13,9% EM 12 MESES Essa foi a taxa de aumento do preço do metro quadrado na cidade de São Paulo. Conforme o índice Fipe/Zap, o valor médio alcançou R$ 7.268,00/m². Os últimos dados mostram que o mercado continua forte e com leve tendência de alta, sendo a principal aposta dos investidores que estão em debandada das aplicações bancárias e das bolsas de valores.
IMÓVEIS SUPERAM JUROS Com a taxa Selic em 8,5% ao ano, o maior rendimento financeiro que um investidor de R$ 100 mil poderá obter atualmente é de 6,54% a.a. (na média). Mesmo que não retire nenhum juro durante o período, ainda assim o aplicador provavelmente perderá para a inflação ao final dos 12 meses. Já no mercado de imóveis, um investimento desse valor tende a render cerca de R$ 500,00 mensais, e com o capital se valorizando.
BAIXA NA EUROPA O preço médio dos imóveis nos 17 países onde circula o euro, caiu 2,2% no primeiro trimestre deste ano. Considerando que a maior parte desses países está convivendo com uma estagnação (alguns com recessão) econômica há mais de dois anos, a queda é irrisória. É patente que mesmo em situações desfavoráveis, o mercado imobiliário não sofre grandes baixas, ou delas se recupera rapidamente.
MENOR DÉFICIT HABITACIONAL A quantidade de brasileiros sem moradia apropriada caiu 13% entre 2007 e 2011 (de 6,5% para 5,2%). No mesmo período, o número de domicílios no País pulou de 55,9 para 61,5 milhões, ao passo que o número de famílias aumentou de 59,5 para 64,4 milhões. Uma melhor distribuição de renda e a expansão do crédito imobiliário contribuíram para essa melhoria.
HIPOTECA x ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Com a falência do sistema hipotecário, quebrado pelo Judiciário, não existe mais no Brasil nenhuma instituição creditícia que aceite financiar a compra de um imóvel sem alienação fiduciária. Isso porque, ao contrário da hipoteca, na alienação fiduciária o imóvel é registrado em nome do credor, ficando o comprador/mutuário apenas com a sua posse; em caso de inadimplência, o banco pode retomar o imóvel rapidamente, como se fosse um automóvel.
OUTLETS: A BOLA DA VEZ De acordo com o Ibope Inteligência, nos próximos seis anos serão entregues ao mercado pelo menos 33 shoppings centers no formato outlet. Eles serão construídos em regiões periféricas e em saídas de grandes cidades, para recepcionar o maior número possível de consumidores vindos de outros municípios. Deverão custar metade dos shoppings tradicionais.
JUSTIÇA GARANTE COMISSÃO Com base no artigo 725 do Código Civil de 2002, o Superior Tribunal de Justiça mudou seu posicionamento a passou a entender que o corretor de imóveis faz jus à comissão, se obteve um resultado útil ao realizar o serviço de intermediação. Assim, se as partes assinam um compromisso de compra e venda, é devida a remuneração ao corretor, ainda que posteriormente o contrato não seja implementado.
PROIBIDO ATÉ EM CASA A vida dos fumantes está ficando cada vez mais difícil. Em Nova Iorque, agora chegou a vez dos condomínios proibirem os moradores de fumarem dentro dos seus próprios apartamentos. Quem infringir a regra por três vezes, pode ser expulso do condomínio. Do jeito que a coisa vai, o próximo passo será a criação de “zonas de exclusão” para o pessoal poder puxar seu fuminho.
ECONOMIZANDO ENERGIA São muitos os aparelhos que fazem a conta de energia elétrica disparar no inverno. Condicionadores de ar, estufas, aquecedores, secadores de cabelo, chapinhas, ferros elétricos, chuveiros elétricos e torneiras elétricas disputam o título de mais gastadores – dependendo do uso que se faz de cada um. Para checar, ligue um equipamento por vez e verifique a velocidade com que gira o disco do contador de energia.
FII OU RENDA FIXA? Quem remunera melhor os investimentos financeiros: fundos de investimentos imobiliários ou fundos de renda fixa? Com base na taxa Selic em vigor, não há dúvida que são os FII, cujos rendimentos estão livres do IR. Mas, não podemos nos esquecer que os fundos imobiliários tem seus riscos, como a inadimplência de inquilinos e as vacâncias. Em muitos casos, o aluguel de um bom imóvel para um bom inquilino, acaba ganhando dos dois tipos de fundos.
