SUPERSIMPLES PARA CORRETORES O Senado aprovou, na última semana, projeto de lei que universaliza o acesso do setor de serviços ao Simples Nacional, o Supersimples – um regime de tributação simplificado para micro e pequenas empresas que inclui, a partir de agora, a categoria dos corretores de imóveis. A lei passará a vigorar apenas no primeiro dia do ano seguinte ao da sua publicação.
DESABAMENTO PAULISTA As vendas de imóveis novos na capital paulista diminuíram 36,5% em maio, na comparação com o mesmo mês de 2013, de acordo com o Secovi/SP. Na comparação com abril, o tombo foi de apenas 3,1%. Segundo o Sindicato da Habitação, a redução das transações foi motivada pela Copa do Mundo, mas nos primeiros cinco meses do ano, as vendas foram 41,4% inferiores às do mesmo período de 2013.
RECORDE DE LANÇAMENTOS De outro lado, o número de apartamentos lançados na cidade de São Paulo nos últimos três anos atingiu a histórica marca de 99.014 unidades. Segundo a Inteligência de Mercado da Lopes, que realizou o levantamento, foram lançados 808 empreendimentos, com 1.169 torres, sendo 10% de padrão popular, 27% econômicos, 36% de médio padrão, 17% de alto padrão e 10% de alto luxo.
DESPEJO DE INADIMPLENTE O Superior Tribunal de Justiça reforçou o entendimento que não é necessária a prova de propriedade do imóvel para o locador propor ação de despejo de locatário inadimplente. Trata-se de questão relativamente comum na área do Direito, mas que muita gente não compreende. É que, para ser locador de um imóvel, ninguém necessita ter a propriedade do mesmo, basta ser possuidor.
ANIMAL EM CONDOMÍNIO Recente decisão de tribunal estadual julgou ilegal artigo de convenção condominial que obrigava os moradores a carregarem seus animais de estimação no colo até a saída do condomínio. Conforme a decisão, as normas que regem um condomínio podem impedir que os “pets” passeiem em áreas de uso comum, mas não que transitem no chão em direção à rua.
POLIGAMIA? Já outro tribunal estadual, reconheceu que uma mulher que manteve um relacionamento extraconjugal com um homem casado falecido, tem direito à partilha dos seus imóveis. Para os desembargadores, o pedido formulado preenchia todos os requisitos necessários para configurar uma união estável, como a convivência pública, contínua e duradoura. Precedente aberto….
PROTEÇÃO DO COMPRADOR A jurisprudência da Segunda Seção do STJ consolidou entendimento no sentido de ser possível a resolução de um compromisso de compra e venda diante da incapacidade econômica do comprador. Nesses casos, o STJ tem entendido que a retenção de um percentual de 10% a 25% do valor pago, é razoável para cobrir as despesas administrativas do vendedor. Acho pouco.
VENDAS ILEGAIS A Caixa Econômica Federal e a Polícia Federal já estão investigando a venda ilegal de imóveis financiados pelo Programa Minha Casa, Minha Vida. Este tipo de imóvel só pode ser vendido ou alugado passados dez anos da assinatura do contrato de financiamento; antes disso, só se o proprietário quitar o empréstimo e devolver integralmente o valor do subsídio recebido do governo.
OITO CÔMODOS EM 39 M² Empresário americano desenvolveu um projeto que faz caber oito tipos de cômodos em um apartamento com meros 39 m² de área. Detrás da ideia, estão cortinas e paredes retráteis, que possibilitam a transformação de um espaço em outro: sala de jantar em dois dormitórios, sala de estar em escritório etc. É evidente que móveis embutidos e alta tecnologia também estão presentes.
RESCISÃO DE LOCAÇÃO Muitos acham injusto, mas apenas o locatário – nunca o locador – pode rescindir unilateralmente um contrato de locação residencial que esteja vigorando por prazo determinado. Bastará ao locatário pagar a multa contratada ou a que for fixada por um juiz, se aquela for considerada exagerada. Como o próprio nome diz, a Lei do Inquilinato favorece o inquilino.
ATUALIZAÇÃO DE VALOR NO I.R. Quem possui imóvel declarado ou a declarar em 2014, precisa ter em mente que ao valor já informado à Receita Federal (ou ao preço de compra em 2013) nenhum acréscimo pode ser feito. O valor deverá permanecer sempre igual, independente de correção monetária ou de valorização mercadológica. A exceção são reformas introduzidas, desde que documentalmente comprovadas.
