CONVENÇÃO É LEITURA OBRIGATÓRIA Embora seja de importância vital para o dia a dia futuro do adquirente, ainda é comum as pessoas comprarem apartamentos sem ao menos passar os olhos pela convenção do condomínio do edifício, preocupando-se apenas com o teor das escrituras ou dos contratos de promessa de compra e venda. Como é na convenção que estão regulados todos os direitos e deveres dos condôminos, inclusive a forma de rateio das despesas comunitárias, adquirir um imóvel sem antes lê-la pode trazer surpresas desagradáveis ao novo proprietário.
POPULARES EM BAIXA Após terem feito a alegria de muitas construtoras nos últimos três anos, os chamados imóveis populares, principalmente aqueles enquadrados no Programa Minha Casa, Minha Vida, começam a causar preocupação. Embora todo mundo soubesse deles, parece que os riscos inerentes a esse tipo de obra – rentabilidade reduzida, responsabilidade civil duradoura, mercado oscilante etc. – não foram levados na devida conta.
POPULARES EM ALTA Uma preocupação é o crescente estoque de imóveis populares em poder das construtoras, resultado do ainda baixo poder aquisitivo das classes D e E, da dificuldade dos consumidores dessas classes fazerem a comprovação da renda mínima exigida e da inadimplência de uma boa parte dos potenciais compradores, que devido a “negativação” dos seus nomes ficam impedidos de tomar financiamentos habitacionais.
CAMPEONATO DE VALORIZAÇÃO Brasil e Índia tiveram a duvidosa honra de ganhar o campeonato mundial de valorização imobiliária, entre janeiro e março de 2012. Em levantamento realizado pela Global Property Guide, empresa internacional de pesquisas, os dois integrantes do BRIC ficaram à frente de outros trinta e quatro países pesquisados. Nossos imóveis teriam se tornado, em média, 20% mais caros.
JUROS NA PLANTA Reviravolta nos tribunais: o Judiciário passou a entender que pode ser contratada a cobrança de juros sobre os saldos devedores de consumidores que comprarem imóveis na planta. Anteriormente, o Superior Tribunal de Justiça tinha jurisprudência consolidada no sentido de que essa remuneração financeira só podia ser exigida após a entrega das chaves do imóvel. Ruim para os compradores, bom para as incorporadoras.
MUTUÁRIOS CONTENTES A Associação Brasileira dos Mutuários de Habitação conseguiu que o Tribunal Regional Federal da 1ª Região (Brasília) julgasse favoravelmente aos seus filiados um pedido de quitação de resíduos de financiamentos imobiliários celebrados até o ano de 1987. Para aquele TRF, a responsabilidade pelo pagamento desses resíduos deve ser atribuída ao Fundo de Compensação de Variações Salariais. A Caixa Econômica Federal, ré na ação, deverá recorrer ao STJ para tentar reverter a decisão.
CRESCE A VENDA DOS NOVOS Levantamento divulgado pelo SECOVI-SP mostra que no primeiro quadrimestre do ano o número de imóveis residenciais novos vendidos na capital paulista aumentou 12,5%, comparativamente com o mesmo período de 2011. Em reais, o crescimento foi menor, de aproximadamente 7%. Os imóveis com dois e três dormitórios foram os mais negociados, alcançando 85% do total das transações.
OS USADOS ACOMPANHAM Já o CRECI-SP informou que as vendas de imóveis residenciais usados aumentaram 14,9% no primeiro trimestre do ano, com os apartamentos disparando na preferência dos compradores (78%). Acompanhando o bom momento do mercado paulistano, os preços desses usados também subiram acentuadamente, emplacando 14,5% em três meses. Até as locações residenciais se deram bem, com um crescimento de expressivos 13,8%.
E SÃO PAULO SURPREENDE Com a economia brasileira em franco processo de desaceleração, o crescimento das vendas de imóveis novos e usados no mercado paulista de residências chega a surpreender. Mais ainda se considerarmos que cerca de dois terços dos negócios se concentraram em imóveis de valor superior a R$ 200 mil. Aparentemente, os paulistanos estão mais otimistas do que o restante da nossa população.
BARBADAS NA PLANTA Volta e meia, ressurge a clássica pergunta: dá para comprar imóvel na planta “de barbada”? A resposta é: em transações seguras, muito dificilmente. Portanto, qualquer comprador, diante de um preço barato, antes de mais nada precisa verificar a idoneidade da incorporadora e sua atual situação financeira. Apesar de informações positivas sobre a empresa não excluírem completamente os riscos do negócio, reduzem de forma significativa a possibilidade do imóvel não ser entregue futuramente conforme o prometido.
NICHOS DE MERCADO Com a acomodação do mercado e o acirramento da concorrência, as imobiliárias estão procurando nichos específicos de atuação. Em São Paulo, já há empresas focadas somente em imóveis dotados de grande estilo ou alta sofisticação. Para serem classificados numa ou noutra categoria, conta-se desde uma vista privilegiada até uma localização descolada. Como o público-alvo para esses imóveis é o de alta renda, algumas imobiliárias estão apenas no mundo virtual.
A CRISE EUROPÉIA É consenso que, quando estamos diante de um quadro com muitas notícias ruins, adiamos nossas decisões; se, ao contrário, o panorama geral é bom, tendemos a tomar decisões. Mais por conta dessa conduta eminentemente humana do que por alguma afetação econômica direta, a crise que mexe com vários países da zona do Euro tem contribuído para o desaquecimento do mercado imobiliário brasileiro, em especial aquele voltado para a classe média.
PRESTAÇÕES MAIS BAIXAS, MAIS FINANCIAMENTOS A mais recente redução dos juros e o aumento do prazo dos empréstimos habitacionais, certamente trarão para o mercado outra leva de novos consumidores da classe média baixa. Isso porque, como os mútuos terão encargos menores e poderão ser divididos por um maior número de prestações, os valores das parcelas se reduzirão; em consequência, muitas famílias que antes não podiam comprar um imóvel financiado, por terem renda incompatível com a prestação, ficarão aptas a sonhar com a casa própria.