REGIME DE AFETAÇÃO Tramita na Câmara dos Deputados um projeto de lei que determina que todas as incorporações imobiliárias sejam submetidas ao regime de afetação. Esse regime possibilita que, em caso de quebra do empreendedor, o patrimônio de afetação, constituído pelo terreno e demais ativos relativos à construção, seja transferido aos compradores, que se encarregarão de dar continuidade à obra.
AUMENTOU A CONFIANÇA Cresceu 5,5% no mês de maio, na comparação com abril, a confiança dos compradores de imóveis paulistanos – dado que indica boas vendas no segundo semestre. O Índice de Confiança do Comprador de Imóvel alcançou 134,6 pontos, patamar mais alto desde o mês de janeiro. Segundo a Lopes, autora da pesquisa, o melhor resultado veio do chamado segmento econômico.
CRÉDITO NAS ALTURAS O volume de financiamentos destinados à compra e à construção de imóveis alcançou R$ 9,75 bilhões em maio, um valor 54,8% superior ao do mesmo mês de 2012. Nos primeiros cinco meses de 2013, já foram liberados R$ 38,4 bilhões em mútuos habitacionais, 29,7% a mais que em 2012. Considerado o período de um ano (junho/12 a maio/13), os empréstimos já atingiram R$ 91,6 bilhões.
MAIS QUE A INFLAÇÃO Subiu 6,1% no primeiro semestre de 2013 o valor do metro quadrado dos imóveis residenciais no País. Considerando-se que a inflação medida pelo IPCA variou 3,2% no mesmo período, houve um aumento real de 2,9%. Os indicadores reforçam a solidez do mercado e rechaçam de vez a teoria da “bolha imobiliária”, que esteve em discussão durante 2012.
IMÓVEL PARA ALUGAR Outra pergunta que nunca quer calar: qual o melhor tipo de imóvel para se obter renda com locação? Evidentemente que a resposta varia de cidade para cidade, mas de um modo geral as melhores opções são lojas bem localizadas, salas pequenas e apartamentos com até dois dormitórios e garagem, todos situados em zonas com boa movimentação e servidas por transporte coletivo.
MULTIPLICADO POR 13,5 O número de imóveis financiados com recursos da poupança aumentou 13,5 vezes em apenas oito anos: em 2003 foram 36.480, contra 492.489 em 2011. A informação está contida na Pesquisa Anual da Indústria da Construção Civil, divulgado pelo IBGE (com dois anos de atraso). Não foram computados os imóveis financiados com recursos do FGTS e do SFI.
COBERTURA PAGA MENOS Em outra decisão inédita e polêmica, o Superior Tribunal de Justiça determinou que o proprietário de uma cobertura, em Minas Gerais, não precisará pagar as despesas condominiais com base na fração ideal da sua unidade. No acórdão, o STJ diz que o rateio deve ser proporcional às despesas geradas pelo apartamento. E depois dizem que a lentidão do Judiciário é causada pelo excesso de recursos….
BUTIQUES DE IMÓVEIS Está virando moda nas grandes cidades o surgimento de “imobiliárias butique”, que só operam com imóveis diferenciados, normalmente de valor mais elevado. Essas imobiliárias focam em compradores com maior poder aquisitivo, que exigem um atendimento (muito) personalizado e estão interessados somente em bons imóveis, que não necessitam sequer de um prego.
TRABALHO IMPRESCINDÍVEL A tarefa de manter um imóvel com a documentação em dia é de fundamental importância para o seu proprietário. Da averbação de uma construção, que comprova a introdução de uma acessão num terreno, até o registro de um formal de partilha, que demonstra a transferência do bem a terceiros, tudo é essencial. Quando o tempo passa e as regularizações são deixadas para trás, a dor de cabeça é certa.
NEGOCIAÇÃO DE FRAÇÕES Embora ainda seja muito pequeno, o mercado de compra e venda fracionada de unidades autônomas, para uso temporário, continua em expansão. O sistema não se confunde com o conhecido time sharing, ou tempo compartilhado, porque neste caso o adquirente nunca é o proprietário do imóvel, apenas exerce sua posse durante um certo período de tempo.
MÚTUOS LIBERADOS Com base em regras que vigoraram durante muito tempo no passado, uma boa parte das pessoas acredita que não é possível alguém contratar mais do que um financiamento habitacional. Hoje em dia, contudo, isso é válido apenas para os chamados empréstimos sociais; no âmbito do SFI, as pessoas podem contratar quantos financiamentos sua capacidade de pagamento suportar.
MÍDIA VIRTUAL A cada dia que passa, as mídias virtuais caem mais e mais nas graças do mercado imobiliário. Para quem procura, esse mundo permite pesquisas ágeis e que trazem grande volume de informação; quem oferta, tem condições de expor seus imóveis com o máximo de conteúdo, a preços módicos, e de fazer a correta mensuração das buscas – coisa impossível via meios impressos.
