Há décadas, os agentes financeiros integrantes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e, mais recentemente, do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), com destaque para a Caixa Econômica Federal, impedem que os tomadores de empréstimos para aquisição da casa própria escolham a seguradora que mais lhes convêm com vistas à contratação dos seguros obrigatórios para esse tipo de operação.
Na há caso conhecido, dentre os milhões de financiamentos habitacionais concedidos ao longo dos últimos quarenta anos, de algum mutuário ter tido a opção de eleger companhia de seguros não integrante do grupo econômico do agente financeiro. Inclusive porque, como sabemos todos, as cláusulas inseridas nos contratos de adesão apresentados aos candidatos aos empréstimos, na prática são inalteráveis.
É também do conhecimento geral que, tanto o seguro de morte e invalidez permanente (MIP) quanto o de danos físicos no imóvel (DFI), contratados com seguradoras do mesmo grupo econômico dos agentes financeiros, têm em regra os preços mais caros do mercado. Pode-se afirmar que essa é, com certeza, a maior “caixa preta” do setor habitacional, até hoje não aberta devidamente pelo Poder Judiciário.
Não fosse por outro motivo, o custo do seguro já seria elemento suficiente para a abertura de debate judicial acerca da questão, na medida em que, no momento da celebração do mútuo habitacional, é imposta ao mutuário uma apólice que ele simplesmente não pode discutir, sob pena de cancelamento do financiamento. Qualquer pessoa que já tenha firmado um empréstimo dessa natureza sabe bem disso.
Contudo, com o advento do Código de Defesa do Consumidor, no ano de 1990, as razões para a análise do problema aumentaram, eis que a nova lei proibiu a velha e conhecida “venda casada” – e a contratação conjunta de financiamento e seguro habitacionais muito provavelmente seja o exemplo mais típico dessa prática tornada ilegal.
Infelizmente, foi só a partir de 2008 que o Superior Tribunal de Justiça começou a dar um basta – ainda que tímido – nessa situação, no mínimo esdrúxula, admitindo que “tornou-se habitual que, na celebração do contrato de financiamento habitacional, as instituições financeiras imponham ao mutuário um seguro administrado por elas próprias ou por empresa pertencente ao seu grupo econômico.” (REsp. 804.202).
No mesmo recurso supracitado, envolvendo a CEF, foi dito que “tal procedimento caracteriza a denominada “venda casada”, expressamente vedada pelo art. 39, I, do CDC, que condena qualquer tentativa do fornecedor de se beneficiar de sua superioridade econômica ou técnica para estipular condições negociais desfavoráveis ao consumidor, cerceando-lhe a liberdade de escolha.”
Como se lê nos parágrafos acima retirados de decisão prolatada pelo STJ, conquanto a Justiça haja começado a se definir pela efetiva existência de “vendas casadas” no âmbito do SFH/SFI, ainda não se adentrou no estudo dos valores dos prêmios de seguros já cobrados de milhões de mutuários, aos quais foram (e continuam sendo) impingidos valores estratosféricos, calculados de modo cristalinamente indevidos.
Carlos Alceu Machado
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Empresário, Consultor, Coach e Palestrante para o Mercado de Imóveis