PRESTAÇÕES MENORES, MÚTUOS MAIORES Mesmo a pessoa que não tinha problemas com a comprovação de renda, saiu beneficiada pelas novas medidas governamentais. Agora, ela pode se candidatar a um financiamento maior, para adquirir um imóvel melhor, sem mexer no valor da prestação, já que o juro caiu e o prazo subiu. Dependendo do tipo de empréstimo a ser contratado, estima-se que o mutuário possa aumentar seu poder de compra de 10% a 15%.
VALORIZAÇÃO EM QUEDA Em maio, segundo o índice FIPE/Zap, o preço do metro quadrado dos imóveis situados em 7 regiões do País subiu 0,90% – o menor crescimento nos últimos dezoito meses. O preço mais caro foi apurado na cidade do Rio de Janeiro: cerca de R$ 10.500,00/m² para imóveis com 4 dormitórios (ou maiores). Ainda de acordo com o FIPE/Zap, a alta no preço dos imóveis entrou em processo de desaceleração.
RETROCESSO NA CONFIANÇA Comparando-se o trimestre março/abril/maio de 2011 com o mesmo período de 2012, o Índice de Confiança da Construção, levantado pela Fundação Getulio Vargas, em parceria com o Banco Central, recuou 7,8%. Como diz o nome, o índice mede a confiança dos empresários do setor da construção. Como a demanda esperada para os meses de junho, julho e agosto foi o fator que mais contribuiu para a baixa, pode-se esperar um arrefecimento maior do mercado, pelo menos no curto prazo.
PORTAIS IMOBILIÁRIOS Os chamados portais imobiliários – grandes sites que reúnem anúncios de diversos corretores, imobiliárias, construtoras e incorporadoras – estão cada vez mais à frente da concorrência. E não poderia ser de outro modo, já que o mundo on line é realmente insuperável quando se trata de dar visibilidade a imóveis, disponibilizando espaço ilimitado para textos e fotos (isso sem falar em filmes, 3D, realidade aumentada etc). Nas últimas pesquisas, esses portais ficaram com a preferência de mais da metade dos consumidores, superando de longe os sites das empresas e os classificados de jornais.
DESCONTOS NAS CUSTAS Apesar de estar em vigor há quase quarenta anos, a Lei nº 6.015/73 ainda é pouco conhecida dos brasileiros. Por ela, toda pessoa que escriturar e registrar o seu primeiro imóvel residencial, adquirido com recursos do Sistema Financeiro da Habitação, tem direito a um desconto de 50% sobre as custas cobradas pelos tabelionatos e cartórios de registro de imóveis. Como os tabeliães e registradores não tem como saber quem faz jus ao desconto, o próprio comprador deve solicitá-lo antes de efetuar o pagamento.
DESAQUECIMENTO REAL Não está funcionando mais a política de aquecer a economia só na base do consumo: apenas nos últimos 5 anos, a taxa de crescimento do consumo das famílias caiu para menos da metade. Acrescente-se a esse indicador um PIB de meros 0,8% (1º trimestre de 2012), uma alta taxa de inadimplência e o endividamento generalizado da população, e teremos uma ideia do esgotamento desse projeto econômico. Uma lembrança: imóvel não é consumo, é investimento.
VAI SOBRAR MÃO-DE-OBRA Depois de três anos de forte crescimento, a construção civil começa a desacelerar, segundo todos os indicadores disponíveis. Caiu de modo significativo o número de lançamentos e, junto com eles, as vendas de imóveis na planta. Mesmo os imóveis prontos, novos e usados, estão enfrentando retração, apesar dos bancos terem aberto os cofres para empréstimos ao setor. Muito provavelmente, lá pelo final do ano já deverá sobrar mão-de-obra no mercado.
REDES SOCIAIS GERAM NEGÓCIOS? Nos últimos tempos, não é mais possível se dissociar marketing imobiliário digital de redes sociais, especialmente Facebook e Twitter. No entanto, muita gente ainda se pergunta – e com razão – se o tempo gasto com amigos on line e com seguidores é recompensado financeiramente. A resposta é sim, desde que essas ferramentas não sejam vistas apenas como um quadro de anúncios ou como um espaço de autopromoção. O segredo está na interação inteligente.
CONSÓRCIOS PERDEM CLIENTELA Quem quer ou precisa adquirir um imóvel logo, não pode nem ouvir falar em lance ou sorteio; para esses (a maioria absoluta), a opção é o financiamento. Verdade que os consórcios imobiliários chegaram a ensaiar uma reação em 2011, mas de janeiro a abril deste ano sofreram uma retração superior a 6%. Com os juros em queda acelerada, deverão perder ainda mais clientes, que estão se transferindo para os mútuos habitacionais. A recuperação, se vier, precisará passar pela redução da taxa de administração.
MANUTENÇÃO PREDIAL É compreensível que nesses tempos bicudos, as pessoas evitem despesas. Todavia, em se tratando de imóveis, muitas vezes é bom não confundir gasto com investimento. Segundo a Lei de Sitter, cada centavo (mal) poupado na manutenção de um imóvel, precisará será multiplicado por cinco dentro de um ano, e assim sucessivamente, numa progressão exponencial. Desta forma, seja em uma casa ou num condomínio, é econômico dar solução imediata a problemas que apareçam.
FEIRÕES VÃO VIRAR SITE Está programado para este mês o lançamento, pela CEF, de um site contendo ofertas imobiliárias de empresas parceiras, que funcionará como se fosse um feirão permanente. No segundo semestre, o site também disponibilizará um espaço através do qual os clientes da Caixa poderão enviar a documentação necessária à análise de pedido de financiamento habitacional e lá mesmo receber a resposta a sua pretensão.
