No dia 4 de abril de 2012, a Presidência da República sancionou a Lei nº 12.607, decretada pelo Congresso Nacional, que mudou a redação do § 1º do art. 1.331 da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil). O dispositivo alterado passou a vigorar nos seguintes termos:

“As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.”

Comenta-se que o escopo do legislador foi impedir a venda ou a locação de boxes de garagem e assemelhados a pessoas estranhas aos condomínios, se ausente permissão na convenção. Não penso que seja exatamente assim. De todo modo, se o objetivo fosse realmente este, estaríamos diante de mais uma daquelas normas legais absurdamente imprecisas, cuja interpretação caberia ao Judiciário.

Parece-me claro que o texto da lei excluiu da sua incidência os boxes com matrículas próprias, ou seja, aqueles com registros individualizados nos ofícios imobiliários, que se constituem em unidades autônomas, dotadas de frações ideais, nos condomínios edilícios. É o que se depreende da primeira parte do parágrafo modificado: “As partes suscetíveis de utilização independente,…., com as respectivas frações ideais…., sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários”.

Além disso, a exceção fala em “abrigos para veículos”, expressão costumeiramente utilizada ao nos referirmos àquelas vagas existentes em estacionamentos comunitários nos edifícios ou, mesmo, a espaços predeterminados para a guarda de automóveis, pertencentes a proprietários individuais, mas desprovidos de matrículas imobiliárias. Desconheço seu uso como sinônimo de boxes de garagem.

Observo, ademais, que a lei nova não vedou ao proprietário de boxe dotado de matrícula individual a constituição de usufruto sobre o imóvel. Ora, na ocorrência dessa situação, obviamente que ninguém poderia impedir o uso da garagem pelo usufrutuário, ainda que este fosse estranho ao condomínio.

De igual forma, a norma tampouco proibiu – nem poderia fazê-lo – o dono do imóvel de gravá-lo com hipoteca ou de dá-lo em alienação fiduciária, em garantia de dívida. Pois bem, na hipótese do credor levar o boxe à praça, face a inadimplência do proprietário-devedor, apenas os condôminos poderiam arrematá-lo? E o credor, estaria impossibilitado de adjudicá-lo? Não e não.

Ainda: se sou dono de um apartamento com boxe e tenho um interessado na aquisição apenas da parte residencial, por acaso estaria impedido de assim proceder (porque, nesse caso, ao alienar somente o apartamento, eu passaria à condição de “estranho ao condomínio”)? Novamente, a resposta só pode ser não.

Do ponto de vista do mercado imobiliário, é evidente que a legislação aqui comentada, se aplicada aos boxes individuais, traria prejuízos notáveis aos seus proprietários e, por conseguinte, infringiria o Direito de Propriedade, consagrado em cláusula pétrea da Constituição Federal.

Por todos esses motivos, e por outros que o espaço não permite apresentar, estou convicto que a Lei nº 12.607 não se aplica aos boxes de garagem que possuam matrícula nos registros de imóveis.