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Notas do Mercado Imobiliário – 13 a 19 de outubro de 2014

12 de outubro de 2014
  • REGISTRO IMOBILIÁRIO ÚNICO Medida provisória editada pelo Governo Federal determinou a criação de um registro único para os imóveis, concentrando nas respectivas matrículas todas as informações que lhes digam respeito. Também nas matrículas deverão ser anotados todos os atos judiciais envolvendo os proprietários, que afetem os imóveis. Será uma espécie de Renavam imobiliário, objetivando aumentar a segurança dos negócios e desburocratizar as operações de crédito.
  • LETRA IMOBILIÁRIA GARANTIDA A mesma medida provisória que adotou o registro único, também criou a Letra Imobiliária Garantida, que será emitida por instituições financeiras. A LIG, cujos rendimentos ficarão isentos do IR, ajudará a financiar as operações de compra e venda de imóveis e terá garantias próprias, apartadas do patrimônio do banco emissor – situação que garante o investidor contra a quebra do emitente.
  • COM MÚTUO É SEM I.R. Para os financistas, há uma vantagem tributária na compra de imóvel com empréstimo bancário. É que, como o imposto de renda (15%) incide sobre a diferença apurada entre o valor da compra e o da venda, quando o mútuo terminar o comprador certamente ficará isento do IR, pois com os juros e a correção terá pago um montante superior ao preço de mercado do imóvel.
  • TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO As vendas do título de capitalização Sul América Garantia de Aluguel tiveram um aumento de 3,5% no semestre. O papel, negociado pela maior seguradora independente do País, serve de caução e pode substituir a figura do fiador nas locações. O detentor do título é o inquilino, cujo investimento é remunerado com base na TR, e também concorre a prêmios bimensais do mesmo valor.
  • FACHADAS DEFINEM VALOR Para o Secovi/Rio, uma fachada suja e/ou mal conservada, pode desvalorizar um edifício em aproximadamente 10%; na outra ponta, sua modernização pode resultar numa valorização do prédio em cerca de 30%. Lição: apesar da boa apresentação interna de área privativa ser importante, as áreas de uso comum não podem ser descuidadas pelos condôminos. Uma (des)valoriza a outra.
  • MULTAS POR ATRASO Tramita no Senado Federal projeto de lei que obrigará as pessoas jurídicas vendedoras a pagar multa aos consumidores, em caso de atraso na entrega de imóveis negociados na planta. Se aprovado, construtoras e incorporadoras deverão pagar multa de 10% do valor do contrato, mais 1 % por mês de atraso. A pena não impedirá que os compradores optem pela rescisão dos contratos.
  • A TABELA PRICE Os agentes imobiliários estão negociando com as instituições financeiras a readoção da Tabela Price nos financiamentos habitacionais, argumentando que essa providência poderá reanimar os negócios. A reivindicação procede. Como no sistema Price as prestações iniciais são menores, o comprador pode comprovar uma renda menor ou adquirir um imóvel de maior valor.
  • REDUÇÃO DE PRAZO OU DE PRESTAÇÃO? Sempre que um mutuário quiser amortizar seu financiamento habitacional (inclusive com o uso do FGTS), recomenda-se que prefira reduzir o prazo ao invés da prestação. Isso porque, como os juros são cobrados sobre o saldo da dívida, quanto menor o tempo, menores os juros. Ademais, antecipando o prazo, o devedor também reduzirá os gastos com seguros e taxa de serviços.
  • JURO NO PÉ É LEGAL O Superior Tribunal de Justiça alterou recentemente seu entendimento quanto à possibilidade de serem cobrados juros dos compradores de imóveis em construção, antes da entrega das chaves. De acordo com a atual posição do STJ, como o construtor está bancando o capital necessário ao andamento das obras – o que seria responsabilidade do adquirente -, é legal a cobrança do chamado juro no pé.