MULHERES SERÃO MAIORIA EM 2018 De acordo com levantamento efetuado pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis, por volta de 2018 as mulheres serão maioria na profissão – atividade até hoje dominada pelos homens. Em 1995, o sexo feminino detinha somente 8,3% do mercado; dez anos depois, essa fatia pulou para 21%, e hoje já alcança dois terços. O maior percentual de corretoras é encontrado na região Norte / Nordeste, onde a participação das mulheres chega a 40%.
BB CORTA JUROS O Banco do Brasil, quinto maior operador de financiamentos imobiliários do País, entrou de novo na onda dos juros baixos. A partir de hoje, a taxa que antes era de 10% ao ano (mais TR), foi reduzida para 8,9% a.a. para todos os clientes do banco, em financiamentos habitacionais de até R$ 500 mil. Se o mutuário pagar as prestações pontualmente, essa taxa ficará reduzida a 8,4%; e se o cliente receber o seu salário via BB, a taxa cairá ainda mais, para 7,9% ao ano. O crédito imobiliário vale para imóveis residenciais, novos ou usados, e alcança até 90% do valor do imóvel.
MAIOR RIGOR COM IMÓVEIS NOVOS O Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço avisou que, a partir de julho, a liberação de recursos do FGTS para financiar imóveis novos, só ocorrerá após comprovada a regularidade da situação dos trabalhadores na construção e a qualidade dos materiais e dos fornecedores. Os interessados na aquisição de imóveis novos deverão levar à CEF o memorial descritivo da obra, para análise prévia. A idéia é excluir desse mercado empresas consideradas inidôneas.
IMÓVEIS COMERCIAIS “CLASSE A” ESTÃO EM ALTA Em praticamente todas as capitais brasileiras, o preço do metro quadrado para locação de imóveis comerciais de alto padrão subiu bem acima da inflação. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, por exemplo, o preço médio ultrapassou R$ 120,00/m², representando uma forte alta em relação a 2011. Dependendo da região da cidade, o mesmo espaço chega a bater no teto de R$ 200,00/m² – e não faltam inquilinos.
… E TEM MAIOR VALORIZAÇÃO O aumento da demanda para locação, a elevação dos níveis dos financiamentos, a queda dos juros e o crescimento da renda da classe média, que busca nesses bens uma complementação à aposentadoria, vão favorecer os imóveis comerciais, que daqui para frente deverão ter uma maior valorização. Outros fatores que devem beneficiar esse tipo de imóvel são a estabilidade do real e o crescimento do mercado imobiliário brasileiro.
CMN APERTA O CONTROLE O Conselho Monetário Nacional acabou de anunciar a criação de um novo cadastro, capaz de dar mais confiabilidade ao sistema financeiro e, de quebra, ajudar o Leão a controlar melhor os contribuintes. Quando o sistema entrar em operação, os bancos ficarão obrigados a informar ao Banco Central todas as transações envolvendo empréstimos cuja garantia seja um imóvel (ou um automóvel). A ideia é formar um sistema nacional que permita aos agentes financeiros identificar imediatamente quais bens já foram onerados uma vez.
A LEI DO CRECI MINEIRO O Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais distribuiu um paper na internet com o título “Quem comercializa imóveis com contrato de exclusividade vende mais rápido”. À certa altura, diz o texto que “o contrato de exclusividade é Lei”, baseando-se no art. 1º da Resolução-Cofeci nº 458/95. Sem entrar no mérito da discussão acerca do interesse dos corretores em manter ou não o regime de exclusividade, o fato é que o CRECI mineiro equivoca-se ao chamar de lei uma mera resolução, que inclusive já foi considerada inválida pela Justiça Federal em vários estados do País.
MULTA DE 20% É ABUSIVA Várias decisões judiciais confirmam que multas superiores a 10%, cobradas de consumidores que acabaram desistindo de adquirir imóveis de construtoras e incorporadoras, após a assinatura das promessas de compra e venda, são abusivas. Como é evidente que em muitas situações tal percentual é insuficiente para cobrir os prejuízos da fornecedora (cerca de metade é gasto apenas com comissão de corretagem), cabe às vendedoras deixar claro em seus contratos o que poderá ser cobrado em caso de desistência do comprador, afora aquela multa.
CAUTELA COM OS IMÓVEIS-PROBLEMA Não importa se o imóvel é para morar, alugar ou revender, as precauções que os compradores precisam tomar são sempre as mesmas. Em raras hipóteses é aconselhável alguém negociar imóvel com algum tipo de restrição lançada em sua matrícula. Débitos com a Fazenda municipal, com despesas condominiais e com credores em geral – especialmente os fiscais, previdenciários e trabalhistas – também são fantasmas que precisam ser rapidamente exorcizados pelos adquirentes. Grandes investimentos exigem cautela.
MAIOR CUIDADO NOS FEIRÕES Os números tem contradito os bons resultados anunciados pela Caixa Econômica Federal nos leilões realizados durante o mês de maio em todo o Brasil. A realidade é que o consumidor, de uma forma geral, tem se mostrado mais cauteloso na hora de comprar um imóvel ou contratar um financiamento habitacional num final de semana, quando não tem a possibilidade de conferir as informações que lhe foram dadas em um feirão. Sinal de maturidade, pois colocar em jogo altas somas exige muita investigação e reflexão.
COMO SE DESTACAR NO MERCADO Parece complicado, mas não é. Como em qualquer atividade liberal, um corretor de imóveis somente ganhará prestígio (e clientes) na medida em que atuar de acordo com o que dele esperam as outras pessoas. E o que elas esperam? Basicamente, que seja um profissional conhecedor do mercado imobiliário, com capacidade de negociação e que sabe o que faz. Em todos os segmentos da prestação de serviços, ninguém mais quer contratar amadores.
