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Notas do Mercado Imobiliário – 14 a 20 de abril de 2014

13 de Abril de 2014
  • DECLARAÇÃO DE REFORMAS A Receita Federal inovou a declaração do Imposto de Renda 2014 no tocante à reforma em imóvel. Agora, se o imóvel foi comprado até 31/12/1988, o valor da reforma realizada em 2013 deverá ser declarado em um item próprio, na ficha Bens e Direitos, código 17; porém, se aquisição foi feita após 01/01/1989, o valor da reforma efetuada deverá ser somado ao do imóvel e, na coluna Discriminação, deverão ser informados os valores mensais gastos na reforma.
  • ALTA RENDA EM BAIXA De acordo com a DLegend, está faltando imóvel de alto padrão para alugar no RS, especialmente os comerciais com área superior a 500 m². Conforme a empresa, o segmento de condomínios logísticos também está aquecido, já que os gaúchos tem a menor taxa de espaços vagos do País (taxa de vacância inferior à média nacional), diante da baixa oferta de novos empreendimentos.
  • NÃO É SÓ O PREÇO Quem vai comprar imóvel, precisa se lembrar que afora o preço a pagar, terá que possuir recursos para suportar as despesas naturais da transação: imposto de transmissão, escritura e registro imobiliário – itens que consomem algo como 5% do valor do negócio. Se houver necessidade de financiamento habitacional, será necessário acrescentar mais o custo da avaliação e as taxas bancárias.
  • COMISSÃO: SÓ COM APROXIMAÇÃO Segue firme a jurisprudência sobre a impossibilidade dos corretores receberem comissão, em caso de venda direta de imóvel sem contrato de exclusividade. Em recente julgamento, foi reafirmado que o corretor só tem direito a auferir tal remuneração, se ficar comprovado que a aproximação das partes, vendedor e comprador, ocorreu em decorrência do seu trabalho.
  • UNS SOBEM, OUTROS DESCEM Segundo o CRECI/SP, em janeiro as vendas de imóveis usados decresceram 17,84% na capital paulistana, enquanto que a locação de imóveis residenciais cresceu 10,29% no mesmo mês – tudo em relação a dezembro de 2013. Para a entidade, esse comportamento é típico da época de férias: quem pensa em comprar, deixa para depois do Carnaval; quem necessita alugar, não posterga.
  • DENÚNCIA VAZIA RESIDENCIAL Há duas situações nas quais um locador pode pedir a desocupação de imóvel residencial alugado, concedendo um prazo de apenas 30 dias ao seu inquilino: A) Nos contratos celebrados por escrito a partir de 20/12/1991, com prazo mínimo de 30 meses. B) Nos contratos verbais, ou ajustados por escrito com prazo inferior a 30 meses, se a locação estiver vigorando há mais de 5 anos.
  • PROBLEMAS ELÉTRICOS Com a questão energética se agravando, vale recordar duas regrinhas básicas para quem tiver eletrodoméstico danificado em virtude de queda ou oscilação de energia num imóvel: registrar o fato junto à concessionária do serviço, em até 90 dias, solicitando ressarcimento dos danos, e não mandar consertar o aparelho antes de decorridos 20 dias do protocolo da reclamação.
  • OS IMÓVEIS FINANCIÁVEIS Quem vai comprar com empréstimo habitacional, precisa ter em mente que existem quatro tipos de imóveis financiáveis: I) Lançamentos, ou seja, os que ainda estão apenas na planta; II) Em construção, isto é, aqueles cujos alicerces já foram lançados; III) Novos, a saber, os prontos com menos de 180 dias de Habite-se, ou com mais de 180 dias mas nunca negociados ou ocupados; IV) Usados. Cada qual com mútuos diferenciados.
  • INADIMPLENTE, MAS NÃO TANTO Situação delicada, desconhecida por muitos síndicos, acontece quando um condômino, proprietário de várias economias em um mesmo edifício, está em atraso com a contribuição relativa a apenas algumas, normalmente alugadas. Para a Justiça, esse condômino tem o direito de participar das decisões condominiais como titular das unidades adimplentes, tendo em vista que os votos são atribuídos às economias (individualmente ou por fração ideal).

