a principal fonte de abastecimento do Sistema Financeiro da Habitação (65% dos depósitos devem ser aplicados no setor), uma eventual escassez nessa área acarretaria uma diminuição dos financiamentos. Se isso ocorrer, a saída será aumentar a captação dos certificados de recebíveis imobiliários, dos fundos de investimento imobiliário e das cédulas de crédito imobiliário, que são as fontes alternativas de crédito.
  • RESCISÃO DE ADMINISTRAÇÃO Perguntam-me se um locador pode romper a qualquer tempo o contrato que mantém com uma imobiliária para administrar a locação do seu imóvel. Bem, o Código Civil diz que se o prestador de serviço for despedido sem justa causa, a outra parte será obrigada a pagar-lhe integralmente a remuneração vencida, mais a metade daquela que lhe caberia da data da rescisão até a do termo legal do contrato.

 

Notas do Mercado Imobiliário – semana de 30 de abril a 6 de maio

30 de abril de 2012
  • NA SUIÇA TAMBÉM SE LAVA Apesar do país ser considerado um dos baluartes mundiais em matéria de ética financeira, na Suiça também se lava dinheiro no mercado imobiliário. Grandes quantias, vindas de todas as partes, especialmente da Rússia, são investidas em imóveis porque, ao contrário do Brasil, lá é possível a aquisição de um desses bens por qualquer valor, sem que o comprador precise explicar a origem do dinheiro. Os portugueses são quem tem razão ao chamar essa prática mundial de “branqueamento”.
  • A INTERNET E OS PORTAIS IMOBILIÁRIOS Não há a menor dúvida de que o presente e – principalmente – o futuro das ofertas imobiliárias passam pelo mundo virtual. O crescente espaço que os proprietários tem para postar textos, fotos comuns e em 3D, imagens, filmes etc., aliado a um custo cada vez mais baixo e a uma velocidade de navegação cada vez mais alta, mostram que não existe nenhum outro meio de divulgação capaz de concorrer como a internet. Os anunciantes devem ficar atentos especialmente aos portais imobiliários, que por congregarem ofertas de vários sites, estão se tornando os locais preferidos para as buscas de imóveis.
  • MARKETING VIRTUAL SOCIAL Outro meio virtual que se consolidou como efetivo propagador do mercado de imóveis são as redes sociais, com destaque para o Facebook e o Twitter. Já é grande o número de campanhas exitosas que os marqueteiros que operam no ramo conseguiram emplacar, em particular aquelas destinadas a ressaltar um empreendimentos ou uma marca imobiliária. O chamado “boca-a-boca virtual” é muito mais forte do que muita gente pensa.
  • THE HOUSE HUNTERS, AGAIN Uma nota publicada aqui na semana passada gerou muitas perguntas de leitores. A maior parte quis saber qual a qualificação profissional exigida para alguém atuar como house hunter. Resposta: nenhuma, pois o “caçador” normalmente é assalariado e a função não exige que ele tenha registro no Creci. Sua atividade é encontrar imóveis que possam ser disponibilizados para locação ou para venda, mas quem “fecha” a captação é um corretor.
  • INTERESSANTE, MAS PARA POUCOS O consórcio é uma antiga e relativamente boa opção para quem quer comprar determinado bem à vista e não tem pressa. Alcançou sucesso quanto a móveis e automóveis, porém ainda não deslanchou no mercado imobiliário. É bastante provável que isso decorra da forte concorrência que lhe faz o financiamento habitacional, que permite ao consumidor a aquisição e uso imediato do imóvel – condição essencial para aqueles que, por exemplo, querem sair do aluguel.
  • COMPRANDO IMÓVEL NA PLANTA Diante do volume de informação posto à disposição dos consumidores nos últimos tempos, chega a ser surpreendente que ainda existam compradores de imóveis absolutamente desinformados sobre os seus direitos. Os mais desatentos são os adquirentes de imóveis na planta, que majoritariamente não se dão ao trabalho de verificar se o lançamento tem incorporação registrada e se o texto da promessa de compra e venda estabelece prazo certo para a entrega da obra.
  • REDUÇÃO DE JUROS E VENDA CASADA Grandes campanhas publicitárias inundaram jornais, rádios e televisões nos últimos dias, noticiando a redução dos juros nos mútuos habitacionais e incentivando as pessoas a contratarem empréstimos imobiliários. Tais propagandas não explicam, contudo, que a diminuição das taxas só beneficia quem também contrata cartão de crédito, cheque especial, seguro etc. com o banco financiador. É mais um daqueles casos de falta de memória coletiva dos fornecedores, que esquecem que o Código de Defesa do Consumidor proíbe expressamente esse tipo de “venda casada”.
  • SEGURO FIANÇA x TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO Para quem deseja alugar um imóvel e não quer pedir fiança, restam as alternativas do seguro fiança e do título de capitalização (a caução em dinheiro caiu em desuso). O seguro, na maioria das vezes, sai mais caro do que a capitalização, mas como exige menos investimento inicial, acaba por se tornar a opção favorita dos inquilinos. Outro claro sintoma do endividamento dos brasileiros.
  • GOOGLE ACREDITA NO MOBILE O Google divulgou um estudo no qual aponta para o predomínio do móbile daqui a três anos. De acordo com a empresa, a venda de tablets ultrapassará a de computadores pessoais (PC) nesse período, promovendo outra revolução no mundo da informática. Como no médio prazo os celulares deverão se transformar em smartphones e no Brasil já existam mais telefones móveis do que habitantes, é aconselhável que os operadores do mercado imobiliário comecem a se adaptar a essa nova fase da virtualidade dos negócios.