Notas do Mercado Imobiliário – 24 a 30 de março de 2014

22 de Março de 2014
  • BANCOS SAUDÁVEIS Conforme o Relatório de Estabilidade Financeira divulgado há poucos dias pelo Banco Central, os bancos brasileiros seriam capazes de absorver até mesmo uma forte queda nos preços de imóveis residenciais, como a que ocorreu em 2008 nos Estados Unidos. Segundo o documento, os bancos começariam a sentir algum impacto apenas se os preços imobiliários caíssem pela metade.
  • SEM ESPECULAÇÃO O Banco Central também afirmou que não existe nenhuma evidência de que haja ou tenha existido especulação imobiliária com recursos do sistema financeiro. De acordo com o BC, não é comum alavancagem com investimento imobiliário no País, além do que o mercado de crédito imobiliário é muito pequeno em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro.
  • PODE DAR PROBLEMA O BC encaminhou documentação ao Superior Tribunal de Justiça e ao Supremo Tribunal Federal, demonstrando que se o Judiciário determinar a correção dos saldos das contas do FGTS pela inflação – questão atualmente discutida em inúmeras ações judiciais, em todo o Brasil -, os contratos de financiamento no âmbito do SFH deverão ter seus juros elevados de 6% a 8,66% para 11% ao ano. Não parece ser bom para quase ninguém.
  • SISTEMA SAC Muita gente ainda tem dúvidas sobre como são calculadas as prestações no Sistema de Amortização Constante, atualmente utilizado em praticamente todos os mútuos imobiliários. É simples. Você divide o valor financiado pelo número de parcelas para saber o valor fixo mensal; depois, você acrescenta o juro, calculado mensalmente sobre o montante do saldo devedor, que diminui a cada mês. A correção monetária é anual.
  • TABELA PRICE Antigamente, o modelo preferido para cálculo das prestações era o Sistema Francês de Amortização, mais conhecido como Tabela Price. Nele, as parcelas ficam iguais ao longo de todo o financiamento, incluindo capital e juro – o que favorece quem quer pagar uma prestação inicial menor. Entretanto, como as prestações nunca diminuem, o mutuário sempre corre o risco da sua renda não conseguir acompanhar a correção monetária, também anual.
  • BUROCRACIA CARA De acordo com um estudo encomendado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção e pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, as barreiras burocráticas e regulatórias encarecem em aproximadamente 12% o preço final dos imóveis no Brasil. A dificuldade para obtenção de licenciamento é o que mais inviabiliza ou torna mais caros os empreendimentos imobiliários.
  • LANÇAMENTO NOS EUA Além de sermos considerados bons compradores, agora o País passou a exportar empreendedores. Um grupo deles acabou de lançar um condomínio com 200 casas, pertinho da Disneyworld, na Flórida. A imobiliária responsável pelas vendas nos EUA, diz que já comercializou cerca de 50 unidades ao preço médio de R$ 600.000,00 (cerca de R$ 4 mil o metro quadrado, mobiliado).
  • CONSTRUIR PARA ALUGAR Tendência em voga nos EUA e que está desembarcando no Brasil, é construir para alugar – sozinho ou em grupo. Como os imóveis novos não exigem reformas e sua manutenção é mais barata, os inquilinos tendem a valorizá-los. Segundo a FSP, na região de Atlanta casas novas com cinco quartos e três banheiros são oferecidas por USD 1,300,00 mensais.
  • PREÇOS RELATIVOS Como tudo na vida, o preço do metro quadrado dos imóveis também é relativo. Quem acha caro pagar “apenas” USD 10 mil/m² em Ipanema (RJ), desconhece a dura realidade enfrentada por outros compradores milionários: USD 120 mil em Manhattan, USD 105 mil em Londres, USD 97 mil em Mônaco, USD 95 mil em Hong Kong. Não entendo porque a grita contra os preços no Brasil….