PORTAIS IMOBILIÁRIOS Não é à toa que os portais imobiliários estão cada vez mais à frente da concorrência. É que eles têm a capacidade de reunir em um só endereço praticamente todas as ofertas disponíveis em determinado lugar, e espaço suficiente para uma boa divulgação dos imóveis. Nas últimas pesquisas, esses portais já ficaram com a preferência de mais da metade dos consumidores.
SITE DO FEIRÃO A CEF institucionalizou o site www.feirao.caixa.gov.br, onde a põe à venda imóveis também oferecidos nos seus feirões da casa própria. O principal objetivo do novo canal é tornar a oferta permanente, a fim de que mais pessoas possam aproveitar as vantagens oferecidas pela Caixa. Os imóveis ofertados já estão avaliados e em condição de serem financiados.
RESCISÃO DA ADMINISTRAÇÃO Perguntam-me se um locador pode romper a qualquer tempo o contrato que mantém com uma imobiliária para administrar a locação do seu imóvel. O Código Civil diz que se o prestador de serviço for despedido sem justa causa, a outra parte será obrigada a pagar-lhe integralmente a remuneração vencida, mais a metade daquela que lhe caberia da data da rescisão até o fim do contrato.
MULTA ABUSIVA Várias decisões judiciais confirmam que multas superiores a 10%, cobradas de quem desiste de adquirir imóveis novos após a assinatura das promessas de compra e venda, são abusivas. Cabe às incorporadoras, portanto, deixar claro em contrato quais seriam as perdas e danos que uma desistência pode lhes causar, para poderem discutir percentual superior àqueles dez por cento.
JUROS NA PLANTA O Superior Tribunal de Justiça alterou seu posicionamento e passou a entender que pode ser contratada a cobrança de juros sobre os saldos devedores de consumidores que comprarem imóveis na planta. Anteriormente, o STJ tinha jurisprudência consolidada no sentido de que essa remuneração financeira só podia ser exigida após a entrega das chaves do imóvel.
MARKETING IMOBILIÁRIO Segundo os especialistas em marketing imobiliário, a padronização da linguagem publicitária, a falta de foco no público alvo e a incapacidade de envolverem os corretores nas campanhas, são os principais equívocos cometidos por imobiliárias, incorporadoras e construtoras ao colocarem seus imóveis à venda. Assino em baixo.
COMPRAR PARA ALUGAR A primeira regra de ouro a ser seguida por quem pretende adquirir para alugar, é escolher imóveis com boa localização. A segunda, é não colocar todos os ovos numa cesta só, ou seja, sempre que possível comprar dois em vez de um, três em vez de dois – e por aí vai. A terceira, é esquecer qualquer imóvel com despesa condominial alta, capaz de inviabilizar a locação.
INVESTIMENTO NO POPULAR Investidores do centro do País descobriram um novo nicho de mercado: os apartamentos populares. A preferência é por imóveis com bom padrão construtivo, baixo preço e localização longínqua mas promissora. A aposta é que, no médio prazo, essas unidades terão grande valorização com a expansão das cidades.
ALTERNATIVA DE INVESTIMENTO Com a redução dos juros pagos aos aplicadores, quem tem dinheiro investido em banco corre o risco de ver seu capital corroído com o passar dos meses. Hoje, o rendimento da poupança já está perdendo para a inflação. Com isso, a alternativa imobiliária volta a se apresentar como a mais vantajosa, pois enquanto no médio e no longo prazos o capital se valoriza, no curto o aluguel assegura ao investidor uma renda média de 6% a.a.
A HORA É AGORA Os economistas são unânimes em afirmar que quem pensa em comprar a casa própria, não precisa esperar. Segundo eles, o mercado continua aquecido e nada aponta para uma queda nos preços, muito menos para a formação de uma bolha imobiliária. Quem encontrar uma oferta especial ou uma construção a preço de custo, só deve recusar se a segurança do negócio for duvidosa.
VAGAS NAS ALTURAS Em praticamente todas as cidades brasileiras, os preços dos boxes alcançaram as nuvens por conta da quantidade de automóveis que chegaram às ruas. Com os estacionamentos rotativos cobrando valores altíssimos e as mensalidades competindo com aluguéis de apartamentos, alguns boxes de garagem chegam a valer o mesmo que uma quitinete nas grandes cidades.