DESCONTO TAMBÉM PARA USADOS Depois dos imóveis na planta e dos novos, chegou a vez dos usados. Em São Paulo, uma grande imobiliária colocou à venda, nesse final de semana, mais de quinhentos imóveis usados com descontos de até 10%. Afora o abatimento, os compradores que fechassem negócio nos dias da promoção, ainda poderiam levar para casa televisões, computadores e microondas. Uma espécie de feirão, mas circunscrito às agências da imobiliária. Se a moda pegar e o consumidor aceitar, outras empresas deverão aderir à novidade.
SETOR IMOBILIÁRIO DERRUBA BOLSA O mercado não gostou nem um pouco dos balancetes do primeiro trimestre, divulgados esta semana pelas principais empresas do setor imobiliário com ações negociadas na Bovespa, dentre elas a MRV Engenharia, a PDG Realty, a Brookfield, a Gafisa e a Cyrela. Todos mostraram resultados muito aquém do desejado, fazendo com que suas ações – já pressionadas pelo cenário pessimista para o setor imobiliário – sofressem forte queda e permanecessem na ponta negativa do Índice Bovespa.
QUICK RESPONSE CODE Mais um nome em inglês surge para ficar. O Código de Resposta Rápida, mais conhecido como QRCode, já visto em diversas placas e anúncios imobiliários, começa a ganhar força e espaço no mercado. Funcionando como uma espécie de código de barras, o QRCode permite que um celular, tablet ou aparelho com tecnologia apropriada o “leia”, ato que faz abrir diretamente no dispositivo, na hora, via internet, fotos, filmes e demais informações sobre um imóvel .
O TERROR DA MÍDIA IMPRESSA As novas tecnologias aplicadas ao setor imobiliário são o terror dos meios impressos, que atendiam sozinhos o mercado de imóveis. Os classificados dos jornais, principalmente, vem perdendo terreno para sites e portais de divulgação, que a cada dia estão caindo mais e mais nas graças dos consumidores. É que, além de serem gratuitos, esses meios permitem pesquisas ágeis, aprimoradas e que trazem grande volume de informação, incluindo fotografias em três dimensões; na outra ponta, o anunciante tem plenas condições de fazer a mensuração das buscas.
QUANTOS MÚTUOS SÃO POSSÍVEIS? Com base em regras que vigoraram durante muito tempo no passado, muita gente ainda pensa que não é possível alguém contratar mais do que um financiamento habitacional. Hoje em dia, isso é válido apenas para os chamados empréstimos sociais, que tem juros menores, prazos maiores e até subsídios especiais. Contudo, no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), as pessoas podem contratar quantos empréstimos sua capacidade de pagamento suportar.
NA TERRA DOS PRECATÓRIOS Boa parte da classe média sabe que precatório é uma espécie de ordem que o Judiciário expede para que a Fazenda Pública promova o pagamento de dívida superior a 60 salários mínimos, decorrente de condenação judicial da União, Estados, Municípios, Autarquias ou Fundações de Direito Público. Pouca gente sabe, porém, que em vários estados e municípios brasileiros, essa ordem não é cumprida e o calote fica impune. Portanto, toda cautela é pouca para não se tornar credor por aluguel, comissão, indenização ou qualquer outro valor desse tipo de devedor.
À PROCURA DE NOVOS NICHOS O desaquecimento das vendas faz com que muitas imobiliárias busquem mercados alternativos. É o caso das que optaram por trabalhar com imóveis que necessitam de reforma, mas que, ao mesmo tempo, dão aos compradores a chance de personalizá-los ao seu gosto. Nessa linha, há também os nichos dos imóveis com vista privilegiada, mobiliados, próximos de áreas verdes etc. Compensando o baixo número de interessados, há o preço mais elevado.
A RESPONSABILIDADE CIVIL DOS CORRETORES Volta e meia ressurge a dúvida sobre até onde vão as responsabilidades dos corretores de imóveis, em razão de norma introduzida pelo art. 723 do novo Código Civil. Vão longe. É que essa disposição, combinada com o Código de Defesa do Consumidor e com a Resolução nº 326/92 do COFECI, obriga o profissional do mercado imobiliário a não recomendar qualquer operação capaz de colocar seu cliente em risco, a passar informações rigorosamente corretas sobre uma transação e a não omitir detalhes acerca de um negócio. Tudo sob pena de responder por perdas e danos.
SEGURO-FIANÇA EM EXPANSÃO De acordo com a Superintendência de Seguros Privados (Susep), o seguro-fiança movimentou no ano passado quase R$ 240 milhões de reais – um aumento de 25% em relação a 2010. O crescimento dessa modalidade de garantia locatícia deve-se às exigências cada vez maiores feitas pelas imobiliárias para a aceitação de fiadores, e também à baixa disposição dos inquilinos de passarem pelo constrangimento de pedir um favor a parentes e amigos ou mesmo a terceiros.
REDUÇÃO DE JUROS NÃO BASTOU Conforme a Associação Nacional dos Comerciantes de Material de Construção, a redução dos juros promovida pelo Governo Federal foi insuficiente para levar mais crédito aos consumidores. De acordo com a entidade, o maior problema está nas restrições criadas pelas instituições financeiras, no momento da concessão do crédito. Em 2011, segundo a mesma associação, 80% dos pedidos eram aprovados; atualmente, apenas 20% o são.
INSPEÇÃO EM IMÓVEIS Não temos aqui uma prática conhecida em vários outros paises, chamada de “inspeção”, que ocorre logo após um interessado fazer uma oferta de compra aceita por um vendedor. A inspeção, realizada por profissionais habilitados, destina-se a verificar o estado geral de um imóvel e a existência de eventuais problemas construtivos, com a apuração do custo dos consertos. Como isso possibilita a concretização de uma transação tranquila, é indicada em muitos casos, apesar de não ser usual entre nós.