PERFIL DO MUTUÁRIO DA CEF De acordo com a Caixa Econômica Federal, o perfil do comprador de imóveis que faz uso de financiamento habitacional via CEF é jovem (três quartos deles tem idade inferior a 45 anos). Por faixa de renda, a distribuição é a seguinte: 27% ganham até três salários mínimos; 36%, de três a seis salários mínimos; 15%, de seis a dez salários mínimos, e 22% mais de dez salários mínimos.
OBRAS A PREÇO DE CUSTO Embora a demanda pelos empreendimentos tradicionais tenha diminuído, os condomínios que adotam o sistema de preço de custo continuam a empolgar o mercado. Isso porque é uma alternativa barata e atraente para aqueles que dispõem de recursos para bancar uma construção. Não incidem juros sobre as prestações e o valor final do imóvel fica abaixo do praticado no mercado.
SEGURO PARA CORRETORES A exemplo do que já acontece com outras profissões, foi lançado um seguro de responsabilidade civil destinado aos corretores de imóveis (pessoas físicas e jurídicas), oferecendo proteção financeira em caso de condenação judicial. Tudo porque, após a entrada em vigor do Código Civil de 2002, as obrigações dos corretores com os seus clientes aumentaram de forma considerável.
REFORMAS PROFISSIONALIZADAS De acordo com a NBR 16.280, a partir de 18 de abril todas as reformas em imóveis – principalmente aqueles localizados em condomínios – passaram a exigir o acompanhamento de um engenheiro ou arquiteto. Por mais simples que a alteração possa parecer, como uma pintura ou troca de tomadas, haverá necessidade de parecer e de acompanhamento de um técnico. Como se percebe, teremos muita confusão pela frente, especialmente para os síndicos!
IGP-M EM DESACELERAÇÃO O Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), utilizado para corrigir a maior parte dos aluguéis, desacelerou na segunda prévia de abril, quando registrou um aumento de 0,83% – contra 1,41% apurado no mesmo período do mês de março. Para a Fundação Getúlio Vargas, a tendência agora é de estabilização, embora alguns especialistas apostem no recrudescimento da inflação.
GARANTIAS NA LOCAÇÃO Conforme levantamento realizado pela Lello Imóveis, os aluguéis garantidos por contrato de fiança na cidade de São Paulo caíram 18% entre 2004 e 2013, passando de 73% para 60%. A modalidade caução em dinheiro também diminuiu, de 13% para 9%. Na contramão, as locações que adotam o seguro-fiança subiram de 9% para 26% no mesmo período. Reflexo dos tempos.
INADIMPLENTE COM ELEVADOR É questão pacificada no Superior Tribunal de Justiça, a impossibilidade de um condomínio impedir o uso de elevador por condômino inadimplente, mesmo que essa vedação conste em convenção ou seja decidida em assembleia. Para o STJ, a autonomia condominial não é irrestrita e deve ser exercida nos limites do direito à moradia, do direito de propriedade e de função social, entrelaçados ao princípio da dignidade da pessoa humana.
PARA UMA BOA COMPRA Quem quiser fazer uma boa aquisição imobiliária, deve responder positivamente pelo menos às seguintes questões: O que hoje é considerado uma boa localização, continuará assim num futuro próximo? A infraestrutura do entorno tem potencial para ser expandida ? A idade e o tipo da construção exigirão reformas no curto ou médio prazo? O preço é o corrente no mercado?
ESCRITÓRIOS VALORIZADOS De acordo com a consultoria EY (ex-Ernst & Young), mesmo que o País cresça apenas 2% ao ano, já em 2016 faltarão cerca de 300.000 m² de escritórios para alugar na região metropolitana de São Paulo. A análise indica que embora a oferta ainda seja maior que a demanda, essa situação começará a se inverter a partir do próximo ano, com o encarecimento dos espaços comerciais.
NOVOS INTERESSES Estudos também indicam que, hoje em dia, os investimentos imobiliários mais rentáveis são os realizados em áreas comerciais novas, criadas nas periferias das cidades de médio a grande porte. Como a valorização nos locais e regiões tradicionais já não é tão atraente, os investidores estão deslocando seus interesses para bairros mais afastados, mas com infraestrutura pronta.
REFORMAS CONTROLADAS A partir do dia 18 de abril, a Associação Brasileira de Normas Técnicas passará a exigir uma análise profissional, feita por engenheiro, arquiteto, incorporadora, construtora etc., para a realização de reformas que alterem ou comprometam a segurança de uma edificação, ou mesmo do seu entorno. O objetivo é evitar obras clandestinas que ponham em risco a segurança das pessoas.