DESPESAS DO COMPRADOR Apesar de recorrente, esse é um assunto que está sempre em pauta. E não é para menos, pois o gasto que o comprador de um imóvel tem para legalizar a aquisição é considerável e, normalmente, exigido à vista. O imposto de transmissão (ITBI), as custas com a escritura e com o registro desta no ofício imobiliário, podem chegar a salgados 5% do valor do negócio.
PORTUGAL À VENDA No último final de semana, aconteceu em São Paulo a Mostra do Imobiliário português, com mais de 1.000 imóveis em oferta, cujo valor de mercado superou um bilhão de euros. Quem adquiriu um imóvel de valor igual ou superior a 500 mil euros, levou de brinde o “Visto Gold”, que autoriza residência em Portugal e livre circulação pelo continente europeu. Sinal dos tempos.
EUA EM EXPANSÃO Ao contrário do que muitos acreditavam, a economia norte-americana já superou a crise imobiliária de 2008. No último mês de maio, a venda de moradias usadas nos EUA subiu para o nível mais alto desde novembro de 2009 (taxa anual de 5,18 milhões de unidades), fazendo com que os preços dos imóveis tivessem uma sensível elevação.
CRÉDITO EM CRESCIMENTO O volume de financiamentos destinados à aquisição e construção de imóveis alcançou R$ 8,3 bilhões em abril, registrando um crescimento de 44,3% na comparação com igual mês de 2012. Esse montante financiou a aquisição e a construções de 40,7 mil imóveis em todo o País, significando um aumento de 6,6% em relação a março e de 25% na comparação com abril do ano passado.
RICO TAMBÉM QUER A busca de crédito por parte de pessoas de alta renda também tem aumentado nos últimos tempos. Levantamento feito por uma grande imobiliária paulista, registrou que entre 2009 e 2013 houve um aumento de 686% na quantidade de financiamentos de imóveis acima de R$ 1 milhão. Considerando os valores totais negociados, o crescimento foi de 1.362% no mesmo período.
ABRIL AZUL Há nove anos não se vendia tanto imóvel novo em São Paulo no mês de abril. Em 2013, foram 3.488 unidades residenciais, representando uma alta de 73,8% em relação a abril de 2012. Considerando-se o primeiro quadrimestre deste ano, foram negociados na capital paulista 10.350 imóveis novos, significando uma alta de quase 40% frente ao mesmo período de 2012.
AMERICANA NO BRASIL A incorporadora norte-americana Related está chegando ao País com uma ambição: tornar-se uma das maiores empresas do ramo, em apenas três anos. Prevendo investimentos na ordem de um bilhão de dólares no próximo triênio, a Related terá como foco o Nordeste brasileiro. Outras companhias americanas e também europeias estão de olho no nosso mercado.
SITES MAIS ACESSADOS O blog Marketingimob apresentou a segunda edição do seu anuário com os sites mais acessados do mercado imobiliário brasileiro. Entre as construtoras e imobiliárias, os dez primeiros classificados foram os seguintes: MRV, Lopes, Tecnisa, PDG, Rossi, Brasil Brokers, Cyrela, Gafisa, Living e Tenda. Um dado curioso: quase 10% do tráfego da MRV tem origem em propaganda em display.
MERCADO NO FACEBOOK Ainda de acordo com o blog Marketingimob, os maiores grupos existentes no Facebook, que compartilham conteúdo relevante sobre o mercado imobiliário brasileiro, são os seguintes: Imóveis e Parcerias (7.037 membros); Real Estate (3.990); Mercado Imobiliário (3.459); Inteligência Imobiliária (3.214), e Corretores Imobiliário Brasileiros (3.014 membros).
DICAS DE AVALIAÇÃO Aqui vão três. Os imóveis comerciais localizados no sentido centro-bairro tendem a custar mais, porque é ao voltar para casa que as pessoas compram as mercadorias de que necessitam. Os imóveis situados em ruas principais são valorizados devido à facilidade de locomoção. Os imóveis posicionados em esquinas tem preços mais caros por permitirem uma visão mais ampla dos moradores.
UM NOVO ÍNDICE Parceria formalizada entre a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas e a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, permitirá a criação de um novo índice de preços médios dos imóveis paulistanos. O uso desse índice dependerá do mercado aceitar ou não a veracidade das informações prestadas por vendedores e compradores em contratos e escrituras.
REGISTROS ON LINE A mesma lei que criou o Programa Minha Casa, Minha Vida (11.977/2009), também determina que até julho de 2014 todos os ofícios imobiliários devem estar disponíveis na internet. O sistema permitirá, entre outras coisas, o registro eletrônico, a solicitação de certidões e a visualização das matrículas dos imóveis, facilitando a vida dos brasileiros.