ÉPOCA DE QUALIFICAÇÃO PROFISSIONAL Não há dúvida de que os negócios imobiliários entraram em queda em 2012 – fato natural, depois do grande boom verificado nos anos anteriores. Ocorre que, no último triênio, milhares de pessoas passaram a exercer a corretagem de imóveis, em muitos casos sem a necessária qualificação profissional, atraídas apenas pela expectativa de bons ganhos. Mas, como “bons ganhos” é um artigo escasso hoje em dia, a saída para aqueles que desejarem permanecer no ramo é o aperfeiçoamento profissional continuado.
INSEGURANÇA JURÍDICA A maioria dos juízes brasileiros, em todas as instâncias, acredita que estamos vivendo na Suíça, no século XXII, tamanha a quantidade de direitos e a ausência de deveres atribuídos a todos, cidadãos e Estado. Passamos, então, praticamente, a viver sem um dos pilares do estado democrático de direito – o Judiciário -, que se tornou incapaz de dar uma resposta efetiva às demandas de uma sociedade instalada num país chamado Brasil e no século XXI. No mercado imobiliário, assim como nos demais, esse problema leva o nome de insegurança jurídica e tem como resultado a elevação dos preços.
PORTABILIDADE IMOBILIÁRIA O Ministério da Fazenda está estudando as normas que deverão reger a portabilidade nos financiamentos imobiliários. Isso quer dizer que, dentro de pouco tempo, os mutuários poderão transferir suas dívidas de um banco para outro que ofereça juros menores – muito provavelmente a CEF. Esclareça-se que a portabilidade vale para todos os outros tipos de empréstimos e está em vigor desde setembro de 2006.
INTERNET SERÁ VICE-LÍDER O setor publicitário estima que, nos próximos três anos, a internet deverá absorver um significativo porcentual de toda a verba destinada à propaganda no mundo, perdendo apenas para a televisão. Neste ano, Brasil, Rússia, Índia e China, integrantes do BRIC, terão as maiores altas em publicidade on line, que em 2011 consumiu US$ 3 bilhões. E o crescimento mais forte ocorrerá justamente na área imobiliária, com destaque para os portais de divulgação coletiva de imóveis.
BANCO IMOBILIÁRIO Quem, dentre os mais velhos, nunca brincou de Banco Imobiliário? Pois não é que a Estrela, fabricante do jogo no Brasil, lançou uma nova e moderníssima versão do seu famoso produto, cujo nome foi acrescido da palavra Geo. É que o brinquedo passou a ser comercializado no formato digital, em parceria com o Banco Itaú, que “faz” as operações financeiras relacionadas com as transações de imóveis fictícias. Mais: qualquer local do planeta que esteja disponível no sistema de GPS, poderá agora ser “negociado” no jogo.
E-MAIL MARKETING PRODUTIVO Os publicitários que trabalham com marketing eletrônico, entregam três dicas fundamentais para aqueles que gostam de fazer a divulgação dos seus imóveis por e-mail: nunca subestimar a importância das palavras que devem aparecer em “assunto”, segmentar o máximo possível as listas de destinatários e produzir um tipo de mensagem para cada um desses grupos. Dá trabalho, mas é relativamente barato e os resultados são expressivos.
REAQUECEU? Depois de um período de estranha calmaria, parece que o mercado voltou a aquecer. Pelo menos, é o que informa o Sindicato da Habitação de São Paulo, estado onde houve uma elevação de 27% nas vendas de imóveis novos no primeiro trimestre. Coincidentemente, no mesmo período o número de lançamentos decresceu mais do que um terço, comparativamente com 2011, indicando que os negócios com unidades na planta estão realmente perdendo força.
VENDA DE GARAGENS Entra em vigor no dia 20 de maio a lei que dispõe que “As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.” Alguém aí pode me explicar porque o legislador não incluiu no texto a palavra “boxes” ou “garagens” (aqueles com matriculas individualizadas) e preferiu chamá-los de “abrigos para veículos”? Ou a intenção foi realmente excluir as unidades matriculadas?
A CORRIDA PELOS PEQUENOS No mês de janeiro, em São Paulo, aumentou extraordinariamente a procura por apartamentos pequenos, com baixa metragem quadrada, onde predominam as quitinetes e as unidades de um dormitório. De acordo com o SECOVI-SP, nada menos que metade de todos os imóveis comercializados na capital, novos e usados, tinham até 65 m². De lá para cá, a tendência parece não ter se alterado. Mais uma indicação de que o mar não está para peixe.
CORRETORES QUALIFICADOS O mercado imobiliário anda cada vez mais exigente na hora de contratar o pessoal de vendas. As maiores empresas só estão admitindo corretores de imóveis com curso superior, ou que ao menos estejam cursando uma faculdade, preferentemente de Arquitetura, Engenharia, Administração ou Direito. E não é só: ótima comunicação e amplo domínio de softwares de computador e da internet também são exigidos. Mas a possibilidade de ganhos baixou: agora, segundo os mesmos empregadores, a média é de R$ 5.000,00.
DÁ TRABALHO, MAS É IMPRESCINDÍVEL A tarefa de manter um imóvel com a documentação em dia é de fundamental importância para o seu proprietário. Da averbação de uma construção, que comprova sua introdução em um terreno, até o registro de um formal de partilha, que demonstra a transferência do bem a terceiros, tudo é essencial. Quando o tempo passa e as regularizações são deixadas para trás, a dor de cabeça é certa. Por conta disso, a atividade de despachante imobiliário, que não exige registro no CRECI, vem proliferando em todo o País.
