Há muita confusão entre o empresariado quando se fala em “ponto comercial”, expressão que pode se prestar a várias interpretações.

Sob o ângulo jurídico, só existe ponto comercial protegido pela lei quando o inquilino faz uso de uma ação judicial chamada “renovatória de locação”, através da qual o autor pede ao juiz que reconheça a existência de tal ponto e a possibilidade do contrato ser prorrogado continuamente por períodos de cinco anos.

Para ter direito à propositura da referida ação, o locatário deve cumprir determinados requisitos, sem os quais seu direito não tem como ser exercido. Assim é que a locação necessita estar vigorando por cinco anos, no mínimo, e sempre por escrito; o inquilino precisa estar no mesmo ramo de atividade há pelo menos três anos e em dia com todas as suas obrigações contratuais.

No entanto, o que se vê no dia-a-dia, é a famosa “venda de chaves”, pela qual pequenos empresários-locatários cedem a outros, por valores combinados, o direito de usar imóveis alugados pelos cedentes. Os cessionários, isto é, os novos ocupantes dos imóveis, compradores das “chaves”, usualmente desconhecem completamente que estão realizando uma operação de alto risco.

Crendo ter adquirido um “ponto comercial”, mediante simples recibo, o inquilino investe no seu estabelecimento sem perceber que está em situação irregular, pois é sublocatário ilegítimo, já que o locador não consentiu com a operação. E mesmo quando o locador anui com a “venda de chaves”, a condição do comprador não melhora muito caso a locação tenha sido contratada por prazo inferior a cinco anos.

O que se vê normalmente, para infelicidade do adquirente do “ponto” ou das “chaves”, é a pior das conjunturas: o contrato de locação está vigendo por tempo indeterminado e o dono do imóvel não é cientificado da venda. Incontáveis vezes, essa história tem dois finais, ambos tristes para o comprador: ou ele é despejado e perde o que pagou ao ex-locatário, ou então é obrigado a refazer o contrato com o locador, agora em seu próprio nome, pagando um novo aluguel fixado em patamares altíssimos.

Fica, pois, o aviso definitivo: inexiste ponto comercial garantido quando um empresário-inquilino vende as “chaves” a outro fora das condições antes.mencionadas.

Carlos Alceu Machado
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Empresário, Consultor, Coach e Palestrante para o Mercado de Imóveis