A CLASSE “C” IRÁ ÀS COMPRAS Cerca de 37% dos brasileiros que integram a classe C, também chamada de “a nova classe média” , querem comprar a casa própria dentro de um ano. Esse percentual sobe para 42% entre as pessoas com idade entre 35 e 44 anos. Segundo as pesquisas, uma das prioridades atuais da classe C é morar bem, pagando preços que não ultrapassem R$ 300 mil.
REDUÇÃO DE PRAZO OU DE PRESTAÇÃO? Sempre que um mutuário quiser amortizar seu financiamento habitacional (inclusive com o uso do FGTS), recomenda-se que prefira reduzir o prazo ao invés da prestação. Isso porque, como os juros são cobrados sobre o saldo da dívida, quanto menor o tempo, menores os juros. Ademais, antecipando o prazo, o devedor também reduzirá os gastos com seguros e taxa de serviços.
VALORIZAÇÃO DA PERIFERIA Na média, em todo o País, os bairros que mais se valorizaram foram os mais afastados dos centros das grandes cidades. Isso se explica pelo expressivo aumento dos preços dos terrenos localizados em regiões nobres, fazendo com que construtoras, incorporadoras e mesmo investidores começassem a buscar opções menos custosas nas periferias.
RECORDE DE FINANCIAMENTOS Só nos primeiros cinco meses de 2013, a Caixa Econômica Federal contratou R$ 51,2 bilhões através da sua carteira de crédito imobiliário – uma alta de quase 40% em relação a igual período de 2012. Daquele total, R$ 31 bilhões destinaram-se à aquisição de imóveis prontos (novos e usados) e R$ 20,2 bilhões ao financiamento para produção de empreendimentos habitacionais.
EX-AUTORIDADES NO MERCADO O ex-presidente Fernando Henrique Cardoso e dois dos seus ex-ministros, Pedro Parente e Celso Lafer, mais sete outras pessoas, resolveram constituir um grupo de investimentos cujo objetivo será construir imóveis. Segundo FHC, a ideia surgiu porque os rendimentos financeiros são muito baixos. Se alguém tinha alguma dúvida sobre o mercado imobiliário, aí está a resposta.
INVESTIDORES SATISFEITOS Conforme o Índice FipeZap Ampliado, o preço médio dos imóveis residenciais subiu 4,9% em todo o País, em 2013, alcançando R$ 6.748,00 o metro quadrado no mês de maio. No acumulado dos últimos 12 meses, a elevação foi de 14,1%. Com uma alta superior a 1% ao mês (afora aluguéis), os investidores imobiliários não têm do que se queixar.
JURO NO PÉ É LEGAL O Superior Tribunal de Justiça alterou seu entendimento quanto à possibilidade de serem cobrados juros dos compradores de imóveis em construção, ainda antes da entrega das chaves. De acordo com a atual posição do STJ, como o incorporador está bancando o capital necessário ao andamento das obras – o que seria responsabilidade do adquirente -, é legal a cobrança do chamado juro no pé.
DEVOLUÇÃO DE PAGAMENTOS Algumas incorporadoras ainda estipulam em contrato que, no caso de rescisão da promessa de compra e venda por culpa do adquirente, os valores recebidos por conta do preço serão devolvidos somente depois de terminadas as obras. Trata-se, entretanto, de cláusula ilegal, já que a empresa está obrigada a devolver imediatamente tais valores, descontadas as penalidades pactuadas.
ANEXOS AOS CONTRATOS Embora muitos contratantes não saibam, os instrumentos de compra e venda de imóveis na planta têm sempre dois anexos: o memorial descritivo da obra, arquivado no registro imobiliário, e sua publicidade, mesmo que não ostensiva. Isso em virtude da Lei das Incorporações e do Código de Defesa do Consumidor, que vinculam o memorial e a publicidade ao negócio entabulado.
FINANCIAMENTO DOS USADOS O crescimento do crédito em São Paulo, destinado à aquisição de imóveis usados, foi mapeado pela Lello. Em 2009, segundo o levantamento, 36% desses imóveis foram vendidos com financiamentos; em 2010, esse percentual subiu para 39%; em 2011, saltou para 45%, e em 2012 manteve-se nos 45%. Já no primeiro trimestre de 2013, verificou-se um novo aumento, para 58%.
MULTA VIROU LEI A Assembléia Legislativa do Rio de Janeiro, promulgou lei estabelecendo que as empresas construtoras e incorporadoras deverão pagar uma multa de 2%, mais 0,50% por mês de atraso na entrega de imóveis alienados na planta ou em construção, ambas calculadas sobre o valor total do contrato de promessa de compra e venda. A norma é válida apenas para os consumidores cariocas.