Notas do Mercado Imobiliário – semana de 23 a 29 de abril

22 de abril de 2012
  • A HORA DOS USADOS – Segundo o Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo, casas e apartamentos usados foram a bola da vez em 2011, apresentando um  crescimento de 76% nas vendas – percentual bem superior ao das transações envolvendo imóveis novos. Apesar da renda dos paulistanos continuar comprometida, metade dos compradores ainda preferiu fazer uso de financiamento habitacional, enquanto que cerca de 45% optaram pelo pagamento à vista. Os demais aproveitaram parcelamentos diretos oferecidos pelos vendedores.
  • CORRETAGEM NÃO É DO COMPRADOR – Recente decisão da Justiça de São Paulo, estado que concentra o maior número de reclamações sobre o tema, confirmou a ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem de quem compra um imóvel. Embora o Código de Defesa do Consumidor, o Código Civil e a própria Lei do Corretor de Imóveis indiquem que a corretagem deve ser paga por quem aliena, grande parte das incorporadoras contrata a venda dos seus imóveis com a comissão de corretagem deduzida dos preços, deixando aos corretores a tarefa inglória de cobrá-la dos compradores.
  • PORCELANATO NA VITRINE – Ótimos preços, variedade e beleza são os três principais ingredientes que tem feito o porcelanato ganhar espaço Brasil afora, seja em ambientes residenciais ou comerciais. Nas obras novas, independentemente do seu grau de sofisticação, é o revestimento preferido das construtoras; nas reformas tem sido usado com crescente entusiasmo pelas pessoas. E os fabricantes oferecem de tudo: simples ou decorados, com ou sem brilho, imitação de vários tipos de madeira etc, todos com um bom custo/benefício.
  • EXCESSO ESPANHOL – A Espanha deve servir como um modelo para nós… mas não para ser imitado. No país ibérico, estão licenciadas para construção 4.000.000 de moradias – que não sairão do chão. É que, lá, a quantidade de casas já construídas e não vendidas chega a dois milhões, número que suportará a demanda (otimista) pelos próximos dois anos. Esse quadro, segundo os analistas, também fará com que uma grande parte dos terrenos espanhóis perca valor, na medida em que não terão uso.
  • NOVA PROFISSÃO: HOUSE HUNTERAs maiores imobiliárias brasileiras estão recrutando corretores para exercerem uma nova atividade: a de “caçador de imóvel” (como não poderia deixar de ser, a novidade já nos chegou em inglês: house hunter). Com o reaquecimento do mercado de usados, muitas vezes um determinado tipo de imóvel, procurado por um cliente em potencial, não está disponível no mercado; aí entra o trabalho do “caçador”, especialista na busca de imóvel com negociação praticamente certa. Uma nova versão do personal broker.
  • O FUNDO DE RESERVA – Apesar de já terem se passado mais de duas décadas da vigência da atual Lei do Inquilinato, até hoje a cobrança de valores destinados ao Fundo de Reserva dos condomínios gera acaloradas (e desnecessárias) discussões entre locadores e locatários. Não há dúvida de que é do locador a responsabilidade pela formação de tal Fundo, considerado despesa extraordinária; cabe, contudo, ao locatário, a reposição do numerário eventualmente retirado do Fundo para cobertura de despesas ordinárias de condomínio, cujo pagamento, estas sim, são obrigação do inquilino.
  • NOVA LEI SOBRE OS BOXES – Entrará em vigor, em meados de maio, lei que impede a locação ou a venda de boxes de garagem para pessoas estranhas aos condomínios. Assim, a não ser que essa possibilidade conste expressamente na convenção do edifício, um condômino somente poderá alienar ou alugar um box para outro condômino. Porém, como a nova norma fez uso da expressão “abrigos para veículos” – passando a impressão de referir-se a garagens coletivas, em lugar de boxes como unidades autônomas -, já dá para prever grandes discussões sobre o tema.
  • FUNDOS IMOBILIÁRIOS EM ASCENSÃO – Na esteira do crescimento do mercado de imóveis, vieram também os fundos de investimento imobiliário. Criados há quase vinte anos, esses fundos tiveram um destino incerto até 2008, quando a Comissão de Valores Mobiliários passou a admitir sua participação acionária em empresas incorporadoras, com títulos negociados em bolsa de valores. A partir dali, os FII entraram em ascensão e hoje detém cerca de um por cento do volume total aplicado em fundos.
  • INSEGURANÇA JURÍDICA – O chamado “custo Brasil” é a maior preocupação dos investidores internacionais interessados em alavancar a produção industrial brasileira, inclusive a da construção civil. E um dos fatores que mais encarecem esse custo, é a insegurança jurídica, que afeta todos os que necessitam fazer valer seus direitos. De fato, deve ser difícil encontrar um outro país no mundo onde os contratos sejam tão desrespeitados pelo próprio Poder Judiciário e onde os devedores recebam um amparo tão grande na Justiça.