ARREMATAÇÃO & CONDOMÍNIO Depois de muita celeuma, o Judiciário também passou a entender que o arrematante de unidade autônoma levada a leilão, não é o responsável pela quitação de dívidas condominiais antigas, geradas pelo imóvel arrematado, se elas não foram informadas no edital de praça. Para o STJ, nessas situações o débito deve ser quitado com o dinheiro obtido na venda da própria unidade.
PORTABILIDADE NO FGTS O Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço autorizou a portabilidade de financiamentos imobiliários com recursos do FGTS. Agora, os mutuários poderão levar seu contrato habitacional de um banco para outro, para aproveitar uma taxa de juro menor, sem custo de transferência. Antes, isso só era possível aos empréstimos que não envolvessem dinheiro do FGTS.
ALTERAÇÃO DE REGIMENTO Com base na Lei nº 10.931/04, o Superior Tribunal de Justiça passou a entender que a convenção condominial pode definir qual será o quórum necessário para a modificação do regimento interno de um condomínio. Para o STJ, a alteração introduzida pela lei acima mencionada aumentou a autonomia privada, dando maior liberdade aos condôminos sobre o assunto.
ACORDOS CONDOMINIAIS Item que merece especial atenção de síndicos e administradoras são os acordos, judiciais ou extrajudiciais, celebrados com condôminos inadimplentes. Isso porque, muitas vezes, no afã de receber o valor devido, o condomínio abre mão de juros e multas previstos na convenção, o que gera, por um lado, tratamento desigual aos condôminos que pagam em dia, e, por outro, um incentivo à inadimplência.
DECORAÇÃO DE ÁREA COMUM Decisões de assembleias condominiais que impliquem em gastos extraordinários, ainda que elevados, devem ser respeitadas por todos os condôminos, desde que tomadas pelo quórum exigido. Exemplo disso é a deliberação tomada pela maioria, de embelezar o salão de festas de um edifício, com a qual a minoria deve se conformar. Assim é a vida em comunhão.
VENDIDO NUM DIA Todos os microapartamentos do primeiro edifício multifuncional do País, localizado na Vila Olímpia, em São Paulo, foram vendidos em cerca de um dia. As unidades, com aproximadamente 19 m² de área, foram negociadas na base de R$ 266.000,00. O preço médio do metro quadrado de cada um desses apartamento (R$ 14.000,00), é um dos mais altos da capital paulistana.
RESIDÊNCIAS EM ALTA Houve um crescimento de 19,4% nas vendas de imóveis residenciais novos na região metropolitana de São Paulo, no período compreendido entre janeiro e setembro desse ano (na comparação com o mesmo período de 2012). De acordo com o Secovi-SP, foram comercializadas 41.411 unidades em 2013, contra 34.676 no ano passado. Números até certo ponto surpreendentes.
ESTOQUES EM QUEDA Em virtude do reaquecimento da demanda, o mesmo Secovi-SP estima que o estoque de imóveis residenciais novos, na capital paulista, ficará abaixo da média histórica em 2013 – mesmo com a concentração dos lançamentos nos últimos meses do ano. Isso significa que serão vendidos mais imóveis novos do que foram produzidos no ano (35.000 contra 33.000, aproximadamente).
LIQUIDAÇÃO DE NATAL Apesar do aquecimento do mercado, os marqueteiros das companhias continuam a toda. É o caso da Rodobens, que vem concedendo descontos de 5% a 20% sobre o preço de tabela, até o dia 30 de novembro, para quem comprar um imóvel fazendo uso do décimo terceiro salário. A campanha está em andamento em nove estados: SP, RJ, MG, PR, SC, RS, MG, MS e PA.
LANÇAMENTO NO FACEBOOK Inovando mais uma vez, a Tecnisa gerou cerca de R$ 20 milhões em vendas no lançamento on line do empreendimento Jardim das Perdizes, em São Paulo. Para divulgar o maior lançamento já realizado na cidade até hoje, a incorporadora usou e abusou de estratégias no Facebook, aproveitando a grande segmentação oferecida pela maior das redes sociais.
284% A MAIS Ainda em São Paulo, nos dez primeiros meses do ano, praticamente triplicou o número de lançamentos de unidades com um dormitório, mostrando uma tendência do consumidor que deve continuar em 2014. Porém, apesar de já representar 26% dos lançamentos ocorridos em 2013, esse modelo de apartamento ainda perde para o de dois quartos, que domina o mercado com 42,4%.
O PESO CONDOMINIAL O valor das despesas ordinárias de condomínio deixou de ser assunto secundário na hora da aquisição ou da locação de um imóvel. Na realidade, segundo pesquisas realizadas, essa questão já está em segundo lugar na ordem de prioridade de compradores e inquilinos, sendo fator preponderante para o fechamento ou não de um negócio imobiliário.