RENEGOCIAÇÃO DE MÚTUOS Apesar da jurisprudência não ser pacífica quanto ao tema, a Lei Federal nº 8.692, de 1993, garante aos mutuários do Sistema Financeiro da Habitação o direito de postular a renegociação dos seus débitos, quando o valor da prestação superar o comprometimento de renda inicialmente contratado (que em nenhuma hipótese pode superar 30% dos rendimentos do comprador).
PORCENTUAL ABUSIVO Várias decisões judiciais confirmam que multas superiores a 10%, cobradas de quem desiste de adquirir um imóvel após a assinatura da promessa de compra e venda, são abusivas. Como em muitas situações tal percentual é insuficiente para cobrir os prejuízos, cabe aos vendedores deixar claro nos contratos o que poderá ser cobrado em caso de desistência do comprador.
MANUTENÇÃO PREDIAL É compreensível que as pessoas tentem evitar despesas. Todavia, em se tratando de imóveis, é bom não confundir gasto com investimento. Segundo a Lei de Sitter, cada centavo (mal) poupado na manutenção de um imóvel, precisará ser multiplicado por cinco dentro de um ano, e assim sucessivamente, numa progressão exponencial.
IMÓVEIS PROBLEMÁTICOS Como se sabe, não é aconselhável alguém adquirir imóvel com algum tipo de restrição lançada na sua matrícula. Porém, além disso, débitos com a Fazenda Pública, com despesas condominiais e com credores em geral – especialmente previdenciários e trabalhistas –, também são fantasmas que precisam ser exorcizados pelos compradores, mesmo quando não lançados na matrícula.
NEGÓCIOS NAS REDES Nos últimos tempos, não é mais possível se dissociar marketing imobiliário digital de redes sociais, especialmente Facebook e Twitter. No entanto, muita gente ainda se pergunta – e com razão – se o tempo gasto com amigos on line e com seguidores é recompensado financeiramente. A resposta é sim, desde que essas ferramentas não sejam vistas apenas como um quadro de anúncios.
80% DE AUMENTO De acordo com dados do Cofeci, atualmente existem 285 mil corretores de imóveis registrados nos conselhos estaduais, em todo o País – o que representa um aumento de 80% em apenas cinco anos. Grande parte desses novatos tem entre 25 e 45 anos, quase metade possui curso superior e cerca de dois terços são homens. Claro que não foram contabilizados os corretores “informais”.
COMO SE DESTACAR Parece complicado, mas não é. Como em qualquer atividade liberal, um corretor de imóveis somente ganhará prestígio (e clientes) na medida em que atuar de acordo com o que dele esperam as outras pessoas. E o que elas esperam? Basicamente, que seja um profissional conhecedor do mercado imobiliário, com capacidade de negociação e que sabe o que faz.
VENDAS ILEGAIS A Caixa Econômica Federal e a Polícia Federal já estão investigando a venda ilegal de imóveis financiados pelo Programa Minha Casa, Minha Vida. Este tipo de imóvel só pode ser vendido ou alugado passados dez anos da assinatura do contrato de financiamento; antes disso, só se o proprietário quitar o empréstimo e devolver integralmente o valor do subsídio recebido do governo.
OITO CÔMODOS EM 39 M² Empresário americano desenvolveu um projeto que faz caber oito tipos de cômodos em um apartamento com meros 39 m² de área. Detrás da ideia, estão cortinas e paredes retráteis, que possibilitam a transformação de um espaço em outro: sala de jantar em dois dormitórios, sala de estar em escritório etc. É evidente que móveis embutidos e alta tecnologia também estão presentes.
CONTRATAÇÃO LIBERADA Até pouco tempo atrás, não era possível a uma mesma pessoa contratar mais do que um mútuo habitacional. Hoje em dia, porém, essa vedação é válida apenas para os chamados financiamentos sociais, que tem juros menores, prazos maiores e até subsídios especiais; no Sistema de Financiamento Imobiliário, as pessoas podem contratar quantos empréstimos sua capacidade de pagamento suportar.
VENDAS NAS REDES Segundo o blog Marketing Imobiliário, é possível, sim, anunciar e vender imóveis através das chamadas redes sociais. Antes, contudo, o corretor deverá construir um bom perfil, estudar o perfil dos seus prospects, publicar vídeos e apresentações suas no You Tube e no Slideshare, postar conteúdos relativos ao mercado imobiliário e liberar as mídias sociais em seu escritório.