Notas sobre o Mercado Imobiliário – semana de 16 a 22 de abril

16 de abril de 2012
  • O CÓDIGO CIVIL E OS CORRETORES – Depois de quase dez anos de vigência, as disposições do Código Civil relativas à corretagem começam a ser sentidas na área imobiliária. O “novo” CC contém um artigo (723) que regula a mediação de corretores e imobiliárias, atribuindo-lhes a obrigação de prestar aos seus clientes “todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio”, sob pena de responderem por perdas e danos. No momento em que o mercado passa por uma fase de desaquecimento, é sempre bom lembrar que não vale a pena fazer intermediação para qualquer um.
  • NOVO ALERTA DO FMI – Segundo o Fundo Monetário Internacional, a atual crise financeira global pode se estender pelos próximos cinco anos, abalando ainda mais fortemente as economias do Primeiro Mundo. A maior preocupação do FMI continua sendo com o mercado imobiliário de paises como os EUA, Inglaterra e Espanha, onde o setor de hipotecas pode enfrentar uma onda de inadimplência que exigirá a intervenção dos governos.
  • DESCONTO PARA IMÓVEIS FINANCIADOS – As normas do Sistema Financeiro da Habitação determinam que os compradores do primeiro imóvel residencial, adquirido com empréstimo habitacional, têm direito a um desconto de 50% nas custas cobradas pelos Ofícios Imobiliários para registro dos contratos ou escrituras de compra e venda. Também o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado pelas prefeituras, normalmente é menor quando incide sobre operações envolvendo imóveis financiados; nesses casos, porém, cada município tem a sua própria legislação.
  • OUTRA MEGA PROMOÇÃO – Uma das maiores construtoras gaúchas repetiuem Porto Alegreo sucesso de uma promoção realizada anteriormenteem São Paulo: imóveis na planta, em construção ou prontos para morar com até 36% de desconto. Não se entrando no mérito mercadológico da campanha, o certo é que, independentemente do tamanho do abatimento, os consumidores que compraram pelo preço “cheio” não devem ter gostado nada dos valores oferecidos aos que vieram depois.
  • ALTERAÇÃO NA LEI DO INQUILINATO – A Câmara dos Deputados aprovou nova alteração na Lei nº 8.245/91, agora para introduzir na legislação uma espécie de regramento para as locações built to suit. Nesse tipo de contrato, um locatário ajusta previamente com um locador a construção ou reforma de um imóvel sob medida para as suas necessidades. De uma forma geral, tais contratos são de longo prazo, a inquilina é uma pessoa jurídica e os aluguéis são superiores aos correntes no mercado. Pelo projeto, que ainda será submetido ao Senado, as condições contratuais serão livremente pactuadas pelos contratantes – como ocorre nas locações em shopping center.
  • UM IMÓVEL PARA A GERAÇÃO Y – Conforme pesquisa realizada recentemente em São Paulo, a localização é o item de maior relevância para os jovens de até 25 anos, com um bom nível de escolaridade, que desejam comprar ou alugar um imóvel. A residência deve estar próxima de supermercados, farmácias e shoppings e, de preferência, também perto do seu local de estudo e/ou trabalho. Como a idéia é “não perder tempo”, acesso fácil ao transporte público também conta. Tamanho tampouco é documento: a preferência do pessoal da Geração Y é pelos imóveis menores, de no máximo dois dormitórios (e, por isso, mais baratos).
  • PRECAUÇÕES NO ENCERRAMENTO DE LOCAÇÃO – O locatário cioso dos seus compromissos, deve sacramentar o encerramento oficial de uma locação de modo documental. Imprescindível, assim, que o inquilino solicite o recibo de entrega das chaves e declaração comprobatória de que o imóvel foi devolvido nas condições previstas em contrato e com todos os aluguéis e encargos quitados. Sem isso, dificílimo que o locatário e seus fiadores exonerarem-se de vez das obrigações assumidas.
  • CRÉDITO PESSOAL COM GARANTIA IMOBILIÁRIA – Esse foi um dos tipos de crédito que mais cresceu em 2011 e, ao que tudo indica, continuará a fazer sucesso em 2012. Não é para menos, na medida em que o mercado não disponibiliza linhas creditícias com prazos tão longos (até 15 anos) e juros tão baixos (média de 15% ao ano) em nenhuma outra modalidade. Um aviso, porém, aos navegantes: a garantia é a alienação fiduciária de imóvel, que pode ser rapidamente tomado pelo banco em caso de inadimplência do devedor.
  • CNDT É RECOMENDADA PELO CNJ – Essa sopa de letrinhas é benéfica e tem sua razão de ser: o CNJ, que significa Conselho Nacional de Justiça, está orientando os adquirentes de imóveis, através dos tabelionatos de todos os estados, a pedirem aos vendedores uma CNDT, que quer dizer Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (Recomendação nº 3, de 15/03/12). Com essa providência, um dos mais graves problemas que envolvem as transações imobiliárias tende a ficar resolvido, pois os compradores não precisam mais temer a anulação de um negócio por estar o alienante tentando fraudar o pagamento de dívida trabalhista. A certidão é gratuita e obtida no site do TST.

Notas sobre o Mercado Imobiliário – semana de 08 a 15 de abril

16 de abril de 2012

IR & IMÓVEL FINANCIADO

Entra ano e sai ano, a dúvida dos contribuintes ressurge: como declarar ao Imposto de Renda a compra de imóvel financiado? Resposta: informe a aquisição normalmente, digitando na página “Bens e Direitos” todos os dados relativos à compra, principalmente o CPF ou CNPJ do alienante. Na coluna “Situação em 31/12/2011”, comunique o valor total pago durante o ano passado ao vendedor e ao agente financeiro. Não preencha a coluna “Situação em 31/12/2010” nem o formulário de “Dívidas e Ônus Reais”.