COMPRADORES JOVENS Metade dos adquirentes de imóveis residenciais do Grande ABC tem entre 22 e 35 anos, de acordo com levantamento realizado por uma imobiliária paulista. Trata-se de um público formado por solteiros ou recém-casados, interessado em imóveis pequenos, cujos preços naquela região oscilam de R$ 200 a R$ 250 mil. Normalmente com boa capacidade financeira, essas pessoas querem usar financiamento e FGTS nas aquisições. Essa pesquisa, associada com outras realizadas em lugares diferentes, mostra que estamos assistindo uma importante mudança no perfil dos compradores de imóveis no Brasil.
FRAÇÕES: UM NOVO NEGÓCIO Começa a ganhar fôlego no Brasil o mercado de compra e venda fracionada de unidades autônomas, para uso temporário. O sistema não se confunde com o conhecido time sharing, ou tempo compartilhado, porque neste o adquirente nunca é o proprietário do imóvel, apenas exerce sua posse durante um certo período de tempo. Já na alienação fracionada, o adquirente recebe a escritura da sua quota ideal e pode negociá-la livremente. Muito útil para capitais, cidades turísticas e outras que recebam muitos visitantes.
A NECESSIDADE DA INCORPORAÇÃO A pergunta que nunca quer calar: O que é preciso para se negociar imóveis na planta ou em construção? Basicamente, a incorporação do empreendimento, sem a qual a oferta pública constitui ilícito civil e penal, podendo o incorporador responder com seus bens pessoais por qualquer dano causado ao consumidor. A Lei nº 4.591/64 é clara ao dispor que nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção.
OS JUROS DA POUPANÇA A queda dos juros da poupança deverá vir acompanhada de conseqüências mercadológicas positivas. Com a alteração da sistemática do cálculo de remuneração das cadernetas, o Comitê de Política Monetária está liberado para reduzir a taxa Selic; com ela, cairão os juros cobrados nos mútuos habitacionais, fazendo com que mais pessoas decidam tomar financiamentos para a compra de imóveis. Além disso, tendo seus ganhos achatados, é grande a chance de investidores insatisfeitos migrarem suas aplicações para o mercado imobiliário. Ponto para a indústria da construção civil.
REDUÇÃO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO Por outro lado, há quem entenda que as alterações nas cadernetas podem resultar numa redução dos empréstimos habitacionais. Isso porque, como a poupança é a principal fonte de abastecimento do Sistema Financeiro da Habitação (65% dos depósitos devem ser aplicados no setor), uma eventual escassez nessa área acarretaria uma diminuição dos financiamentos. Se isso ocorrer, a saída será aumentar a captação dos certificados de recebíveis imobiliários, dos fundos de investimento imobiliário e das cédulas de crédito imobiliário, que são as fontes alternativas de crédito.
RESCISÃO DE ADMINISTRAÇÃO Perguntam-me se um locador pode romper a qualquer tempo o contrato que mantém com uma imobiliária para administrar a locação do seu imóvel. Bem, o Código Civil diz que se o prestador de serviço for despedido sem justa causa, a outra parte será obrigada a pagar-lhe integralmente a remuneração vencida, mais a metade daquela que lhe caberia da data da rescisão até a do termo legal do contrato.
NA SUIÇA TAMBÉM SE LAVA Apesar do país ser considerado um dos baluartes mundiais em matéria de ética financeira, na Suiça também se lava dinheiro no mercado imobiliário. Grandes quantias, vindas de todas as partes, especialmente da Rússia, são investidas em imóveis porque, ao contrário do Brasil, lá é possível a aquisição de um desses bens por qualquer valor, sem que o comprador precise explicar a origem do dinheiro. Os portugueses são quem tem razão ao chamar essa prática mundial de “branqueamento”.
A INTERNET E OS PORTAIS IMOBILIÁRIOS Não há a menor dúvida de que o presente e – principalmente – o futuro das ofertas imobiliárias passam pelo mundo virtual. O crescente espaço que os proprietários tem para postar textos, fotos comuns e em 3D, imagens, filmes etc., aliado a um custo cada vez mais baixo e a uma velocidade de navegação cada vez mais alta, mostram que não existe nenhum outro meio de divulgação capaz de concorrer como a internet. Os anunciantes devem ficar atentos especialmente aos portais imobiliários, que por congregarem ofertas de vários sites, estão se tornando os locais preferidos para as buscas de imóveis.
MARKETING VIRTUAL SOCIAL Outro meio virtual que se consolidou como efetivo propagador do mercado de imóveis são as redes sociais, com destaque para o Facebook e o Twitter. Já é grande o número de campanhas exitosas que os marqueteiros que operam no ramo conseguiram emplacar, em particular aquelas destinadas a ressaltar um empreendimentos ou uma marca imobiliária. O chamado “boca-a-boca virtual” é muito mais forte do que muita gente pensa.
THE HOUSE HUNTERS, AGAIN Uma nota publicada aqui na semana passada gerou muitas perguntas de leitores. A maior parte quis saber qual a qualificação profissional exigida para alguém atuar como house hunter. Resposta: nenhuma, pois o “caçador” normalmente é assalariado e a função não exige que ele tenha registro no Creci. Sua atividade é encontrar imóveis que possam ser disponibilizados para locação ou para venda, mas quem “fecha” a captação é um corretor.
INTERESSANTE, MAS PARA POUCOS O consórcio é uma antiga e relativamente boa opção para quem quer comprar determinado bem à vista e não tem pressa. Alcançou sucesso quanto a móveis e automóveis, porém ainda não deslanchou no mercado imobiliário. É bastante provável que isso decorra da forte concorrência que lhe faz o financiamento habitacional, que permite ao consumidor a aquisição e uso imediato do imóvel – condição essencial para aqueles que, por exemplo, querem sair do aluguel.