300% DE CRESCIMENTO Nos últimos cinco anos, triplicou a busca de imóveis através da internet. De acordo com o ImovelWeb, a cada mês cerca de oito milhões de pessoas, em todo o País, acessam sites ligados ao setor, e a quase totalidade dos interessados em adquirir ou locar um imóvel, em algum momento utiliza os serviços de busca dos portais e sites imobiliários.
INTERNET GANHA DA TV Estudo realizado pela Interactive Advertising Bureau – IAB Brasil, em parceira com a ComScore, concluiu que 88% dos brasileiros consideram a internet como a mídia mais importante, superando a televisão, rádios, revistas e jornais. Conforme a pesquisa, 40% dos entrevistados passam pelo menos duas horas por dia navegando em computadores, smartphones e tablets, enquanto apenas 27% ficam o mesmo tempo em frente à televisão.
CARTÓRIOS VIRTUAIS Finalmente, depois de muito debate, a Associação dos Registradores do Estado de São Paulo, em parceria com o Tribunal de Justiça paulista, lançou um portal que integrará os cartórios de registros de imóveis do estado em uma única plataforma. O site permitirá que os interessados solicitem serviços pela internet, como registros, certidões, buscas e visualização de matrículas.
QR CODE GANHA ESPAÇO O Quick Response Code (Código de Resposta Rápida), mais conhecido pela abreviatura QRCode, já visto em algumas placas e anúncios imobiliários, começa a ganhar força e espaço no mercado. Funcionando como uma espécie de código de barras, o QRCode permite que um celular ou um tablet o “leia”, ato que faz abrir no aparelho fotos, filmes e outros informes sobre um imóvel.
PROTEÇÃO CONTRA QUEBRA O Conselho Monetário Nacional acaba de aprovar o aumento da garantia para correntistas e investidores, em caso de quebra de uma instituição financeira. O valor anterior, de R$ 70 mil foi elevado para R$ 250 mil, válido por CPF e por instituição. Além da conta corrente, também ficam protegidas as cadernetas de poupança, as letras imobiliárias, as letras de crédito do agronegócio e os CDB.
NOVOS EM ALTA Na comparação com o primeiro trimestre de 2012, o deste ano foi ótimo para o mercado imobiliário na capital paulista, com uma alta superior a 27% nas vendas de imóveis novos. Quando comparado apenas o mês de março, os percentuais ficam ainda melhores: alta de 83,90% nas vendas e de 80,35% no número de lançamentos. Os dados são do Secovi-SP.
MAIS FINANCIAMENTOS Os empréstimos destinados à aquisição e à construção de imóveis, apenas com recursos das cadernetas de poupança, superaram os R$ 20 bilhões no primeiro trimestre de 2013 – um crescimento de quase 16% em relação ao mesmo período do ano passado. Nos últimos doze meses (até março), os financiamentos montaram a R$ 85,5 bilhões.
CRÉDITO IMOBILIÁRIO Não há duvida que o volume dos empréstimos imobiliários no Brasil, atualmente na casa dos 6,5% do Produto Interno Bruto (PIB), ainda pode crescer muito. Basta olhar os maiores mercados latino-americanos, México e Chile, onde tal relação é de 11% e 15%, respectivamente. Recursos não faltarão, já que o FGTS é fonte inesgotável e a poupança continua bombando.
POUCAS QUEIXAS O telefone gratuito da Caixa Econômica Federal, que recebe reclamações sobre imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida, contabilizou até agora menos de 8.000 queixas. Um número muito pequeno, comparado com o universo de financiamentos já contratados pelo PMCMV. Supõe-se que a grande maioria dos mutuários prejudicados não deve reclamar.
COMPRADORES EXIGENTES Cada vez mais exigente, a nova classe média aceita receber apartamentos com áreas privativas menores, desde que os empreendimentos ofereçam bons espaços de lazer condominiais. Por conta disso, salão de festas equipado, academia, quadra poli-esportiva, parque, piscina, churrasqueiras, entre tantas outras alternativas, são hoje determinantes na hora de se fechar um negócio.
IDADE PARA FIANÇA Apesar de não existir lei proibindo pessoas idosas de prestarem fiança em contrato de locação, tampouco há alguma norma impedindo o locador de estabelecer critérios próprios para a aceitação de fiadores. Assim, da mesma forma que alguém sem bens ou renda pode ser rejeitado como fiador, uma pessoa com determinada idade também o pode.