DECORANDO SEU LAR

Ao se comprar ou alugar um imóvel, nossa a tendência é personalizá-lo imediatamente. Dizem os especialistas, no entanto, que não devemos customizar tudo ao mesmo tempo, porque há uma grande chance de querermos mudar algo logo ali adiante. Então, a ordem é decorar um tipo de ambiente de cada vez, começando pelos quartos; evita-se, assim, a compra de coisas que não vão ser usadas.

UM SENHOR PREJUÍZO

A Gafisa, uma das maiores empresas do ramo imobiliário, apresentou seu balanço de 2011 com um prejuízo superior a um bilhão de reais. Segundo fontes internas, o problema ocorreu devido à compra da Tenda, uma incorporadora com foco na classe C, que está enfrentando problemas de inadimplência em seus contratos, de erros orçamentários nas obras e de atraso na entrega das construções.

O MERCADO E A INTERNET

Recente pesquisa apontou que 71% dos brasileiros entre 18 e 25 anos prefeririam viver sem televisão, mas não sem internet. Portanto, ainda que desconsiderados o espaço sem fim de divulgação que o mundo digital permite, além das facilidades de busca que o mesmo oferece, o futuro da propaganda e do marketing imobiliários já está traçado. Os meios publicitários tradicionais precisam se reciclar para não ter um destino igual ao dos filmes de rolo.

LIQUIDAÇÃO DE IMÓVEIS

Com o esfriamento da demanda e a contínua entrada de imóveis novos no mercado, as construtoras começam a liquidar seus estoques para fazer caixa. Não vale tudo para agarrar o comprador, mas descontões de até 30% têm sido anunciados em jornais de todo o País. Há, também, brinde de carros, prêmios em móveis, abatimento de custas, isenção de condomínios e entrada zero. As promoções não chegam aos imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida, onde a margem de lucro é baixa e qualquer diferença pode comprometer o orçamento da obra.

RIBEIRÃO PRETO LOTADA

Uma das maiores metrópoles paulistas, Ribeirão Preto receberá aproximadamente 3.000 imóveis novos, com valor de mercado superior a R$ 150.000,00, até o final do próximo ano. Apesar de constar no rol das cinco cidades com maior movimentação financeira do Brasil, com quase R$ 100 bilhões/ano, os analistas imobiliários acreditam que não haverá mercado para tantas unidades.

FINANCIAMENTOS APERTADOS

Precavidos, os bancos resolveram dar uma enxugada na oferta de crédito, principalmente ao setor automobilístico, que está apresentando indesejável inadimplência. Como já há respingos no mercado imobiliário, é interessante que corretores e vendedores identifiquem desde logo compradores com problemas cadastrais, ainda antes da assinatura dos contratos preliminares, para não haver perda de tempo e de dinheiro. Até a CEF está refugando maus pagadores.

CONCORRÊNCIA BANCÁRIA

Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander continuam disputando fatias do bolo imobiliário que interessa às classes média e alta, onde está concentrada a menor taxa de inadimplência. Nos bancos particulares, os bons clientes são recompensados com taxas de juros reduzidas, ao passo que nos públicos – onde os juros normalmente já são mais baixos – os atrativos são celeridade e desburocratização. Dinheiro existe e precisa ser emprestado.

PORTABILIDADEEM MÚTUOS HABITACIONAIS

Muita gente ainda não sabe, mas é possível fazer uso da portabilidade também em financiamentos habitacionais. Ainda são raros os casos de pessoas que solicitaram a transferência dos seus mútuos de um para outro banco, a fim de aproveitar uma taxa de juros menor; trata-se, porém, de prática permitida pelo Banco Central há quase cinco anos – e gratuita. Hoje em dia, é provável que grande parte dos clientes de bancos particulares saia lucrando usando a portabilidade para levar seu financiamento a uma instituição pública, como a CEF ou o BB. Precisará, é claro, aguentar a pressão do seu gerente.

 

Notas sobre o Mercado Imobiliário – semana de 01 a 07 de abril

2 de abril de 2012

AMBIENTES INTERLIGADOS

Cada vez mais prevalece, entre engenheiros e arquitetos, a idéia de que em apartamentos pequenos, sala e cozinha devem compor um só ambiente. Até mesmo os balcões que criam as chamadas cozinhas americanas, começam a ser abolidos para dar lugar a um novo traçado interno, que privilegia os espaços completamente abertos.

VALOR DO ITBI

Por incrível que pareça, ainda existe muita confusão quando se trata de saber sobre qual valor deve incidir a alíquota do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Alguns acreditam que é sobre o preço da compra e venda, outros sobre o montante do mútuo imobiliário, outros ainda sobre a avaliação do agente financeiro. Nada disso. O ITBI é calculado sobre o valor que a prefeitura do município onde o imóvel se localiza atribui ao mesmo.

MERCADO PROMISSOR

O Data Popular divulgou um trabalho intitulado “Reformas e Aquisições de Imóveis”, concluindo que nos próximos dois anos, mais de onze milhões de famílias integrantes da nova classe média estão dispostas a ter sua casa própria. E, dentre os que já possuem imóvel próprio, aproximadamente 60% tem intenção de reformá-lo.