COMPRANDO IMÓVEL NA PLANTA Diante do volume de informação posto à disposição dos consumidores nos últimos tempos, chega a ser surpreendente que ainda existam compradores de imóveis absolutamente desinformados sobre os seus direitos. Os mais desatentos são os adquirentes de imóveis na planta, que majoritariamente não se dão ao trabalho de verificar se o lançamento tem incorporação registrada e se o texto da promessa de compra e venda estabelece prazo certo para a entrega da obra.
REDUÇÃO DE JUROS E VENDA CASADA Grandes campanhas publicitárias inundaram jornais, rádios e televisões nos últimos dias, noticiando a redução dos juros nos mútuos habitacionais e incentivando as pessoas a contratarem empréstimos imobiliários. Tais propagandas não explicam, contudo, que a diminuição das taxas só beneficia quem também contrata cartão de crédito, cheque especial, seguro etc. com o banco financiador. É mais um daqueles casos de falta de memória coletiva dos fornecedores, que esquecem que o Código de Defesa do Consumidor proíbe expressamente esse tipo de “venda casada”.
SEGURO FIANÇA x TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO Para quem deseja alugar um imóvel e não quer pedir fiança, restam as alternativas do seguro fiança e do título de capitalização (a caução em dinheiro caiu em desuso). O seguro, na maioria das vezes, sai mais caro do que a capitalização, mas como exige menos investimento inicial, acaba por se tornar a opção favorita dos inquilinos. Outro claro sintoma do endividamento dos brasileiros.
GOOGLE ACREDITA NO MOBILE O Google divulgou um estudo no qual aponta para o predomínio do móbile daqui a três anos. De acordo com a empresa, a venda de tablets ultrapassará a de computadores pessoais (PC) nesse período, promovendo outra revolução no mundo da informática. Como no médio prazo os celulares deverão se transformar em smartphones e no Brasil já existam mais telefones móveis do que habitantes, é aconselhável que os operadores do mercado imobiliário comecem a se adaptar a essa nova fase da virtualidade dos negócios.
A HORA DOS USADOS – Segundo o Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo, casas e apartamentos usados foram a bola da vez em 2011, apresentando um crescimento de 76% nas vendas – percentual bem superior ao das transações envolvendo imóveis novos. Apesar da renda dos paulistanos continuar comprometida, metade dos compradores ainda preferiu fazer uso de financiamento habitacional, enquanto que cerca de 45% optaram pelo pagamento à vista. Os demais aproveitaram parcelamentos diretos oferecidos pelos vendedores.
CORRETAGEM NÃO É DO COMPRADOR – Recente decisão da Justiça de São Paulo, estado que concentra o maior número de reclamações sobre o tema, confirmou a ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem de quem compra um imóvel. Embora o Código de Defesa do Consumidor, o Código Civil e a própria Lei do Corretor de Imóveis indiquem que a corretagem deve ser paga por quem aliena, grande parte das incorporadoras contrata a venda dos seus imóveis com a comissão de corretagem deduzida dos preços, deixando aos corretores a tarefa inglória de cobrá-la dos compradores.
PORCELANATO NA VITRINE – Ótimos preços, variedade e beleza são os três principais ingredientes que tem feito o porcelanato ganhar espaço Brasil afora, seja em ambientes residenciais ou comerciais. Nas obras novas, independentemente do seu grau de sofisticação, é o revestimento preferido das construtoras; nas reformas tem sido usado com crescente entusiasmo pelas pessoas. E os fabricantes oferecem de tudo: simples ou decorados, com ou sem brilho, imitação de vários tipos de madeira etc, todos com um bom custo/benefício.
EXCESSO ESPANHOL – A Espanha deve servir como um modelo para nós… mas não para ser imitado. No país ibérico, estão licenciadas para construção 4.000.000 de moradias – que não sairão do chão. É que, lá, a quantidade de casas já construídas e não vendidas chega a dois milhões, número que suportará a demanda (otimista) pelos próximos dois anos. Esse quadro, segundo os analistas, também fará com que uma grande parte dos terrenos espanhóis perca valor, na medida em que não terão uso.
NOVA PROFISSÃO: HOUSE HUNTER – As maiores imobiliárias brasileiras estão recrutando corretores para exercerem uma nova atividade: a de “caçador de imóvel” (como não poderia deixar de ser, a novidade já nos chegou em inglês: house hunter). Com o reaquecimento do mercado de usados, muitas vezes um determinado tipo de imóvel, procurado por um cliente em potencial, não está disponível no mercado; aí entra o trabalho do “caçador”, especialista na busca de imóvel com negociação praticamente certa. Uma nova versão do personal broker.
O FUNDO DE RESERVA – Apesar de já terem se passado mais de duas décadas da vigência da atual Lei do Inquilinato, até hoje a cobrança de valores destinados ao Fundo de Reserva dos condomínios gera acaloradas (e desnecessárias) discussões entre locadores e locatários. Não há dúvida de que é do locador a responsabilidade pela formação de tal Fundo, considerado despesa extraordinária; cabe, contudo, ao locatário, a reposição do numerário eventualmente retirado do Fundo para cobertura de despesas ordinárias de condomínio, cujo pagamento, estas sim, são obrigação do inquilino.
NOVA LEI SOBRE OS BOXES – Entrará em vigor, em meados de maio, lei que impede a locação ou a venda de boxes de garagem para pessoas estranhas aos condomínios. Assim, a não ser que essa possibilidade conste expressamente na convenção do edifício, um condômino somente poderá alienar ou alugar um box para outro condômino. Porém, como a nova norma fez uso da expressão “abrigos para veículos” – passando a impressão de referir-se a garagens coletivas, em lugar de boxes como unidades autônomas -, já dá para prever grandes discussões sobre o tema.