 

Notas do Mercado Imobiliário – semana de 9 a 15 de dezembro

8 de dezembro de 2013
  • PREVISÕES CONTRARIADAS Contra as previsões de alguns economistas, que estimavam uma perda de fôlego do mercado imobiliário em 2013, o Índice Fipe/Zap revelou que os preços dos imóveis prontos tiveram um aumento médio de 13,8% nos últimos doze meses. Em novembro, Florianópolis liderou o ranking das maiores altas de preços, com elevação de 2,3%.
  • AQUECIMENTO PAULISTA Outro indicativo que o mercado ainda está aquecido, é o fato de nos dez primeiros meses deste ano, o total de unidades lançadas na capital paulista ter recebido um incremento de 24,1% sobre igual período do ano passado. Já as vendas em 2013, superaram o total de unidades vendidas durante todo o ano de 2012 (em valores, o volume foi 41,4% superior). Dados do Secovi-SP.
  • DINHEIRO DISPONÍVEL Para a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, a expansão do crédito imobiliário em 2014 variará de 15% a 20%. Entre janeiro e outubro deste ano, esse crédito já cresceu 34%, ante o mesmo período do ano passado, atingindo R$ 88 bilhões – mais do que todo o ano de 2012. Estima-se que os empréstimos destinados à compra e à construção de imóveis ultrapassem os R$ 100 bilhões ainda em 2013.
  • DÉFICIT HABITACIONAL Apesar do déficit habitacional no País ter caído de 10% (2007) para 8,53% (2012), os que têm renda familiar de até 3 salários mínimos viram esse déficit se elevar de 70,7% (2007) para 73,6% (2012). Por isso, a maior parte das 5,24 milhões de residências que ainda precisam ser construídas no Brasil, têm como candidatos pessoas das classes D e E.
  • MAIS CRÉDITO A fatia do crédito imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto subiu para 8% no fim de outubro. Mas, de acordo com a Abecip, esses financiamentos têm condições de crescer ainda mais, sem risco de bolha, porque majoritariamente os brasileiros adquirem o imóvel para morar e não para especular. Além disso, no Brasil o valor médio dos empréstimos representa apenas 62% do preço dos imóveis financiados, contra até 100% nos países que enfrentaram bolhas.
  • APORTE CAIXA A CEF alterou sua linha de refinanciamento chamada Aporte Caixa, que passou a se chamar Crédito Imóvel Próprio Caixa. A operação consiste basicamente num empréstimo, cujo teto não pode ultrapassar 60% da avaliação de um imóvel de propriedade do mutuário (residencial, comercial ou terreno). O imóvel fica alienado fiduciariamente à Caixa e a devolução do valor tomado pode ser feita em até 25 anos, com juros de 1,1% a 1,5% ao mês, mais TR.
  • COBRANÇA INDEVIDA Quem vende um imóvel na planta, pode incluir no contrato cláusula de correção monetária do saldo devedor, baseada em qualquer dos índices disponíveis no mercado. No entanto, vencido o prazo estipulado para a entrega da unidade negociada sem que isso ocorra, a partir de então o promissário comprador fica desobrigado de continuar suportando tal correção.
  • BOLHA ESQUECIDA Cinco anos depois do estouro da sua bolha imobiliária, o mercado norte-americano voltou a dar sinais de pujança. Em Miami, por exemplo, no terceiro trimestre de 2013 a venda de casas subiu 21,2% e a de apartamentos 8,7%, na comparação com o mesmo período do ano passado. Outubro, foi o 23º mês seguido de aumento dos preços – com a ajuda dos compradores brasileiros.
  • PREFERÊNCIA LATINA Por falar em mercado imobiliário de turismo, na América Latina o preferido dos brasileiros continua a ser o de Punta del Este. Ainda perdemos dos argentinos, mas já ganhamos dos próprios uruguaios quando o assunto é aquisição de casas no famoso balneário uruguaio. E isso que lá, ao contrário do que acontece nos EUA, não existe financiamento bancário para a compra.