FORÇA PARA OS USADOS

De acordo com a Federação Internacional das Profissões Imobiliárias no Brasil, o volume de lançamentos em 2012 deve permanecer praticamente o mesmo do ano passado, situação bem distinta daquela vista em 2010, quando os lançamentos inundaram o mercado. Por conta dessa desaceleração, os usados – que, estima-se, estejam envolvidos em quase ¾ do total de transações imobiliárias no País -, voltam a ganhar fôlego. Conforme os especialistas da área, atualmente a diferença de preços entre imóveis novos e usados é de aproximadamente trinta por cento.

O FUTURO DOS PREÇOS

Mesmo havendo fortes indicações de que os preços dos imóveis estabilizaram nos últimos meses, permanece a dúvida: qual a tendência para o próximo triênio? Evidentemente que não há resposta única para essa questão, na medida em que ela fica condicionada às demandas regionais. Com certeza continuarão a existir mais compradores do que imóveis para aqueles bem localizados, da mesma forma que imóveis situados em zonas onde foram concentrados lançamentos em excesso, tenderão inclusive a sofrer um desgaste nos preços. O mercado imobiliário não aceita mágica.

IMÓVEIS PEQUENOS SÃO DESTAQUE EM SP

Segundo o SECOVI-SP, os imóveis com até 65 m² de área útil representaram 51,5% do total de vendas realizadas em janeiro na capital paulista. Nesse segmento, imóveis com 46 m2 a 65 m2 se destacaram, respondendo por 44,1% dos 1.068 negócios efetuados na cidade. Na sequência, estão os imóveis entre 66 m2 e 85 m2, cuja participação nas comercializações atingiu 27,2%. Imóveis com área entre 86 m2 e 130 m2 e inferior a 45 m2 registraram participações de 13,6% e 7,7%, respectivamente.

PREFERÊNCIA NACIONAL: MÚTUO HABITACIONAL

Apesar de ser notório que a melhor compra se faz com recursos próprios e pagamento à vista, a maioria absoluta dos adquirentes, por não ter o hábito de poupar, ainda prefere recorrer ao empréstimo habitacional para comprar um imóvel. Sabendo disso, o Poder Público e a iniciativa privada colocarão à disposição dos brasileiros, em 2012, algo como R$ 160 bilhões em crédito imobiliário. Esse valor deve financiar aproximadamente 1,6 milhão de imóveis, principalmente para a baixa renda.

BEM DE FAMÍLIA VAI A LEILÃO?

Muita gente boa crê que o chamado “bem de família”, ou seja, o imóvel onde a pessoa mora, é impenhorável e inalienável em qualquer situação. Não é bem assim. A Lei Sarney, que instituiu esse favor legal em benefício dos devedores, também criou exceções, algumas desconhecidas da maioria das pessoas. Por exemplo, o imóvel residencial pode ser vendido em leilão para quitar dívidas de condomínio geradas pelo próprio bem, ou quando o fiador de uma locação não paga débito deixado pelo seu afiançado-inquilino.

DICAS PARA SE CONSEGUIR UM BOM NEGÓCIO

Havendo necessidade e urgência na alienação de um imóvel, existem pequenos detalhes que podem ajudar o vendedor a não só conseguir um negócio rápido, mas por um preço melhor. São eles: introduzir pequenos e baratos melhoramentos, deixar os ambientes com uma decoração atraente, manter o imóvel limpo e cheiroso durante as visitas dos interessados e contratar uma imobiliária experiente.

Notas sobre o Mercado Imobiliário – semana de 24 a 31 de março

24 de março de 2012

CUIDANDO DO QUE É SEU

No mais das vezes, a má aparência de um edifício basta para desvalorizar suas unidades, mas o contrário também é verdadeiro: uma fachada renovada e moderna, por si só valoriza as economias de um prédio. Quando esse tipo de cuidado se estende às demais áreas de uso comum, em especial àquelas mais visíveis – portaria, escadarias, corredores de circulação -, o aumento do preço de mercado de apartamentos e salas é praticamente certo.

DIREITO IMOBILIÁRIO

Cada vez mais advogados especializados em Direito Imobiliário são convocados ao trabalho, principalmente o extrajudicial: criar figuras jurídicas para diferentes tipos de empreendimentos e gerenciar os inevitáveis conflitos que surgem em virtude do crescimento do número de negócios, são duas das tarefas mais requisitadas.

VENDER INFORMAÇÃO DÁ LUCRO

Muita gente ainda não compreende como empresas como o Google e o Facebook geram enormes lucros. Fácil. Assim como é praticamente ilimitada a quantidade de informações que esses dois gigantes da era da informática detêm em seus bancos de dados, também é enorme o número de empresas interessadas em saber o que se passa no mundo dos consumidores. Hoje, mais do que nunca, informação é dinheiro, principalmente em se tratando de imóveis.

O QUE CONSUMIDOR QUER?

Surpreendentemente, pesquisas realizadas nas grandes cidades mostram que as pessoas estão voltando a sonhar com a antiga “casinha de vila”. Claro que não só com o imóvel, mas também com o estilo calmo de vida que ele lembra. Na falta dessa “casinha” no mercado, ou mesmo diante da impossibilidade financeira de comprá-la (caso dos salgados condomínios fechados), grande parte dos consumidores está buscando imóveis de dois dormitórios, bem servidos por transporte público e com preços abaixo de R$ 200 mil.