INFLAÇÃO vs. RENDIMENTOS Nos últimos 12 meses (outubro 2012/2013), o IGP-M acumulado alcançou 5,2%, o INCC 7,53% e o INPC 5,69%. Por outro lado, a poupança remunerou os investidores com 5,42%, a Selic aumentou 7,77% e quem aplicou em bolsa de valores perdeu 7,54% (Ibovespa médio). Já o metro quadrado dos imóveis subiu mais de 10%.Também por aqui, ganhou o investidor imobiliário.
OS 20 MAIS CAROS Na semana que passou, foram apresentados os vinte endereços comerciais mais caros do mundo, para locação. Nas três primeiras posições aparecem a Causeway Bay, em Hong Kong, com R$ 5.975,00/m²; a 5ª Avenue, em Nova Iorque, com R$ 4.951,00/m²), e a Avenue des Champs-Élysée, em Paris, com R$ 3.170,00/m²). O único brasileiro aparece em 14º lugar: é o Shopping Iguatemi, de São Paulo, com R$ 800,00/m².
FUNDOS IMOBILIÁRIOS Quem pretende investir em um fundo imobiliário, precisa verificar qual a sua liquidez e a média dos rendimentos pagos no último ano. A primeira informação apontará o grau de dificuldade no resgate da aplicação e a segunda dirá qual a renda mensal que o fundo (provavelmente) pagará no futuro. Como sempre, as melhores taxas são encontradas nas aplicações mais arriscadas.
PATRIMÔNIO QUITADO Pois ao contrário do que muita gente pensa, a maioria dos brasileiros é boa de poupança. Ao menos no que diz respeito à casa própria. A Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (IBGE) mostra que mais de 70% dos domicílios próprios existentes no País já foram pagos pelos seus proprietários. Um cenário indicativo de desenvolvimento econômico.
CRESCIMENTO GARANTIDO Para os economistas, a demanda por imóveis seguirá em escala ascendente. Baixo desemprego, rendimentos em alta, um crescente número de consumidores e crédito disponível garantirão a expansão do mercado imobiliário nos próximos anos, sem qualquer risco de bolha imobiliária. Uma conclusão bem posta, se mantidas as suas premissas.
DESCRENTES DA INTERNET É claro que ninguém – ao menos ninguém de sã consciência – compra um imóvel pela internet. Porém, há dados mostrando que um significativo número de transações imobiliárias tem origem on line. Como esse número aumenta a olhos vistos, é espantoso que ainda existam intermediários que não tem e-mail ou não abram seu correio eletrônico. Equivale a não ter telefone ou ter e não atendê-lo.
CUIDADO COM AS SIGLAS Muita gente boa ainda comete sérios enganos na hora de explicar o significado de algumas siglas muito utilizadas no mercado imobiliário, fato que tende a comprometer a credibilidade do corretor ou da imobiliária. Um dos erros mais comuns é com o INCC, apurado pela Fundação Getúlio Vargas, que significa Índice Nacional de Custo da Construção e não Índice Nacional da Construção Civil.
VALIDADE DE PROCURAÇÃO Alguns bancos exigem que os mandatos outorgados por instrumentos públicos a procuradores encarregados de vender ou comprar imóveis, sejam refeitos anualmente, ou até mesmo em menor prazo. É exigência sem base legal. Quando muito, pode-se exigir do mandatário um documento passado pelo tabelionato onde a procuração foi lavrada, confirmando sua validade.
JUDICIÁRIO EM CHEQUE Mais de dois terços dos executivos – incluindo os imobiliários – ouvidos na pesquisa Panorama Global dos Negócios, disseram estar otimistas com a nossa economia, mas pessimistas com o Judiciário brasileiro. Eles consideram nossa Justiça um fator de risco significante ou muito significante, devido às incertezas que existem sobre os procedimentos legais e à ruindade dos julgamentos.
RESPONSABILIDADE CIVIL Aliás, o Judiciário vem decidindo que corretores e imobiliárias são solidariamente responsáveis com as incorporadoras e construtoras pelas perdas e danos devidos a compradores. Atraso na entrega das chaves e defeitos nos imóveis são os problemas que mais têm gerado indenizações. Aí está outro fator de preocupação para os intermediários.
ABONO CONDOMINIAL A discussão sobre a validade do abono pontualidade na cobrança de despesas condominiais, vem sendo resolvida positivamente pelos tribunais. Até o próprio Superior Tribunal de Justiça recentemente admitiu que o desconto concedido a condôminos, para o pagamento antecipado de quotas condominiais, não pode ser encarado como multa disfarçada, mas sim como um estímulo à quitação antecipada.