PRAZO DE VENDA Segundo os especialistas, o tempo necessário à venda de um imóvel usado varia de três a seis meses. Portanto, se a transação foi fechada antes desse prazo, é bem possível que o preço estivesse abaixo do valor de mercado; se o negócio foi fechado passados mais de seis meses, vale o raciocínio contrário. Evidentemente que essas estimativas não se aplicam a todos os locais.
OFERTA RESISTÍVEL Imóveis oferecidos ao mercado há mais de um ano, sem resultado, devem ter suas ofertas repensadas. É preciso avaliar-se, principalmente, se a publicidade está sendo efetiva – e corretamente disponibilizada na internet – e se o imóvel está apresentável aos olhos dos interessados. Qualquer falha em um desses dois motores e a venda estará prejudicada.
A FORÇA DA INTERNET Pesquisa do Ibope apontou que ao menos metade das pessoas que adquiriram imóveis, utilizaram a internet como principal mecanismo de decisão. Ofertas publicadas no meio virtual por imobiliárias e corretores, e anúncios de construtoras em portais imobiliários, foram as principais fontes usadas pelos compradores na hora de escolherem seus novos imóveis.
BOM PARA FINANCIAR Juros que em muitos casos não chegam a 6% ao ano, correção monetária sob controle, prazos que alcançam 35 anos, crédito de até 100% do preço do imóvel são vantagens que fazem o atual momento ser um dos melhores, em toda a história, para a contratação de um financiamento imobiliário. Evidentemente que o pretendente deve ter uma fonte de renda estável e de longo prazo.
VENDA DE GARAGENS Prossegue a discussão sobre a lei que dispõe que abrigos para veículos, com matrícula individual nos Registros Imobiliários, não podem ser alienados ou alugados para pessoas estranhas aos condomínios onde se situam. Como se tratam de unidades autônomas (como um apartamento, por exemplo), a norma estaria ferindo o direito de propriedade garantido pela Constituição Federal.
INSPEÇÃO EM IMÓVEIS Nós não temos, ainda, uma prática conhecida em vários outros paises, chamada de “inspeção”, que ocorre logo após um interessado fazer uma oferta de compra aceita por um vendedor. A inspeção, realizada por profissionais habilitados, destina-se a verificar o estado geral de um imóvel e a existência de eventuais problemas construtivos, com a apuração do custo dos consertos.
QUALIFICAÇÃO PROFISSIONAL No último triênio, milhares de pessoas passaram a exercer a corretagem de imóveis, em muitos casos sem a necessária qualificação profissional, atraídas apenas pela expectativa de bons ganhos. Ganhar bem nesse mercado, porém, exige estudo, perseverança e raciocínio lógico, além de aperfeiçoamento continuado – coisas nas quais uma boa parte não acredita.
INSEGURANÇA JURÍDICA Como o Judiciário tornou-se incapaz de dar uma resposta efetiva às demandas da sociedade, passamos, praticamente, a viver sem um dos pilares do estado democrático de direito. No mercado imobiliário, assim como nos demais, essa insegurança jurídica tem como resultado a elevação dos preços e a resistência de muitas empresas, nacionais e estrangeiras, a investir mais no Brasil.
PORTABILIDADE IMOBILIÁRIA O governo continua analisando quais regras deverão reger a portabilidade nos financiamentos de imóveis. Apesar de, em tese, os mutuários poderem transferir suas dívidas de um banco para outro, que ofereça juros menores, desde setembro de 2006, a portabilidade não chegou, de fato, ao mercado imobiliário, já que os custos atuais dessa transferência são impraticáveis.
INTERNET NA VICE-LIDERANÇA O setor publicitário estima que, até 2015, a internet deverá absorver um significativo porcentual de toda a verba destinada à propaganda no mundo, perdendo apenas para a televisão. O maior crescimento ocorrerá na área imobiliária, com destaque para os portais de divulgação coletiva de imóveis. Os integrantes do BRIC terão as maiores altas em publicidade on line.
BANCO IMOBILIÁRIO Quem, dentre os mais velhos, nunca brincou de Banco Imobiliário? Pois a Estrela, fabricante do jogo no Brasil, lançou uma nova versão do seu famoso produto, agora comercializado no formato digital, em parceria com uma grande instituição financeira. Qualquer local do planeta que esteja disponível no sistema de GPS, poderá agora ser “negociado” no jogo.
E-MAIL MARKETING PRODUTIVO O pessoal que trabalha com marketing eletrônico dá três dicas fundamentais para aqueles que gostam de fazer a divulgação dos seus imóveis por e-mail: nunca subestimar a importância das palavras que devem aparecer em “assunto”, segmentar o máximo possível as listas de destinatários e produzir um tipo de mensagem para cada um desses grupos.