Notas do Mercado Imobiliário – 10 a 16 de fevereiro de 2014

9 de Fevereiro de 2014
  • PREÇOS ESTÁVEIS O preço dos imóveis prontos parece estar se estabilizando. Em janeiro, a variação do valor do m² acumulada em doze meses chegou a 13,5%, de acordo com o índice Fipe Zap; em dezembro, segundo o mesmo indicador, estava em 13,7% e, em novembro 13,8%. Na maior parte das cidades pesquisadas, a variação ficou muito próxima da expectativa de inflação para o período.
  • MENOR AUMENTO De 2007 e 2013, as vendas de apartamentos com um dormitório na capital paulista – o maior mercado imobiliário do País -, cresceram de 634 para incríveis 7.369 unidades; na outra ponta, as vendas de apartamentos com quatro dormitórios caíram de 11.066 para 2.507 economias no mesmo período, segundo dados do Secovi-SP. Resumo, mais compradores com menos dinheiro.
  • SALÁRIO AOS CORRETORES Um deputado do PSC-SE protocolou na Câmara Federal o projeto de lei nº 6497/2013, que estabelece um piso salarial nacional para os corretores de imóveis, no valor de R$ 950,00 mensais, reajustado anualmente pelo INPC, para uma jornada de trabalho de 40 horas semanais. O texto do PL não dá nenhuma explicação sobre como tal piso seria aplicado na prática.
  • SÍNDICO DIFÍCIL Volta e meia, normalmente em edifícios pequenos, surge um impasse: nenhum condômino está disposto a assumir a administração do prédio. Como é legalmente impossível que um condomínio não tenha síndico, sobram três opções: remunerar a função, contratar um síndico profissional ou buscar os serviços de uma administradora para transferir à mesma os trabalhos condominiais (porém sob a responsabilidade de um síndico).
  • CLÁUSULAS ESCRITAS Nessa época, em que o mercado locatício é normalmente mais movimentado na maioria das cidades, locador e locatário devem ficar atentos ao seguinte: se o contrato de locação não esclarecer quem deverá pagar o IPTU e o seguro complementar contra fogo, tais encargos serão do locador. Isso porque, embora a Lei do Inquilinato permita a reversão, ela deve ser feita por escrito.
  • GARANTIAS LOCATÍCIAS Quatro são as garantias que os interessados em alugar um imóvel podem oferecer aos locadores: fiança de terceiros, seguro fiança, caução de título e caução em dinheiro. A primeira é, de longe, a garantia mais pedida e melhor aceita pelo mercado, ao passo que a última caiu em desuso. O seguro e o título tem recebido boa aceitação, embora por vezes sejam dispendiosos.
  • RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO Ano passado, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu em definitivo que é sempre de cinco anos – não mais do que isso – o prazo da renovação dos contratos de locação comercial, na hipótese da soma de prazos de contratos sucessivos. A decisão foi necessária porque muitos entendiam que a renovação deveria ser feita pelo mesmo tempo dos contratos somados.
  • LOCADOR É O PROPRIETÁRIO? O mesmo STJ também decidiu que o locador não precisa fazer prova da propriedade do imóvel locado, com vistas ao ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento ou por infração contratual. Explica-se: a lei não exige que o locador seja dono do imóvel, bastando ele estar na posse do mesmo. Melhor exemplo disso é o do usufrutuário: só ele pode alugar o imóvel, não o seu nu proprietário.
  • REGISTRO DE TRANSAÇÃO Outra decisão relevante do STJ, foi a que validou uma arrematação levada a registro em cartório, apesar do mesmo imóvel ter sido arrematado num leilão anterior, cujo ato não foi registrado. No caso, prevaleceu a tese que privilegia o conteúdo da matrícula imobiliária, que poderá ser aplicada em situações onde, por exemplo, uma escritura deixou de ser levada ao Registro de Imóveis e mais tarde o imóvel foi adquirido e registrado por outrem.