NOVO SIMULADOR DE FINANCIAMENTOS

Qualquer pessoa pode encontrar rapidamente o crédito mais barato para comprar seu imóvel. Para tanto, basta acessar o site “FinanciarCasa” e preencher o simulador com os parâmetros de busca. Feito isso, o próprio sistema procura os melhores financiamentos para o usuário nas instituições financeiras parceiras. Existem no mercado outras consultorias semelhantes, como a Crédito Imobiliário Fácil e o Canal do Crédito, que também simulam e negociam para o cliente o financiamento imobiliário mais em conta.

BRASIL É EXCEÇÃO NO MERCADO MUNDIAL

Enquanto que o mundo registrou um aumento médio de apenas 0,50% no preço dos imóveis em 2011, no Brasil eles subiram 26% no mesmo ano. O problema global decorre de diversas situações, mas três delas foram de fundamental importância para a tímida elevação dos valores imobiliários: a redução da renda dos consumidores, a baixa rentabilidade desse mercado e a excessiva oferta de imóveis.

VENDENDO UM USADO

Volta a valer um conselho que ficou meio esquecido nos últimos tempos: antes de se colocar um imóvel à venda, é preciso que seja definido um preço justo para o bem, evitando-se o chamado valor emocional. Além disso, deixar o imóvel limpo, bem arrumado e com boa iluminação são essenciais para auxiliar a melhorar o processo de venda. Caso você queira acrescentar, ainda, pequenas melhorias, saiba que estudos norte-americanos comprovam que elas dobram a velocidade da venda de um imóvel.

CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS TRABALHISTAS

A corregedora nacional de Justiça divulgou a Recomendação 3, determinando que os tabelionatos comuniquem às pessoas envolvidas em operações imobiliárias a possibilidade delas obterem gratuitamente, no site do Tribunal Superior do Trabalho, uma certidão negativa de débitos trabalhistas dos proprietários. Embora o objetivo inicial da recomendação seja transformar a CNDT num instrumento de combate às fraudes às execuções trabalhistas, o documento também proporcionará grande segurança aos compradores de imóveis.

CONSTRUCARD AINDA É BOA OPÇÃO

Dentre as várias modalidades de crédito que utilizam recursos do FGTS, muitas pessoas ainda estão optando pelo Construcard, da Caixa Econômica Federal. O prazo de pagamento é de até cinco anos e a taxa de juros é de aproximadamente 2,5%, incluindo a variação da TR. O prazo total para compra e pagamento dos materiais é de 60 meses. O cartão Construcard é válido apenas para compras de materiais de construção por pessoas físicas e o valor mínimo de financiamento é de R$ 1.000,00; o valor máximo do empréstimo fica sujeito à capacidade de pagamento do usuário dessa linha de crédito.

Notas sobre o Mercado Imobiliário – semana de 18 a 23 de março

18 de março de 2012

ESTRANGEIROS “DESCOBREM” O BRASIL

As imobiliárias norte-americanas The Related Group e Related Companies formaram uma joint venture, com o nome de Related Brasil, para investir um bilhão de dólares no País durante o próximo triênio. Embora haja informações de que a nova empresa se focará na aquisição de terrenos visando a construção de hotéis e em projetos residenciais e comerciais de classe média e alta em todo o Brasil, seus representantes afirmam que São Paulo e Rio de Janeiro terão prioridade nos empreendimentos.

O FUTURO DOS IMÓVEIS NA INTERNET

A internet não tem mais como ser deixada em plano secundário quando se trata de vender e alugar imóveis. É que as buscas on line estão crescendo de forma muito rápida, enquanto que os meios impressos definham a olhos vistos, diante da completa impossibilidade de darem aos consumidores a quantidade de informações que eles desejam. Ter sites próprios e anúncios em portais imobiliários são, portanto, duas atividades essenciais a quem deseja manter-se vivo no mercado.

PRESENÇA NO MUNDO DIGITAL

Levantamento realizado por conhecida empresa imobiliária, com mais de mil entrevistados, apontou que dois terços dos interessados na aquisição de um imóvel utilizam as chamadas “redes sociais”. Esse número cresce para mais de 70% entre os consumidores cuja idade vai dos 18 aos 34 anos. Essa é mais uma pesquisa mostrando a necessidade dos operadores imobiliários se fazerem presente no mundo digital.

A OPÇÃO DO RETROFIT

Uma operação que vem caindo no gosto dos investidores imobiliários é comprar imóveis degradados para recuperá-los. Essa técnica, conhecida como retrofit, é ainda pouco usada no Brasil, mas gera excelentes resultados. “Retrofitar” um imóvel bem localizado ou com bom potencial está sendo considerado muito mais vantajoso do que investir em imóveis prontos, cujos preços não estão deixando margem de lucro.

FREIO PUXADO

Quando fortes construtoras e incorporadoras começam a conceder grandes descontos ou a incentivar a compra dos seus imóveis com brindes polpudos, é sinal que o mercado puxou o freio. Nos últimos dias, propagandas inseridas em horários nobres de canais de televisão, abertos e fechados, assim como nos maiores jornais do País, não deixam dúvidas de que o mercado está entrando numa nova fase. Os aviões que já decolaram precisam verificar quanto de gasolina ainda há nos seus tanques.

BOM OU MAL MOMENTO?

Apesar de tudo, um estudo realizado em fevereiro pelo Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada, mostra que os brasileiros acreditam que o atual cenário econômico é favorável ao consumo de bens duráveis. Segundo o Índice de Expectativas das Famílias, 58,6% dos entrevistados afirmaram que estamos passando por um bom momento para a aquisição de imóveis, ao passo que 37,3% entendem que não. Os otimistas vivem no Sudeste (66%) e os pessimistas no Norte (64,7%).