MÃO DE OBRA De acordo com a CBIC, entre os anos de 2006 e 2012, dobrou o número de pessoas contratadas pela indústria da construção civil com carteira assinada, chegando a 3 milhões de trabalhadores. No período de 2007 a 2012, os empregados do setor tiveram um aumento médio de 66% na sua remuneração; os salários dos mestres de obras tiveram o maior crescimento: 81%.
NEGÓCIO SEGURO Para os investidores, a segurança do negócio é o item mais importante quando optam por aplicar no mercado imobiliário. Logo após, vem a expectativa de rentabilidade e o aumento do patrimônio pessoal. Dois terços dos entrevistados em pesquisa efetuada pela Lopes, disseram que pretendem adquirir dois ou três imóveis como investimento durante a vida.
DÍVIDAS CONDOMINIAIS Quem compra uma unidade autônoma num edifício, passa automaticamente a integrar o respectivo condomínio. Nessa condição, também fica responsável pelo pagamento proporcional de eventuais dívidas que o condomínio haja assumido – especialmente as de origem trabalhista -, mesmo que anteriormente à aquisição. Um exame da contabilidade condominial esclarece a questão.
DINÂMICA DAS LOCAÇÕES A estrutura das sociedades está em grande mutação, com a geografia familiar sofrendo profundas alterações. Como as moradias passaram a ser espaços compartilhados por diferentes tipos de famílias e precisam respeitar essa nova forma de vida em grupo, o mercado de locações deverá ser mais dinâmico no futuro, até mesmo em virtude da maior mobilidade das pessoas.
MAIS POUPANÇA Contrariando as previsões, a diferença entre depósitos e saques na poupança, em setembro, foi positiva em mais de R$ 5 bilhões. Foi o melhor resultado para o mesmo mês nos últimos 19 anos. Como o dinheiro da poupança é a principal fonte de recursos do crédito imobiliário, e até pouco tempo atrás os empréstimos superavam de longe as captações, muito economistas previam que já em 2014 faltaria dinheiro para o crédito imobiliário. Erraram. Vai sobrar grana.
CRÉDITO FIRME Nos primeiros nove meses de 2013, o crédito imobiliário com recursos da poupança (SBPE) já chegou perto dos R$ 80 bilhões, financiando a transação de aproximadamente 390.000 imóveis por todo o País. Isso significa 35% a mais em dinheiro e 16,5% a mais em imóveis que em 2012. Pleno emprego e renda em alta continuarão a impulsionar essa modalidade de mútuo durante os próximos anos.
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO Tramita na Câmara dos Deputados projeto de lei que altera normas para as incorporações imobiliárias, tornando obrigatório, para certas empresas, o uso do patrimônio de afetação. Por esse sistema, os bens relacionados ao empreendimento a ser construído são separados do patrimônio da incorporadora, tornando as transações mais seguras para os compradores. Atualmente, a utilização do patrimônio de afetação é facultativa.
HAJA IMÓVEL De acordo com pesquisa do Instituto Data Popular, oito em cada dez famílias brasileiras, ou cerca de 8 milhões de pessoas, pretendem comprar um imóvel nos próximos dois anos. Não foi a toa que o volume de empréstimos para compra e construção de imóveis com recursos da poupança somou R$ 9,16 bilhões em setembro, 32% a mais que em setembro do ano passado.
PREMIAÇÃO GAÚCHA O CRECI do Rio Grande do Sul, em parceria com o portal Pense Imóveis, lançou premiação destinada a reconhecer os destaques do mercado regional, entre corretores de imóveis e imobiliárias. Com o patrocínio da Melnick Even, Nex Group e Rossi, mais o apoio da FGV e da Decision Business School, serão premiadas nove categorias, em 27 de agosto de 2014.
USADOS EM ALTA Após dois meses de queda, as vendas de imóveis usados na cidade de São Paulo avançaram 28,2% em agosto, ante o mês de julho. No acumulado de janeiro a agosto, a alta foi de 53,5%.Cerca de metade das transações foram realizadas à vista e a outra metade através de financiamentos. Nos últimos doze meses, os preços desses imóveis subiram aproximadamente 15%.
LANÇAMENTOS EM BAIXA Já no Rio de Janeiro, o número de lançamentos teve um recuo de 30% no terceiro trimestre deste ano, na comparação com o mesmo período de 2012, dando sinais de estabilidade. Computando-se os meses de janeiro até setembro, foi registrada uma queda de 9% ante o ano passado, apesar do Valor Geral Lançado (VGL) ter mostrado um crescimento de 8%.