FUNDOS IMOBILIÁRIOS EM ASCENSÃO – Na esteira do crescimento do mercado de imóveis, vieram também os fundos de investimento imobiliário. Criados há quase vinte anos, esses fundos tiveram um destino incerto até 2008, quando a Comissão de Valores Mobiliários passou a admitir sua participação acionária em empresas incorporadoras, com títulos negociados em bolsa de valores. A partir dali, os FII entraram em ascensão e hoje detém cerca de um por cento do volume total aplicado em fundos.
INSEGURANÇA JURÍDICA – O chamado “custo Brasil” é a maior preocupação dos investidores internacionais interessados em alavancar a produção industrial brasileira, inclusive a da construção civil. E um dos fatores que mais encarecem esse custo, é a insegurança jurídica, que afeta todos os que necessitam fazer valer seus direitos. De fato, deve ser difícil encontrar um outro país no mundo onde os contratos sejam tão desrespeitados pelo próprio Poder Judiciário e onde os devedores recebam um amparo tão grande na Justiça.
O CÓDIGO CIVIL E OS CORRETORES – Depois de quase dez anos de vigência, as disposições do Código Civil relativas à corretagem começam a ser sentidas na área imobiliária. O “novo” CC contém um artigo (723) que regula a mediação de corretores e imobiliárias, atribuindo-lhes a obrigação de prestar aos seus clientes “todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio”, sob pena de responderem por perdas e danos. No momento em que o mercado passa por uma fase de desaquecimento, é sempre bom lembrar que não vale a pena fazer intermediação para qualquer um.
NOVO ALERTA DO FMI – Segundo o Fundo Monetário Internacional, a atual crise financeira global pode se estender pelos próximos cinco anos, abalando ainda mais fortemente as economias do Primeiro Mundo. A maior preocupação do FMI continua sendo com o mercado imobiliário de paises como os EUA, Inglaterra e Espanha, onde o setor de hipotecas pode enfrentar uma onda de inadimplência que exigirá a intervenção dos governos.
DESCONTO PARA IMÓVEIS FINANCIADOS – As normas do Sistema Financeiro da Habitação determinam que os compradores do primeiro imóvel residencial, adquirido com empréstimo habitacional, têm direito a um desconto de 50% nas custas cobradas pelos Ofícios Imobiliários para registro dos contratos ou escrituras de compra e venda. Também o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado pelas prefeituras, normalmente é menor quando incide sobre operações envolvendo imóveis financiados; nesses casos, porém, cada município tem a sua própria legislação.
OUTRA MEGA PROMOÇÃO – Uma das maiores construtoras gaúchas repetiuem Porto Alegreo sucesso de uma promoção realizada anteriormenteem São Paulo: imóveis na planta, em construção ou prontos para morar com até 36% de desconto. Não se entrando no mérito mercadológico da campanha, o certo é que, independentemente do tamanho do abatimento, os consumidores que compraram pelo preço “cheio” não devem ter gostado nada dos valores oferecidos aos que vieram depois.
ALTERAÇÃO NA LEI DO INQUILINATO – A Câmara dos Deputados aprovou nova alteração na Lei nº 8.245/91, agora para introduzir na legislação uma espécie de regramento para as locações built to suit. Nesse tipo de contrato, um locatário ajusta previamente com um locador a construção ou reforma de um imóvel sob medida para as suas necessidades. De uma forma geral, tais contratos são de longo prazo, a inquilina é uma pessoa jurídica e os aluguéis são superiores aos correntes no mercado. Pelo projeto, que ainda será submetido ao Senado, as condições contratuais serão livremente pactuadas pelos contratantes – como ocorre nas locações em shopping center.
UM IMÓVEL PARA A GERAÇÃO Y – Conforme pesquisa realizada recentemente em São Paulo, a localização é o item de maior relevância para os jovens de até 25 anos, com um bom nível de escolaridade, que desejam comprar ou alugar um imóvel. A residência deve estar próxima de supermercados, farmácias e shoppings e, de preferência, também perto do seu local de estudo e/ou trabalho. Como a idéia é “não perder tempo”, acesso fácil ao transporte público também conta. Tamanho tampouco é documento: a preferência do pessoal da Geração Y é pelos imóveis menores, de no máximo dois dormitórios (e, por isso, mais baratos).
PRECAUÇÕES NO ENCERRAMENTO DE LOCAÇÃO – O locatário cioso dos seus compromissos, deve sacramentar o encerramento oficial de uma locação de modo documental. Imprescindível, assim, que o inquilino solicite o recibo de entrega das chaves e declaração comprobatória de que o imóvel foi devolvido nas condições previstas em contrato e com todos os aluguéis e encargos quitados. Sem isso, dificílimo que o locatário e seus fiadores exonerarem-se de vez das obrigações assumidas.
CRÉDITO PESSOAL COM GARANTIA IMOBILIÁRIA – Esse foi um dos tipos de crédito que mais cresceu em 2011 e, ao que tudo indica, continuará a fazer sucesso em 2012. Não é para menos, na medida em que o mercado não disponibiliza linhas creditícias com prazos tão longos (até 15 anos) e juros tão baixos (média de 15% ao ano) em nenhuma outra modalidade. Um aviso, porém, aos navegantes: a garantia é a alienação fiduciária de imóvel, que pode ser rapidamente tomado pelo banco em caso de inadimplência do devedor.
CNDT É RECOMENDADA PELO CNJ – Essa sopa de letrinhas é benéfica e tem sua razão de ser: o CNJ, que significa Conselho Nacional de Justiça, está orientando os adquirentes de imóveis, através dos tabelionatos de todos os estados, a pedirem aos vendedores uma CNDT, que quer dizer Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (Recomendação nº 3, de 15/03/12). Com essa providência, um dos mais graves problemas que envolvem as transações imobiliárias tende a ficar resolvido, pois os compradores não precisam mais temer a anulação de um negócio por estar o alienante tentando fraudar o pagamento de dívida trabalhista. A certidão é gratuita e obtida no site do TST.