AUMENTAM AS VENDAS VIA CONSÓRCIO

O Banco do Brasil e o Banco Itaú elevaram para R$ 700 mil o limite dos créditos dos seus consórcios imobiliários. Ambas as instituições financeiras reajustaram em mais de cem por cento os valores máximos das suas cartas, entendendo que a valorização dos imóveis nos últimos anos exigia essa adequação. No BB, o prazo máximo de um consórcio passou para 200 meses.

LEILÃO É OPÇÃO

Uma boa opção para os investidores imobiliários são os chamados leilões extrajudiciais, realizados por instituições financeiras, envolvendo imóveis retomados de mutuários inadimplentes. O procedimento de venda é semelhante ao do leilão judicial, mas com menor risco e burocracia. De qualquer modo, a análise da documentação e a prévia vistoria do imóvel pelo interessado são essenciais.

POUPANÇA REVIVE BONS TEMPOS

Cada queda da taxa Selic significa mais depósitos na caderneta de poupança e, em consequência, mais recursos para o sistema financeiro da habitação. A conta é simples: os investidores em fundos de renda fixa têm seus rendimentos atrelados à taxa de juro determinada pelo Banco Central, e são onerados com taxa de administração e Imposto de Renda; já os depositantes em poupança, seguem recebendo 6% ao ano, mais a variação da TR (cerca de 1,50% a.a.) e estão isentos de IR. Hoje há um empate técnico, mas assim que a Selic cair para 9% a.a. a poupança superará qualquer fundo.

Notas Sobre o Mercado Imobiliário – semana de 11 a 17 de março

11 de março de 2012

ALMOÇO NO CANTEIRO DE OBRAS

Aos poucos, as construtoras vão incorporando novos conceitos nos seus canteiros de obras. Uma das novidades, que tem feito o maior sucesso, é o fornecimento de almoço aos trabalhadores, de modo que os operários não precisem mais trazer a conhecida marmita de casa. Refeições balanceadas e quentes, descanso após a comida e maior interação com os colegas, fazem com que os empregados mantenham-se mais saudáveis e bem dispostos, sintam-se mais reconhecidos pelo empregador e faltem menos ao trabalho.

JK & 1 QUARTO SÃO OS PREFERIDOS

Pelo menos até 2011, cerca de 70% das pessoas que participavam de lançamentos de quitinetes e apartamentos de um dormitório na planta, eram investidores interessados na revenda ou na locação futura das unidades. A explicação está no menor preço desse tipo de economia e na maior facilidade em alugá-la. Não surpreende, assim, que do total de apartamentos vendidos no País, aproximadamente metade seja composta de JK e um quarto.

LATINOS ENRIQUECEM MIAMI

De acordo com pesquisa recente, na área central de Miami o preço médio do metro quadrado é de 4.300 dólares, contra cerca de 10.700 dólares no Rio e 9.700 em São Paulo. Não surpreende, portanto, que as vendas de imóveis residenciais naquela metrópole norte-americana, em 2011, tenha sido 46% superior às de 2010, especialmente para brasileiros. Venezuelanos e argentinos também estão na lista dos melhores clientes.

CRÉDITO PESSOAL IMOBILIÁRIO EM ALTA

A Caixa Econômica Federal informa que sua carteira de crédito pessoal com garantia imobiliária já conta com quase treze mil clientes, cujo valor médio de contratação é de R$ 130.000,00. A expectativa da CEF para 2012 é alocar R$ 5 bilhões para essa área. Esse tipo de empréstimo é destinado a pessoas físicas e tem juros baixos, a partir de 1,35% ao mês. O dinheiro pode ser utilizado pelo tomador para qualquer finalidade, desde o pagamento de dívidas até seu uso como capital de giro.

A EXAME E O CASO ENCOL

A alarmante manchete que a Exame estampou na capa de um dos seus últimos números (“Um mercado sob suspeita”), causou forte impacto negativo no meio imobiliário, principalmente em virtude da notícia ter lembrado a famosa quebra da Encol. Embora no corpo da matéria a revista não haja feito alusão a nenhum grande risco iminente aos compradores, o fato é que ela causou desconforto no mercado.

UM ANO DE AJUSTES

Para o Secovi-SP, a queda de 21,20% verificada na venda de imóveis novos residenciais (2011 sobre 2010), mostrou que ocorreu um ajuste nesse mercado em São Paulo. Em Belo Horizonte a coisa foi pior: segundo o Sinduscon de Minas Gerais, a venda desses imóveis caiu 39,91% no mesmo período. Na comparação, a capital paulista perdeu menos e ainda viu a venda de imóveis usados crescer 19% no ano passado.

NÚMEROS PREOCUPANTES

Relatório da EZTEC, uma das melhores construtoras brasileiras, traz dados preocupantes: no 1º trimestre do ano passado, 86% das unidades lançadas pela empresa foram vendidas; no 2º trimestre, 62%; no 3º trimestre, 36%, e no quarto trimestre, somente 26%. Em todo 2011, a construtora vendeu apenas 54% dos imóveis que lançou. Afinal, o mercado só trocou de marcha ou pisou no freio?