SALAS EM DESTAQUE Depois do boom dos imóveis residenciais, parece ter chegado a vez das salas destinadas a escritórios e consultórios. Nas capitais do Sul e do Sudeste, boa parte dos grandes lançamentos já está direcionada para esse tipo de imóvel – que vem fazendo falta ao mercado. Os grandes jornais e a internet estão aí para comprovar. Claro que aqui o público é outro, onde o financiamento bancário é secundário.
PASSOU DO MILHÃO Conforme o oitavo balanço do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC-2), o Programa Minha Casa, Minha Vida – Fase 1 entregou 1.320.000 casas até o mês de agosto de 2013, beneficiando cerca de 4.600.000 brasileiros. Foram 461.000 moradias na região Sudeste, 325.000 no Nordeste, 320.000 no Sul, 162.000 no Centro-Oeste e 51.000 no Norte.
IPTU x ITBI A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o valor adotado pelo município para apuração do Imposto Predial e Territorial Urbano, não serve para o cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. A polêmica surgiu quando o Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que o valor usado no ITBI não poderia ser diferente do utilizado para fins de IPTU.
SONHO BRASILEIRO Pesquisa levada a cabo em 27 capitais, indica que 30% dos brasileiros sonha adquirir a casa própria ou ao menos reformar e mobiliar a moradia já existente. Em relação à expectativa de realizar esse sonho, nada menos que 93% dos entrevistados mostraram-se otimistas. O levantamento também mostrou que, para 40% do público, a publicidade desperta o desejo de consumo.
BOLHA, AGAIN Como normalmente ocorre no mundo da economia, quando alguém afirma uma coisa, logo surge outro projetando o contrário. Agora, é o conhecido Richard Rytenband quem desdiz o Prêmio Nobel Robert Shiller, afirmando não só que o surgimento de uma bolha imobiliária no Brasil é inviável, como se o problema acontecesse seria uma boa oportunidade para os investidores se alavancarem.
AS MAIS CARAS Brasília, Rio de Janeiro, Salvador e Balneário Camboriú estão entre as 100 cidades mais caras do mundo, quando o assunto são valores imobiliários. Entretanto, nossa Capital Federal, a cidade mais cara do Brasil, ainda é duas vezes e meia mais barata do que Rabat, no Marrocos, a mais cara do mundo. E nenhuma das nossas cidades está entre as vinte com os preços mais salgados.
PATRIMÔNIO QUITADO Pois ao contrário do que muita gente pensa, a maioria dos brasileiros é boa de poupança. Ao menos no que diz respeito à casa própria. A Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios, do IBGE, mostrou que mais de 70% dos domicílios próprios existentes no País já foram pagos pelos seus proprietários. Um cenário indicativo de desenvolvimento econômico.
VENDAS EM DECLÍNIO Embora as vendas de imóveis novos tenham crescido em 2013 no Rio de Janeiro e em São Paulo, em outras sete capitais brasileiras a tendência foi inversa. Isso seria um reflexo da mudança de estratégia adotada pelas maiores construtoras brasileiras, que após terem feito muitos lançamentos em diversas partes do País, agora estão voltando a focar nos mercados carioca e paulista.
RESIDÊNCIAS EM ASCENSÃO Foram as operações com residências que fizeram São Paulo e Rio de Janeiro registrar alta de 40% e 8%, respectivamente, nas vendas de imóveis novos, na comparação entre os primeiros semestres de 2012 e 2013. Na outra ponta, Ceará (32%), Minas Gerais (16%) e Goiás e Pernambuco (9%), registraram as retrações mais acentuadas em todo o País.
BOLHA IMOBILIÁRIA O tema voltou novamente à baila depois que o Prêmio Nobel de Economia, Robert Shiller, avaliou que poderia haver uma bolha imobiliária em formação no País. Porém, o crédito imobiliário no Brasil representa apenas 7,5% do PIB e o crescimento dos preços dos imóveis, nos últimos cinco anos, é consequência de um mercado estagnado há muito tempo, aliado ao crescimento da renda da população e ao déficit habitacional. Podemos dormir tranquilos.
NOVO PMCMV O Governo Federal está programando o lançamento da terceira fase do Programa Minha Casa, Minha Vida para 2015, a ser executado depois das eleições presidenciais de 2014. Na primeira fase, foram contratadas 1.000.000 de moradias e agora, na segunda fase, há a previsão de mais 2.750.000 casas próprias. No total, o PMCMV já contratou 2,9 milhões imóveis até hoje.
SUDESTE MAIS CARO De acordo com os últimos dados divulgados pelo IBGE, a região brasileira onde a construção custou mais caro, no mês de setembro, foi a Sudeste. Em seguida, vieram as regiões Sul, Norte e Centro-Oeste. O Nordeste foi a região mais barata. Apesar disso, na comparação com o mês de agosto, os preços subiram mais no Norte e menos no Centro-Oeste.
MAIORES VALORIZAÇÕES Segundo o Agente Imóvel, Curitiba (22%) e Rio de Janeiro (20%) foram as capitais brasileiras onde o preço do metro quadrado dos imóveis residenciais usados mais se valorizou nos últimos doze meses. Em seguida, vem as cidades de Porto Alegre (14%), São Paulo (12%) e Brasília (10%). O metro quadrado mais caro está na Capital Federal, com a média de R$ 9.111,00.
MANTRA MUNDIAL Não importa se o mercado está aquecido ou desaquecido, os investidores sempre estão atrás dos bons imóveis. Não por outro motivo, construtoras e incorporadoras buscam respeitar em seus empreendimentos o mundialmente famoso mantra: ponto, projeto e preço. Afinal de contas, são os famosos “3P” que determinam a liquidez e o lucro na revenda de um imóvel e o valor da sua locação.
COMPACTOS SÃO MAIORIA Conforme o Secovi-SP, os apartamentos compactos – assim considerados aqueles com até 65 metros quadrados – foram os mais negociados em São Paulo, no primeiro semestre. As transações envolvendo esse tipo de imóvel, representaram quase dois terços de todas as negociações ocorridas na capital paulista. Uma clara comprovação de que o preço ainda é o maior estímulo à compra.
DIVÓRCIO COM IMÓVEL Muitos casais que só tem um imóvel quando se divorciam ou se separam, acreditam que basta o Judiciário atribuir o bem a um ou a outro cônjuge para que ele passe automaticamente a pertencer ao favorecido. Não é verdade. Para que isso aconteça, é necessário o pagamento do imposto de transmissão e o encaminhamento da decisão judicial a registro no Ofício Imobiliário.
DESTAQUE PARA 1D Pesquisa da Embraesp e do Secovi-SP mostra que a participação percentual dos apartamentos de um dormitório, no total de unidades vendidas em São Paulo, no período janeiro a agosto, subiu de 9,5% em 2012 para 24,7% em 2013. Isso que o preço do metro quadrado das melhores economias desse tipo (R$ 11.445,00) é 40% superior à média da cidade (R$ 8.159,00).
INVESTIDORES NAS COMPRAS Uma das explicações para a boa aceitação pelo mercado, de unidades com um dormitório, é a grande participação de investidores na compra desses apartamentos, para fins de aluguel. Assim como em São Paulo, apartamentos pequenos, salas comerciais e lojas são o alvo preferido de locadores na maioria das regiões brasileiras.
REDUÇÃO DE ÁREAS Não surpreende que levantamento realizado aponte que o tamanho médio de um apartamento paulistano tenha passado de 110 m² em 2006 para 71,6 m². É que, com a alta do preço do metro quadrado verificada nos últimos anos, uma das saídas encontradas pelas construtoras para manter os preços sob (algum) controle, foi a redução das áreas das economias.
MERCADO DO LUXO Apesar do crescimento da economia estar aquém das expectativas, o mercado de luxo segue em alta. As vendas nesse segmento devem crescer cerca de 12% em 2013, puxadas pelo crescimento da riqueza no País. Dentre os produtos luxuosos com melhor aceitação, estão os imóveis diferenciados situados em bairros nobres das capitais.
VENDAS CRESCENTES Resultado surpreendente foi o volume das vendas dos lançamentos residenciais em São Paulo, no mês de agosto: nada menos que o terceiro maior da história – uma alta de 86% na comparação com 2012. Também no acumulado de 2013, as vendas já aumentaram 46% em relação ao mesmo período do ano passado.
REGRAS DO FGTS Quem pretende usar recursos do FGTS para a aquisição de uma moradia, já de olho no novo teto, precisa se enquadrar em três regras básicas: não pode ter nenhum financiamento imobiliário em qualquer lugar do País, não pode ser proprietário de outro imóvel residencial no mesmo município (ou região metropolitana), e deve estar trabalhando há mais de três anos, com carteira assinada, sob o regime do FGTS.
USO DO FUNDO Ainda sobre o FGTS: o participante pode usar o saldo existente na sua conta para pagar total ou parcialmente o preço de um imóvel residencial, pronto ou em construção; para diminuir o valor das prestações de um financiamento ou consórcio imobiliário, e para amortizar ou quitar o saldo devedor de um mútuo ou consórcio habitacional.