CRESCEM OS FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS

Conforme o Banco Central, o crédito disponibilizado para a aquisição da casa própria chegou a mais de R$ 205 bilhões em janeiro, alcançando 5% do Produto Interno Bruto – o que significa o triplo do que havia há cinco anos (1,50% em 2007). Mais de 90% desses recursos foram destinados a setores específicos, como o Programa Minha Casa, Minha Vida. Em fevereiro, o montante do crédito habitacional superava em 44% o que existia um ano antes, mostrando que há uma decisão governamental de prestigiar o mercado imobiliário. Cerca de 60% das compras de imóveis residenciais envolvem financiamento.

NEGÓCIO SEM COMISSÃO

A Justiça Federal do Rio Grande do Sul proibiu a cobrança de comissão de corretagem dos compradores de imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida. É uma decisão liminar, sujeita a recurso, concedida pelo juízo da 2ª Vara Federal de Pelotas. Segundo o magistrado, a cobrança de corretagem nas unidades do programa contrariaria as diretrizes do sistema, que tem nítido caráter social e busca reduzir o déficit de moradias no país.

Notas sobre o Mercado Imobiliário – semana de 04 a 10 de março

4 de março de 2012

ALTERNATIVAS À FIANÇA LOCATÍCIA

Atualmente, quatro alternativas estão à disposição dos inquilinos que não conseguem fiadores para alugar um imóvel: 1) O seguro de fiança locatícia, cujo custo médio anual está na casa dos 130% de um aluguel mensal e tem a seguradora Porto Seguro como líder de mercado; 2) O título da Sul América Capitalização, com valor correspondente ao de doze meses de aluguel (com a vantagem de não ser uma despesa, mas sim um investimento compulsório, feito de uma só vez); 3) A caução em dinheiro, cujo valor deve ser de no máximo três meses de aluguel – e que, por isso, normalmente não é aceita pelos locadores; 4) A fiança profissional, oferecida por algumas empresas especializadas, como a FianHouse, cujo custo monta cerca de um aluguel.

ALAVANCAGEM DE CAPITAL

Cada vez mais utilizadas no mercado, as sociedades de propósito específico – criação do novo Código Civil – tem viabilizado a construção de grandes empreendimentos. As incorporadoras de shoppping centers, por exemplo, vêm sendo as principais usuárias do sistema, que viabiliza a busca de recursos junto a pequenos investidores, a um custo inferior aos financiamentos bancários. Bom para ambas as partes envolvidas no negócio.

CAETANO VERSUS ODEBRECHT

Caetano Velloso arrumou um arranca-rabo com a construtora Odebrecht. O cantor e compositor baiano não aceita que a empresa batize um dos seus condomínios de luxo com o nome “Tropicália”, alegando que o termo pertence ao movimento cultural e musical surgido nos anos 60, do qual foi um dos líderes. Segundo Caetano, a ação judicial que está propondo contra a Odebrecht, não visa qualquer indenização, mas a simples proibição do uso comercial da palavra.

CONDÔMINOS DESAPARECIDOS

Conforme um levantamento realizado pela administradora paulista Lello, aproximadamente 70% dos condôminos não comparecem às assembléias gerais ordinárias ou extraordinárias convocadas pelos síndicos. Ainda de acordo com a mesma fonte, a única exceção são as reuniões onde se discutem questões relacionadas com garagens, onde o quórum é alto. È preciso lembrar que, se a convenção ou a lei não exigirem algum quorum qualificado, a decisões das assembléias, ainda que tomadas por poucos, obrigam todos os condôminos.

ALUGUÉIS COM REAJUSTE MÍNIMO

O reajuste dos aluguéis em março (para pagamento em abril), cujos contratos de locação prevêem o IGP-M como indexador, será um dos mais baixos dos últimos tempos: 3,43%. Multiplique seu aluguel atual por 1,0343 e você encontrará o valor dos próximos doze meses. Os locadores não estão nada satisfeitos.

CONSTRUTORAS E INCORPORADORAS INADIMPLENTES

No ano passado, as reclamações contra construtoras e incorporadoras aumentaram quase 60% em relação a 2010. A AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, relatou que a maior parte das queixas disse respeito a problemas com atraso nas obras, vícios ou defeitos construtivos, cobranças de taxas abusivas. Entre janeiro e dezembro, foram registradas 2.199 reclamações e 32% dos reclamantes deram entrada na justiça.

DICAS DE INVESTIMENTO

Investidores podem ter um excelente retorno de capital com aplicações no mercado imobiliário, ou garantir uma fonte de renda segura. De uma forma geral, investir em apartamentos, salas comerciais e lotes é quase sempre um bom negócio, mas no momento de escolher o imóvel para adquirir, o fundamental é estar atento a quatro fatores: o ponto, a planta, o padrão de acabamento e o preço. A aliança desses quatro itens é garantia de um ótimo negócio.

IMÓVEIS PREFERENCIAIS PARA INVESTIDORES

Uma boa parte dos mais matreiros investidores imobiliários adoram imóveis mal cuidados. O motivo é simples: se o vendedor não se preocupa com a aparência do seu bem, muito provavelmente não o valoriza ou não tem recursos para fazê-lo. Em ambos os casos, tenderá a fazer um bom desconto para pagamento à vista.

AS ROTAS DO CRESCIMENTO

Os franceses têm um ditado para indicar qual o caminho a seguir quando se quer encontrar a resposta a uma questão: “Cherchez la femme!”. No mercado imobiliário brasileiro, quem desejar saber quais os prováveis caminhos do crescimento de uma cidade, deve ficar atento às linhas de ônibus e de metrô.