CERTIDÃO DE MATRÍCULA Não pode haver nenhuma dúvida que a certidão da matrícula do imóvel, com negativa de ônus (válida por 30 dias), expedida pelo Registro Imobiliário competente, é o mais essencial de todos os documentos necessários à segurança de uma operação de compra e venda. Ele é o único que pode demonstrar qual a verdadeira situação jurídica atualizada do imóvel.
PMCMV EM ALTA O número de imóveis contratados entre janeiro e agosto deste ano, com recursos do Minha Casa, Minha Vida, alcançou 620.910. De acordo com a Caixa Econômica Federal, o programa encerrará 2013 com um resultado melhor que o alcançado em 2012, quando foram contratadas 818.331 moradias. Segundo o Governo Federal, 2014 será ainda melhor.
SFH COM NOVO TETO – I Quem quiser comprar imóvel através do Sistema Financeiro da Habitação – que oferece taxas mais atrativas e a possibilidade de uso do FGTS -, já pode financiar valores maiores. O Conselho Monetário Nacional aumentou o valor máximo dos imóveis que podem ser adquiridos por meio do SFH de R$ 500 mil para R$ 650 mil. Em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, o teto passou para R$ 750 mil.
SFH COM NOVO TETO – II O novo limite fará com que muitos imóveis cujo preço de mercado é superior a meio milhão de reais, possam ser financiados. Em São Paulo, para se ter uma ideia, com o teto de R$ 750 mil o percentual dos imóveis que ficam fora do SFH baixa de 43,3% para apenas 23,5%. Quem pretende se valer do empréstimo precisa se recordar, porém, que a avaliação do preço do imóvel pelo banco financiador só ocorre na época da contratação do mútuo, não antes.
SFH COM NOVO TETO – III O Conselho Monetário Nacional limitou o valor dos mútuos habitacionais a 90% do preço do imóvel, se a contratação for feita pelo Sistema de Amortização Constante (SAC); nos demais casos, o limite é de somente 80%. Vale lembrar que, pelas regras do Banco Central, 65% do saldo das cadernetas de poupança deve ser direcionado pelos bancos ao crédito imobiliário.
CEM BILHÕES NA CEF – I A Caixa Econômica Federal superou a marca dos R$ 100 bilhões em contratações de mútuos imobiliários de janeiro a setembro de 2013. Esse valor é 35,4% superior aos R$ 74 bilhões em financiamentos contratados no mesmo período de 2012, e já corresponde a 94% do total do crédito imobiliário concedido pela CEF durante todo o ano de 2012.
CEM BILHÕES NA CEF – II Os empréstimos destinados à compra de imóveis novos montaram a R$ 64,5 bilhões, enquanto que o crédito para a aquisição de imóveis usados atingiu R$ 35,5 bilhões. Do total contratado, R$ 59,6 bilhões foram destinados aos financiamentos para aquisição ou construção de imóveis por pessoas físicas, ao passo que R$ 40,4 bilhões foram negociados com empreendedores.
CEM BILHÕES NA CEF – III A idade dos tomadores de crédito imobiliário tem diminuído com o passar dos anos. De acordo com a CEF, entre todos os seus mutuários 44% têm menos de 35 anos de idade; porém, nos contratos celebrados apenas neste ano, tal porcentual sobe para 57%. A meta da CEF é chegar ao final de 2013 com R$ 130 bilhões em empréstimos imobiliários assinados.
MERCADO EM ALTA – I De janeiro a agosto as vendas de imóveis novos em São Paulo foram 45,8% maiores do que no mesmo período do ano passado – sendo que o mês de agosto registrou o terceiro maior volume de vendas na comparação com o mesmo mês, na série histórica da pesquisa realizada pelo Secovi-SP. O destaque ficou com os apartamentos de 2 dormitórios (44,4% dos negócios).
MERCADO EM ALTA – II Segundo o Secovi-SP, em agosto de 2013, em São Paulo, foram negociados 86,2% mais imóveis do que no mesmo mês de 2012, e 106,9% a mais do que em julho deste ano. Para a entidade, o aumento do limite de crédito dos financiamentos imobiliários com recursos do SHF/FGTS, poderá fazer com que as vendas se expandam ainda mais no último trimestre.
MERCADO EM ALTA – III Comparando os meses de agosto de 2012 e 2013, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança constatou uma elevação de 27,7% no volume dos empréstimos habitacionais para a construção e aquisição de imóveis, só com recursos das cadernetas de poupança. No acumulado dos primeiros oito meses do ano, os financiamentos superaram em 35,6% os contratados no mesmo período do ano passado.
